來源 | 世聯行 作者 | 陳勁松
本文據世聯行董事長陳勁松先生在《光榮與夢想——粵港澳大灣區上市公司發展機遇》論壇上的主題演講整理完成。在演講中，陳董從房地產服務行業的角度，提出了對粵港澳大灣區未來發展的十大想像。
世聯行董事長陳勁松先生在《光榮與夢想》論壇
想像未來的大灣區，跟我們行業相關的就是城市、居住、辦公，跟房地產相關，跟我們公司密切相關。
世聯是1993年在深圳成立的，當時遇上94、95年宏觀調控，市場一塌糊塗，慘烈程度超乎我們所有人現在能想像的。當時深圳、海南的爛尾樓數不勝數，世聯從那時開始做代理，把它們賣出去就能掙錢。有了最嚴峻的考驗，才能真正鍛煉出能力，這是第一步。
深圳的第一步是領先全國的，我們在深圳賣新房賣到40個億的時候，開始走向全國。其實，當時在全國賣40億，都是非常大的新房代理公司了。我們走向全國，深圳經驗不斷跨區域複製，由點到一個大面。
世聯的持續轉型
今年第三季度，中國的新房成交量開始下滑，新房代理業務是無法支撐一個上市企業的高速增長的。
因此，2014年初，我們開始全力轉型。新房場景下我們還能提供什麼樣的服務？金融，一個業務在同樣的場景下能不能疊加另一個業務，這叫做相關單一場景多元化。
我們發現，金融跟房地產一樣，也受國家調控。比如，好多年前可以做首付貸，但後面國家不讓做，作為上市公司就一定不能做，所以我們金融也得持續轉型。
在國家提出“租售同權”概念之前，我們就開始做租賃。租賃是一個完全碎片化的市場，但隨著消費的整體升級，租賃市場一定會成為高房價城市的重要市場。
目前，全國租賃市場不到1萬億，而且碎片化嚴重。預計未來三五年，這個市場翻3倍，達到3萬億是完全有可能的。新房市場大概在10萬億上下，未來會有10%的增長或下滑。
一旦打開租賃市場，我們發現房地產市場的概念跟以前不太一樣了。儘管國家對房地產有一系列的調控，也許我們對房地產有一個不好的預期，但請大家不要忘了三件事：
一、中國房地產的服務業處於一個巨量市場。
二、目前房地產服務企業的市佔率水平都太低。
三、中國房地產市場的服務是非標準化的，週期又長，又要在地，還要一城一策，跟國家宏觀調控相似。
事實上，目前中國的存量資產超過300萬億。這樣，存量資產就成為中國房地產專業服務人員的未來。中國每年增量10萬億，存量300萬億，這麼一個巨量的市場，培育能力就成為了世聯轉型期的關鍵。
世聯正在長租公寓、辦公租賃領域，加緊培育能力，這個能力跟數據相關，跟人員的專業相關。
世聯對城市化的看法
一、在對灣區進行想像之前，我想談談對全國城市化未來的一些看法。中國城市化走到今天，開始進入下半場，迅速地從一個面向幾大塊集中。未來這幾大塊的市場非常值得期待：無論是房子的價格、交易的量，還是品種的創新。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的辦公和商業的交易額佔全球所有城市交易額的40%，其他城市加起來才佔60%。全球前二十的城市佔總交易額的60%，這還不算住宅。
可見，未來城市迅速向“世界城市”集中。事實上，全球房價住宅的最主要的活躍地區也在這些塊狀區域，粵港澳大灣區我們認為就是正在崛起的世界級城市群。
世聯對灣區未來的想像
對這個城市群的想像，打開了中國房地產業，尤其是房地產服務業的空間。對於灣區的未來，如果按照張軍教授說的“充滿想像力”的話，我有幾大基本的想像，它們一定會實現：
一、全灣區軌道同城化，這個不會在很遠的未來就會實現。全灣區軌道的同城化，意味著灣區的任何一點到另外一點，一個小時，換乘不超過3次，這是灣區同城化或是大灣區建設的基礎。
二、灣區的行政邊界將在未來三五年打破。這個打破意味著灣區內各類經濟、個人家庭和資質是互認的。限制深圳人到東莞買房，這事兒極其不合理，怎麼能叫灣區呢？深圳白領，這麼高的房價怎麼買？很多深圳企業的老闆，最擔心的就是這麼高的房價，員工怎麼辦？所以，我認為未來三五年內，這個問題必須在灣區打破。
