核心提示：因車庫買賣糾紛，業主將開發商告上法庭，小區部分竣工驗收備案和房產證被行政撤銷，但民事賠償官司持續多年卻遲遲沒有結論。
江蘇鹽城一新小區因“ 車庫”當房賣引發業主與開發商多起訴訟。記者 邵春雷/攝
《民主與法制時報》記者 邵春雷 報道
小區車庫牽扯到千家萬戶，江蘇鹽城一小區就因車庫買賣引起了業主與開發商的多輪訴訟，所涉業主達150多戶。
記者發現，訴訟涉及業主提起的行政和民事多個案件。
在行政訴訟中，該小區被撤銷了已經下發的部分竣工驗收備案和房產證，而民事案件一直從鹽城市鹽都區人民法院（簡稱鹽都區法院）打到江蘇省高級人民法院（簡稱江蘇省高院），至今訴訟還在持續。
12月13日，江蘇鹽城市中級人民法院（簡稱鹽城市中院）又對一起爭議案件進行了開庭審理。
一場大雨“澆”出房屋質量問題
江蘇鹽城的夏天比較多雨，一下就很大，而2015年9月下的一場大雨卻“澆”出了一場小區業主與開發商持續3年都沒有打完的官司。
中海世紀公館是中海宏洋地產（鹽城）有限公司（以下簡稱中海宏洋公司）在江蘇鹽城鹽都區開發的一處高檔小區，位於鹽都區城南CLD核心區，鹽都區政府以南，緊鄰世紀公園，自然景觀和生態環境俱佳。
2015年9月，在中海世紀公館交房的前一天，大雨下個不停。所有業主在第二天去該小區收房時都吃了一驚，他們看見小區的一層很多地方都被灌滿了水。當時業主都很生氣，旋即找開發商反映該情況，收房工作就此停了下來，後經檢查發現是因為車庫外沒有修整好導致雨水倒灌至一層。
最初，中海世紀公館業主要求中海宏洋公司妥善解決車庫問題，但雙方並未達成一致。後來，小區業主聯合起來向有關部門反映情況，此過程中卻遭到不明身份的人員阻礙。至此，業主與開發商之間的矛盾開始激化。
2015年10月1日，在有關部門協調下，業主與開發商終於坐到一起來協商。協商過程中，中海宏洋公司負責人向業主表示致歉，接受轄區派出所進行追蹤調查取證，承擔法律責任。中海宏洋公司還表示，在10月8日前提供該項目的總圖以及4聯排、6聯排單圖事宜，所有房屋出現質量問題願意及時整改到位。
許多業主認為，事情至此也將告一段落了，然後細心的業主在拿到中海宏洋公司提供的房屋各種規劃審批手續時卻發現，車庫的實際情況是停車位，且不計入房本面積。
既然不計入面積又如何體現在了房產證上呢？業主認為，出問題的車庫在圖紙中，就不在房屋面積內，而是配套設施，而目前的情況是，開發商將車庫在出售房屋時一起按照房價出售給了業主。
不明不白蒙受損失的業主開始尋求司法途徑解決糾紛。2017年10月，小區業主周某葉將驗收該小區的鹽城市城南新區建設一局（簡稱城建一局）和開發商告上法庭。
部分驗收報告和房本被撤銷
周某葉認為，第三人開發商中海宏洋公司弄虛作假在竣工驗收備案表中篡改了面積，所以要求撤銷被告同意中海花園小區部分樓的竣工驗收備案。
被告城建一局辯稱，被告對案涉建設工程竣工驗收備案行為符合法律、法規的規定，不存在違法之處。第三人中海宏洋公司辯稱，原告周某葉不具備本案的訴訟主體資格，應駁回起訴。原告的訴請已超過訴訟時效。
鹽都法院在審理後認為，本案中，第三人中海宏洋公司向住建部門提交的單位工程驗收證明書載明的驗收建設面積不包含車庫面積，而提交建設部門的竣工驗收備案表卻包括了車庫面積，故應認定中海宏洋公司未提交真實有效的證明文件辦理工程竣工驗收備案，被告城南建設一局對中海花園30#-33#、35#-43#、45#、46#樓工程竣工驗收備案行為證據不足，應予撤銷。
最後判決撤銷被告鹽城市城南新區建設一局對第三人中海宏洋公司建設的中海花園部分樓的工程竣工驗收備案行為。
與此同時，該小區業主張某勝也以同樣的理由將鹽城市國土局起訴至法院，要求撤銷房產證。一審法院在審理後撤銷了鹽城市國土局頒發的房產證。
隨後，鹽城市國土局提起上訴。鹽城市中院在審理後認為，本案中，中海宏洋公司向住建部門提交的單位工程驗收證明書載明的驗收建設面積不包含車庫面積，而提交建設部門的竣工驗收備案表卻包括了車庫面積，故應認定中海宏洋公司未提交真實有效的證明文件辦理工程竣工驗收備案，相應的竣工驗收備案表不合法。中海宏洋公司主張竣工驗收備案證明書不包含車庫系由於設計單位人員填寫錯誤，實際上案涉車庫已經竣工驗收的意見，僅有中海宏洋公司與相關單位的陳述，無其他證據予以佐證，因此維持了原判。
