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房地產的黃金年代的確已經過去了，過去10-20年中國房地產市場的繁榮有幾方面的因素：

1）2000-2015左右的全球性通貨膨脹

這一點看看原油就知道了，因為原油價格是基礎價格，原油價格的上漲導致所有的貨幣都出現了通貨膨脹。比方說人民幣兌美元看似好像沒有太大貶值，實際上是因為美元同步也在大幅貶值，而房產作為抗通脹的目標，自然得到選擇；

2）城鎮化

大量人口在短期內進入城市，造成了城市的房產供給相對不足，房產價格上漲。

3）經濟上漲

經濟上漲以後，房產的功能發生了變化，城市房產的價值發生了很大的變化，房子本身所附帶的交通、醫療、教育因素都發生了上漲，從而帶動了房產價值的上漲。

4）投機增加

大量的人開始有了錢以後，房產剛好成為門檻比較低的投資方式，因此大量的人開始投機房產市場；

5）資本市場的發展

資本市場的發展為房產的炒作提供了基礎，因為人們可以通過貸款來解決部分資金問題。

那麼為什麼一些地區的房子還在上漲呢？

1）經濟因素

有的城市過去發展的不好，但是近幾年發展的比較好，或者得到更快的發展，因此價格就上漲了；

2）政策因素

比方說雄安新區的房產被炒的比較高；

3）局部城鎮化

雖然大城市的城鎮化已經放緩，但是局部地區的城鎮化已經在路上。

以股易金

現然房價上漲的城市主要是東北、西南、西北的的二三四線，這主要是這些地方因去庫存而放鬆了房地產調控，再加上大量棚戶區改造，進行貨幣化安置，所造成的房價上漲的虛幻景像。房地產已經連續繁榮了近二十年，黃金時代結束是必然趨勢，現在拼命購房的人主要是投機性需求。

我先給大家看兩個數據，這個數據可以證明房地產的上升空間沒有了：一方面，截至一季度末，房企上市公司整體負債率卻呈上漲趨勢，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產業的資產負債率遠超60%警戒線，已達到2005年以來最高點。也就是說，房企在擴張業務的同時，負債率也在持續惡化中。

更要命的是，房企在經歷了業務擴張大躍進後，流動性已經嚴重不足。到3月份為止，企業存款下降了1.21萬億。開發商紛紛跑到境外融資，去年全年融資388億美元，而今年一季度已經達到了193億美元，達到了去年的50%。如果開發商資金鍊出現問題，房地產打折促銷潮馬上會出現。

另一方面，居民槓桿已經到了“無以復加”的程度。工行董事長易會滿在演講時表示，2010-2017年，居民儲蓄存款增長與可支配收入之比從25.4%下降至12.7%。與此同時，居民家庭債務佔GDP的比重由33%升至49%。這意味著，中國居民再加槓也拉到了極限位置。

更關鍵的是，最高決策層提出要下決心去槓桿，防範化解重大風險。但房地產持續加槓桿都到了極致的程度，後續將會有更嚴厲的政策予以調控。在房地產調控政策從一二線城市逐步走向三四線城市，我們可以肯定的說房地產黃金時代已經結束，而一些地區的房價上漲只是最後的瘋狂，大家只要相信政府有能力、有信心、有魄力，將房地產調控迴歸到居住屬性。未來房地產租賃、保障房等其他形式的住房模式的黃金時代會開啟。

不執著財經

正好有好些網友問我，“在那麼嚴密的樓市調控之下，雖然一線城市北上深穩中有跌，為何一些城市的房價依然在漲？為什麼出臺這麼多政策就是壓不住？”

相關的好問題，就一併回答吧。

在嚴厲的調控之前，超一線城市，像北上深，這一年多來的房價漲不動了，北京房市已出現了明顯的價格下跌，上海和深圳特別二手房市，也冰封住了，有行無市。

而房子是商品，最終由供求關係決定其價格。至於一些城市的房價還在上漲，具體情況具體分析，都有其原因的。

如有些地方，主要是一些三、四線城市的房地產熱銷，是“棚改貨幣化安置”的結果，帶動著那兒的房價的上漲，預計還會持續一、二年。

而最近一些城市擺出搶奪人才的架勢，“人才大戰”成為媒體報道的熱點新聞，如成都、杭州、西安，武漢、合肥等地。那一旦人口淨流入，進入那些城市的“人才”，由於這些年來形成的思維慣勢，只要能買房子，至少會買一套房子，那那些地方的房價自然上漲。