三、灣區尤其是主要核心區域普調建築容積率。現在的容積率這麼低，灣區未來還要吸納那麼多的內容，這是裝不下的，尤其是核心的重點區域，容積率應該繼續提高。
全深圳曼哈頓化會成為必然，否則怎麼有效率呢？曼哈頓是全球最環保的城市，因為公共設施使用效率最高，商業使用效率最高，軌道交通使用效率也最高。
如果這樣做，深圳的未來值得我們期待，這個城市就更有容量。
四、將灣區眾多存量物業，尤其是辦公、商業物業，推向REITs、公開資本市場。這件事，灣區應該試點。我們有非常好的榜樣就是香港，尤其是The Link（領展）——亞洲最大的房地產投資信託基金。香港能做，深圳為什麼不能做？我們呼籲這樣做，這樣使得整個灣區的建設資金能夠得到保障。
五、突破共享經濟目前在深圳、在灣區的基本障礙。目前房地產服務業裡，Airbnb即將上市。這告訴我們，在一個大都市，比如舊金山的房價高、租金也貴，解決租賃問題必須用共享經濟。
這對於年輕人的消費是件好事，目前共享經濟碰到諸多行政、法律上的障礙。比如說，共享住宅要用特殊行業許可證（特行證）。企業要創新，我們要有很好的制度環境，所以深圳、灣區一定要高舉改革開放的大旗。共享經濟在灣區的確立，能使得灣區的年輕一代大幅提高效率、降低成本。
六、消除對樓宇經濟和立體城市的法制性、行政規定性障礙。我們到紐約、東京、舊金山……任何一個灣區看到樓宇經濟的蓬勃，和在深圳看到的是不一樣的。深圳的寫字樓每天早上、中午、晚上都排隊，在樓上幹不了什麼。
但我們在東京看到，一棟樓裡15樓是餐廳，16樓是咖啡廳，這都讓幹。我們可以出臺許可標準，但不能妨礙我們對這棟樓的使用。
一旦這樣做，就提高了大樓的實用率，給年輕人創造了更多便利，提高了經濟活躍的程度。我們在東京、紐約看到，睡眠艙就在寫字樓裡，這有什麼不行嗎？列出條件就可以了。
目前，在這方面，我們基本寸步難行，中國房地產服務業做不了太多，原因是什麼呢？不讓做。這個事，能不能讓灣區率先走在前面試點，出了經驗怎麼管，然後再向全國推。
七、消除對住宅的歧視。我們的用地很少了，公改公提高了容積率，但全是給辦公的。東莞的住宅不讓深圳人買，深圳又沒住宅用地批。一申請批住宅，就說你想搞房地產，因為房地產的名聲太差了。但高房價的問題怎麼解決，總要給個出路吧。
在曼哈頓區域，一半的房子是住宅。我們的中心區有幾棟住宅？我們對住宅太歧視了，以至於上班塞車的問題全都出來了。我們不應該對住宅有歧視，否則將來怎麼解決灣區的生活問題。
八、推行全建築綠色標準，這件事灣區一定應該走在前面。深圳的環境在全國是排在前面的，即使這樣，跟房地產相關的碳排放，依然佔了非常高的比例。汽車尾氣沒有建築排得多，這方面強制性的綠色標準我們也沒有出。
九、把灣區的濱海溼地當做灣區重要環保樣板來打造，要打造成國際級大灣區溼地樣板。深圳、香港已經有這個條件了，整個灣區都要有。深圳的中心區跟濱海溼地，尤其是紅樹林溼地是最近的。深圳是全球候鳥的遷徙地，現在是觀鳥季了。當這麼多的候鳥，跟中心區結合在一塊，溼地保護得又好，這種環境就是國際級的了。
十、給房地產服務業，乃至所有服務業政策支持。服務企業不要稅收優惠，能不能把強加在服務業上的種種限制，放開給上市公司去試點？因為我們能夠負責任。比如說短租公寓一定要特行證，給我們政策上先行先試的機會。
深圳乃至灣區，不論是高新企業也好，還是高大上的科研機構也好，他們需要服務。因為灣區高科技企業多，而這些企業要專注科研，行政需要外包。
現代服務企業要滿足居住、辦公升級新要求，就要給到政策的實質支持。如果這樣，預計灣區的服務業都會同城化，比如香港的已經完全進入深圳了。
只要放開行政上的許多限制，率先出臺標準，我們相信中國的房地產行業，將會在灣區把模式全部打開，然後逐步向全國推廣。我們跟國際級服務公司可以同臺競技，就能夠培育世界級的服務企業了。
原標題 | 陳述｜陳勁松：對粵港澳大灣區未來的十大想像
閱讀更多 深圳新浪房產 的文章
