中房報記者 許倩丨北京報道
曾經一擲千金大手筆收併購的泰禾如今急轉直下，不得不通過賣子公司、賣項目收益權來度過資金危機。
12月14日，泰禾集團密集發佈了三條與融資有關的公告，資金鍊吃緊的壓力躍然紙上。
一則是，泰禾將以6.35億元向第三方轉讓間接持有的三家子公司100%股權。二則是，泰禾全資子公司北京泰禾錦繡置業有限公司擬以項目收益權轉讓形式融資，將其位於北京朝陽區孫河鄉的居住用地項目收益權（北京院子二期）轉讓給北京國際信託，以融資35億元。三則是，泰禾第一大股東及其一致行動人繼續質押公司股份，共計3125萬股，用途為補充質押和融資。
壓力不止於此。2018年以來，泰禾面臨人事大調整，先後已有10名總監、總經理或副總裁級別高管離職。頻繁的管理層離職潮和員工大換血，讓外部投資者對泰禾的團隊協同力和生存狀態產生質疑。處在風雨飄搖中的泰禾，由此疊加了不確定性因素。
賣不動的“院子”、人心漸散的管理層、惡化的財務數據、融資渠道不暢、連遭國際評級機構降級……對規模的渴求讓泰禾集團高歌猛進，然而重兵佈局的北京高端項目遭遇了“滑鐵盧”。今年前11個月，泰禾實現銷售額1110億元，僅完成2000億元銷售目標的55%，背後是泰禾正在經歷“至暗時刻”。
激進路線遇市場滑坡
對於被貼上的激進標籤，泰禾集團董事長黃其森一直不以為然，甚至可能還覺得正是這種“藝高人膽大”，令泰禾得以彎道超車。
據年報數據顯示，2017年泰禾實現銷售額1007億元，淨利潤21.24億元，淨負債率高達402%。這一年，泰禾合計投入資金552.4億元（含土地拍賣和收購資產），共計獲取36個優質項目，獲取土地792.8萬平方米（約合1.19萬畝），其中30個項目是通過併購及購買資產的方式獲取。
在2017年年底，黃其森曾放出豪言：2018年泰禾銷售額的目標是再翻一番至2000億元。爭取2018年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。預計2018年上半年泰禾有30多個項目達到入市條件。
黃其森對於這種擴張的篤定來自於：“泰禾90%以上的項目基本上都做到拿地7~8個月就可以開盤銷售。高週轉能夠有效地規避政策風險和市場風險。我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風險。”
但顯然他對形勢的判斷過於樂觀了。2018年，在愈發收緊的調控政策下整個房地產市場下行明顯，尤其是泰禾重倉的北京。定位高端或改善型需求的泰禾項目銷售速度並不樂觀。
以泰禾累計耗資108.62億元從華僑城手中收購的北京豐臺地王項目（泰禾金府大院）為例，該項目計容建築面積共23.94萬平方米，從2018年開始實現銷售並表，2018年上半年預售面積為8.09萬平方米。開發近三年，僅有三分之一實現銷售，週轉速度慢是不爭的事實。
由於政府祭出的限價政策，預售證遲遲難以批覆，受此影響，項目利潤也並不大。據悉，金府大院前後兩批獲售房源（共164套）的預售價都沒有超過8萬元/平方米。獲批房源已接近清盤階段，第三批預售證什麼時候能辦下來還未可知。
據一位行業人士計算，金府大院總投資140.13億元，截至2018年上半年實際已投資103.21億元，按8萬元/平方米售價計算，預計可回籠資金約65億元。
同樣的情況發生在泰禾另一個大手筆拿下的明星項目身上——位於北京孫河的北京院子。
2017年，泰禾以接近60億元總價拿下北京院子二期所在地塊，剔除配建等純商品住宅樓面價6.8萬元/平方米。但這一地塊限售價7萬元，執行“7090”政策，同時限高12米，容積率1.1。也就是說，樓面價與銷售限價所差無幾，無法建洋房，只能做疊拼或聯排，並且70%的房源要做成90平方米的小戶型，如何打造該地塊是個大難題，實現盈利似乎是個不可能完成的任務。
此番通過轉讓北京院子二期項目收益權來融資，也可看出該項目的資金壓力之大。今年10月，北京泰禾錦繡置業已經向萬向信託申請了近10億元貸款。
從逐年攀升的存貨指標來看，泰禾的“高週轉”能力並非如其宣傳得那麼強。據泰禾集團財報數據顯示，2015年末至2017年末，其存貨持續攀升，分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。截至2018年9月30日，存貨增至1679.27億元；存貨週轉率為0.09次，較2017年底的0.15次進一步下降，處於行業較低水平。以此計算，泰禾消化完存貨需要3082.19天。
業績壓力致人事變動
