產業地產
正在進入“下半場”!
這是瑞先生對當前及後續產業地產發展的一個重大判斷，而這個判斷的標準或說參考點是：
運營，在產業社區的盈利模式和可持續發展中所起作用和影響。
在產業地產的上半場：
銷售，是產業地產開發運營商最直接的營收來源，無論是北方的華夏幸福，還是南方的天安系，在前期都具有顯著的、銷售導向的發展特色。
雖然很多開發商在產業園區的開發過程中，對於服務和運營日益重視，或已逐漸形成了自身的具有一定特色的服務和運營體系。
但在很大程度上，這個體系，依然是為銷售服務的。
……
毫無疑問，當前產業地產正在告別“野蠻生長”的年月，發展商所面對的發展環境已經發生了深刻的變化：
一方面，地方政府越來越意識到“產業”對於地方和城市發展的重要性，對於產業用地的出讓和工業項目的舊改的各項指標，提出了越來越明確的指引和要求。
普遍超過50%的自持比重，以及對定向銷售做出更嚴謹的規劃，讓傳統的買賣邏輯逐漸失去騰挪的空間。
一方面，房地產從增量進去存量時代，土地供給的逐步減少甚至枯竭，也促使發展商轉變經營思維，將經營重點從開發銷售，向持有經營轉變。
……
在瑞先生看來：
從銷售到經營，不僅意味著開發主體盈利重心的轉移，更是發展商商業模式和核心競爭力的重塑。
而新的商業模式和競爭優勢的確立，其重中之重就是：園區對於產業＆企業持續的吸附能力。
這是產業園區日常租金收益保障以及資產持續增值的基礎，也是所有資本化和拓展邊際收益（如創投）的前提。
雖然產業地產正如火如荼，各種模式探索和實踐也是層出不窮，但放眼目前粵港澳諸多的產業園區和產業地產項目，除了部分“二房東”性質的改造升級型物業，真正以“運營”重心的並不多見，純運營的項目更是鳳毛麟角。
光大WE谷就是其中的先行者！
……
位於松山湖核心區的光大We 谷總規模約40萬平米，1、2期已經建成並投入運營，吸引了超過200家創新企業進駐，目前已經成為莞深地區較具代表性和影響力的信息技術和軟件產業基地。
正在推出的We谷三期，建設面積達到13.6萬平米，在前期產業聚集的基礎上，順應東莞和深圳產業升級的方向和趨勢，主攻新材料產業集群，目前已招攬多家在新材料領域具有領先優勢的企業、以及為數眾多的相關科研和行業機構進駐。
純租賃+全運營
與目前市場上多數銷售為主+租賃為輔的產業園區不同，光大We 谷從立項開始即定位為純租賃+全運營的產業社區。
純粹的定位不僅讓發展商和運營團隊，更能從可持續發展的目標出發，建立起以園區運營為重心的長效機制及對應的服務體系，並持續升級和迭代。
也在很大程度上，避免了短期業績所造成的短視行為或功利決策，從而讓整個園區能按照發展規律，持續、有序、健康的生長。
……
創新+創業+創投
至於園區運營成敗的關鍵，按光大We 谷總經理林建強的話來說，就是：必須按照產業＆企業發展規律來辦事。
也即洞察產業和企業發展的內在邏輯，並圍繞發展邏輯去構建運營體系和服務內容。
為此，在空間+服務的基礎上，光大We 谷建立了以“三創”（創新+創業+創投）為核心的產業運營系統：
從技術創新的培育和資源合作，到企業發展的戰略諮詢和服務支持，再到從孵化到上市的全週期投融資助力。
與目前大多數園區創新、創業和創投服務停留在宣傳資料或初級的資源列表上不同，光大We 谷在每個板塊和環節都深度參與其中：
從光大領投的產業基金，到聯手共青團的青創板的建立，到北上深以及海外光大眾創空間的建立……致力以We 谷為基礎，構築起一個強大的內生型的可持續發展的創新＆創業生態體系。
如光大We 谷三期之所以定位新材料集群，並獲得眾多企業的青睞，除了外部產業環境和區域發展的驅動外，一個極其重要的因素是：
光大在新材料產業領域，已經佈局多年，其參與投資的中嫁、中圖、中晶等企業已經成為第三代半導體的行業領軍型企業，並圍繞新材料產業構建其相對完善的技術和資源平臺，至此，園區和產業載體的落地，可謂水到渠成。
……
產業社區+企業夥伴
產業園區要取得持續性的成功，除了產業環境和發展趨勢，園區內部的微生態體系的打造，同樣是重中之重。
從滿足企業發展需求和期望的空間+功能的多維度的“場景”營造力，到因應產業＆企業發展規律的資源+服務的“運營”競爭力，再到園區內部要素和資源互動的化學反應……這都將是未來新型產業園區持續探索的核心命題，也是成功的必由之路。
在產城融合的大趨勢和大背景中，從基礎的空間供應商，到企業的時間合夥人，再到園區生態化的系統營造者……光大We 谷，已經在路上。
閱讀更多 瑞 先生 的文章
