營改增後，增值稅引入了差額徵稅的規定，財政部發布《增值稅會計處理規定》（財會〔2016〕22號），一系列新政策引入了土地增值稅收入與增值稅銷售額、企業所得稅收入、會計收入等看似相近的概念，但他們之間存在著一定的差異，筆者對其分析如下：
簡易計稅方法下，土地增值稅收入、增值稅銷售額、企業所得稅收入、會計收入之間沒有差異，用公式表示為：價稅合計÷（1+5%）。下面重點討論一般計稅方法下四個概念之間的差異。
增值稅銷售額
《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。公式表示：銷售額=（價稅合計 － 允許扣除的土地價款）÷（1+稅率）。
會計收入
依據財會〔2016〕22號文件規定，房地產開發企業銷售開發產品，會計處理如下：
1.收到款項
借：銀行存款等（價稅合計）
貸：主營業務收入 [價稅合計÷（1+稅率）]
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）[價稅合計÷（1+稅率）×稅率]
2.允許扣減土地價款，導致少繳增值稅的處理
借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）（土地價款×稅率）
貸：主營業務成本（土地價款×稅率）
企業所得稅收入
營改增後，企業所得稅如何進行稅種間協調，並沒有進行專門規定。但是根據《國家稅務總局關於發佈〈中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類，2017年版）〉的公告》（國家稅務總局公告2017年第54號）填報說明規定，企業在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業會計處理與稅收規定不一致的，應當按照稅收規定計算。稅收規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按國家統一會計制度計算。因此，企業所得稅收入與會計收入一致。
土地增值稅收入
營改增後，關於土地增值稅收入如何確定，有兩個直接的規定：《財政部、國家稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。隨後，《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定，營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。
但是如何理解國家稅務總局公告2016年第70號文件中的“增值稅銷項稅額”，業內有意見分歧，主要原因是財會〔2016〕22號文件與財稅〔2016〕36號文件在處理增值稅銷售額以及銷項稅額的方法上存在差異。
1.按照財會〔2016〕22號文件的規定，銷項稅額應該為“價稅合計÷（1+稅率）×稅率”，土地增值稅收入應該為“價稅合計－銷售稅額”，也就是“價稅合計÷（1+稅率）”。同時，因扣減土地價款導致少繳的增值稅應衝減成本。由於企業所得稅也採用上述方法，因此，土地增值稅收入與企業所得稅收入口徑一致。
2.按照財稅〔2016〕36號文件的規定，銷項稅額，指納稅人發生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算並收取的增值稅額。銷項稅額的計算公式是：銷項稅額=銷售額×稅率。再按照前述第一點增值稅銷售額的確定，則土地增值稅的應稅收入應該為“（價稅合計 - 可扣除的土地價款）÷（1+稅率）”，因扣減土地價款導致少繳的增值稅不再衝減成本。土地增值稅收入與企業所得稅收入口徑不一致。
單純從收入減去成本的角度看，兩種算法結果並沒有不同，但由於土地增值稅的成本有加計扣除以及費用計算扣除的乘數效應，衝減成本的方法無疑對企業不利。財會〔2016〕22號文件明確說明，為進一步規範增值稅會計處理，促進財稅〔2016〕36號文件的貫徹落實，制定了《增值稅會計處理規定》。這兩個文件有同等法律效力，如何解決衝突，亟待有關部門釋法。
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