今年以來，房企高管離職潮頻發，泰禾是最受關注的一家，也是動作幅度最大的一家。
據中國房地產記者不完全統計，泰禾集團前後離職的高管分別有：財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、鄭州總經理肖浩燃、集團副總裁兼廣深區域總裁許珂、集團副總裁沈力男、品牌總經理伍小峰、集團副總裁兼北京區域公司總裁錢嘉，以及集團副總裁鄭鍾、朱進康等。
規模擴張不力和銷售業績下滑被認為是這波高管離職潮湧動的主要原因。以泰禾的大本營福州為例，據克而瑞數據顯示，2017年泰禾福州區域的銷售額達到139.35億元，但今年上半年擁有泰禾最多的銷售項目的該區域僅銷售了30.37億元。
“業績壓力這麼大，需要找更專業的人做專業的事。”一位知情人士稱，為了擴充兵馬，近幾個月以來黃其森密集挖角各路房企高管，幾乎每天都在面試。
不止是管理層，泰禾的裁員也瞄準了入職不久的2018屆“禾苗生”。據悉，“禾苗生”規模大概400人左右，目前全國已經裁掉了100多人。裁員的大致標準主要有學歷和績效兩項。而今年7月份，泰禾集團就被曝出大規模裁員,涉及北京、上海等區域，裁員規模約二三百人。
無論是裁員還是換人，“精簡隊伍，節約開支好過冬”的意圖都難以掩飾。但一次次的裁員中，泰禾不免失掉了“民心”，亦引發了外部投資者對泰禾“換員計劃”背後越來越脆弱的資金鍊質疑。
2008年金融危機之際，黃其森曾承諾“不裁員、不降薪”“決不會將風險轉嫁至員工，而是要讓員工們堅信，企業與員工不離不棄，作為泰禾集團一員是值得驕傲的。”音猶在耳，物是人非。
質押甩賣能否“續命”？
曾長期浸淫金融機構的黃其森擅長融資財技。這一年，ABS、REITs、信託、私募、員工持股、美元債、股份質押等融資手段在泰禾身上的都得以一一展現。可惜眼花繚亂的融資手法仍難以滿足泰禾的資金飢渴。
截至2018年三季度末，泰禾集團總負債2052.44億元，同比增長31%，其中短期借款、應付費款、一年內到期的非流動負債合計859.93億元，現金及現金等價物餘額僅149.69億元。儘管資產負債率相比今年初下降了3.72個百分點，但仍高達84.78%。
大筆負債的利息逐漸吞噬著泰禾的利潤。今年以來泰禾平均融資成本已經超過8%，截至2018年三季度末，泰禾淨利潤僅14億元，但銷售費用、管理費用、財務費用三費卻高達22億元。
值得注意的是，2017年泰禾集團還接連發行了三筆總額共計112億元的永續債，今年上半年這些永續債的利息為3.49億元，按照永續債三年利息翻番來算，屆時利息更高。
而目前，泰禾集團大股東以及一致行動人已將所持公司股票質押殆盡。賣子公司、賣項目收益權成為泰禾的無奈之選。
對於此番以6.35億元甩賣三家子公司100%股權，泰禾方面解釋稱，泰禾集團的資金鍊沒有問題。這3家子公司所開發的樓盤已經進入尾盤階段，所剩房源、車位不多，正好有其他公司願意接手，因此將其整體轉讓。
資金鍊的緊張在拿地端表現得尤為明顯。數據顯示，泰禾2018年上半年拿地金額為50.2億元，通過收購和招拍掛方式新增土地面積約為157.02萬平方米，相較於2017年上半年新增土地儲備304.54萬平方米，拿地力度斷崖式下滑。泰禾銷售價格與拿地價格之比亦大幅於主流房企均值。
這已引起了國際評級機構的警惕。穆迪和標普紛紛下調泰禾評級。
穆迪助理副總裁兼分析師Wenhan Chen表示，穆迪對泰禾評級的下調理由是，泰禾薄弱的財務管理以及未來12~18個月加劇的再融資風險，同時泰禾的房地產銷售收入也低於預期。
東方金誠出具的《泰禾集團：主體及相關債項2018年度跟蹤評級報告》顯示，從公司債務期限結構來看，以公司現有債務為基礎，在考慮債券提前回售情況下，公司在2018年4~12月、2019年和2020年到期需償還的債務分別為384.02億元、473.59億元和477.99億元，存在集中償付壓力。
利好的消息是近期泰禾集團頻頻獲得授信。11月23日，光大信託為泰禾集團提供200億元人民幣的綜合授信額度；10月9日，上海銀行為泰禾集團提供總額最高不超過200億元人民幣的綜合授信額度。
不過，一位金融人士指出，能不能貸到款，不是“授信額度”決定的，而是需要借款人的資質符合貸款平臺的要求，才能順利貸到款。泰禾的財務狀況和被降級顯然對其融資不利。
深陷資金鍊危機中的泰禾，這次能否成功度劫？
（此文發表於12月24日中國房地產報 05版）
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