爭議中的民事判決
行政訴訟中，經法院判決，連續撤銷了部分驗收備案登記和房產證。之後，該小區業主朱某和潘某又對中海宏洋公司提起了民事訴訟。
朱某和潘某在訴訟中稱，2015年4月9日，原、被告雙方簽訂了一份商品房買賣合同,約定：原告購買中海花園5303號房屋，被告將5303號分為三套銷售給原告。二個部分為住宅，售價分別為200萬元/套、75萬元/套，另一部分是用途為車庫的商品房，售價為10萬元/套。所謂的用途為車庫的商品房其實是被告將建築區劃內2輛/戶停車位，擅自改變規劃指標的種類性質和用途而建成的違法建築物。被告以虛假的竣工驗收備案表將不可買賣與不可登記的停車指標中2輛/戶停車位違法買賣，在騙取產權登記後已被人民法院依法撤銷。
上述二人還稱，原告所購的用途為車庫的商品房，被告已無法履行，根據《商品房銷售管理辦法》第20條規定，面積誤差比絕對值超過3%，應當按照成交價雙倍返還。
中海宏洋公司則辯稱，雙方簽訂的合同並不違法，繫有效合同。案涉車庫符合規劃，是合法建築，可以買賣和產權登記。其次是原告認為其不能繳納契稅等於不能領取產權證書，不符合事實。案涉中海花園別墅項目大部分業主已辦理產權證，本案原告已辦理產權證，產權證中含車庫面積。原告以《商品房銷售管理辦法》第20條主張按成交價雙倍返還無法律依據。案涉車庫可以登記。
法院在審理後認為，涉及該小區的同宗案件中張某勝與周某葉勝訴的行政官司，中海宏洋公司正在向江蘇省高院申訴。
周某葉於2015年12月5日向鹽都區法院起訴中海宏洋公司，要求中海宏洋公司退還機動車車庫款並賠償損失。理由為中海宏洋公司銷售給周某葉的房屋，特別是機動車車庫已構成明顯欺詐，被告應該返還車庫款並賠償。
鹽都區法院作出判決，認為周某葉未能提供任何證據證明被告中海宏洋公司存在欺詐行為，亦不符合一倍賠償的法定情形，判決駁回周某葉的訴訟請求。
周某葉不服並上訴至鹽城市中院。最後，鹽城市中院駁回上訴，維持原判。
此後，周某葉向江蘇省高院申請再審，江蘇省高院於2018年7月2日作出(2017)蘇民申3827號民事裁定書，認為在行政部門未對案涉車庫是否違反規劃或構成違章建築作出認定的情況下，中海宏洋公司對案涉車庫計收價款，不足以認定違法。雙方所訂合同雖未對車庫價款作出約定，但對房屋總價作出了明確約定，故即使案涉車庫不應計收價款亦不影響周某葉應按照合同約定履行支付房屋總價款的義務。一、二審判決未支持周某葉要求返還車庫款的訴訟請求，並無不當。駁回周某葉的再審申請。
最後，鹽都區法院認為，朱某和潘某與中海宏洋公司簽訂的合同有效，駁回起訴。
朱某和潘某不服一審判決，並提起上訴。
12月13日，鹽城市中院開庭審理了該案，當庭沒有宣判。
專家解讀爭議焦點
2018年9月，相關專家針對該案進行了研討。中國人民大學法學院副教授、碩士生導師肖建國，全國人大法工委民法室原副主任、巡視員扈紀華，北京企業法治與發展研究會副會長朱崇坤等專家一致認為：
本案中，中海宏洋公司通過提供虛假信息的手段，在沒有告知的情況下，促使朱某、潘某簽訂了《房屋買賣合同》，將規劃條件中配建的2輛/戶停車位作為第1層03號商品房售賣，其目的是為了規避土地出讓金和相應稅收的繳納，賺取更多的非法利益，構成“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益”的情形，《房屋買賣合同》中的該部分約定無效。上述專家還認為，合同的部分無效不影響其他部分的效力，對於合同其他部分，中海宏洋公司交付使用的房屋建築面積與涉案合同約定面積不符，應當依法承擔違約責任。原標題《“車庫”當房賣？江蘇鹽城一小區業主依法維權路》
注：本文由樹木計劃支持，民主與法制時報出品，在今日頭條平臺優先發布。
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