另外，還有一個原因是“傳導作用”，即好些熱錢，原本是在一線城市房市的，現在一線城市房市冰封了，便向一些二、三線，甚至四線城市傳導，帶動了那兒房價的上升。

但是，要特別提醒的是，那些城市往往是沒有二手房市的。

最後，順便說一下，總體而言，中國的房地產黃金時代已經結束，除非你是剛需（必須買+買得起的剛需：無論房價高低，隨時都可買，否則就不是剛需了），關注中國房價已經沒多大意義了。因為，1、投機：房住不炒，靠炒房能發大財的週期已經過去了；2、投資：租售比依然太高太高了，待房租超過銀行定存收益後再考慮吧。

陳思進

首席投資官評論員陶子認為，這句話你只聽了前半句，忘記了後半句，前半句是房地產黃金時代已結束，後半句是房地產白銀時代正式開啟。

房地產發展情況和經濟形勢息息相關，經濟發展快的國家和城市，往往物價也漲得快，房價自然也不能倖免，反之，一個地區經濟發展不好，房價如果再往上漲，那估計就是泡沫了，之前鄂爾多斯大量鬼城，就是房地產泡沫的代表。

為什麼說房地產現在是白銀時代呢，這和我國經濟發展狀況有很大關聯，雖然現階段我國經濟仍然面臨一些問題，但總體經濟還是往上走的，而且經濟增速在全世界範圍內都屬於快的，因此房價上升也較快。說房地產是白銀時代，意思是中國城市化以及經濟發展不如以前快，之前GDP動不動8%-9%的增長率現在沒有了，黃金時代過去了，但是GDP還在6%以上，仍屬於白銀時代。

至於去年至今年三四線城市房價的上升，倒不完全是經濟上升的緣故，一方面，一二線城市房價已經漲過了，板塊輪動到三四線城市。另外三四線城市大搞貨幣化棚改，帶來一系列房地產需求，導致房價大幅上升。

首席投資官

所謂的房地產行業的黃金時代，是指自1998年住房體制改革開始，中國房地產行業進入了快速發展的階段，這個階段被稱為房地產的“黃金時代”。

“黃金時代”的發展模式概括為，企業的盈利模式建立在土地的持續快速升值上；長期寬鬆的信貸環境，房企資金成本比較低，房企財務槓桿比較高。從2008年以來，尤其是近幾年的政策走向來看，以上概括的發展模式中的兩個關鍵因素，土地制度短期內可能不會有太大的變化，但在去槓桿的大背景下，信貸環境顯然已經收緊。

信貸的收緊不僅僅是針對房地產市場的持續火爆，更是為了防範系統性金融風險。而另一方面，政府也在大力推進住房制度的改革，住房市場的格局也相應發生巨大的變化。比如“租售並舉”政策的出臺就極大促進了租房市場的發展，而不動產登記全國聯網也將為進一步推進住房制度改革奠定基礎。

如果從以上的定義來看，那麼房地產黃金時代的確是即將結束。即便部分地區的房價仍在上漲，也不過是投機資金的流動罷了。而房地產使用功能的變化，即逐漸去投資化，其“住”的基本屬性逐漸迴歸，則是已經到來的大趨勢。

盤和林看經濟

根據克而瑞研究公司的數據顯示：2018年第一季度，三四線城市房地產市場延續火爆的形勢，依舊佔據近70%的市場份額。

房地產的黃金年代確實越走越遠，買房躺贏的年代也在一去不返。在一二線城市房價回落的時候，三四線城市異軍突起，交易量和房價都持續走高，全款搶房的場面屢屢上演，為什麼會出現這種情況？還會持續多久？我們一起分析下下：

1、補漲

三四線城市，甚至一些弱二線城市，這一波房價上漲的行情，並不是因為人口流入、產業升級等內生因素的推動下造成的，而是屬於“垃圾股補漲”，因此我認為這種情況並不具備持續性；

2、一二線外溢

在“房住不炒”，一二線城市限購、限貸等調控措施下，一二線城市的投資和資金都轉戰三四線城市，艾普大數據顯示，三四線城市來自一二線的購房佔比高達40%，可見一二線城市外溢對三四線城市的這波房價上漲功勞不小；

3、城改棚改

數據顯示，2017年城改棚改貨幣化安置比例超過50%，催生了拆遷戶進城購房需求，因此有大量的新房被拆遷戶剛需買走，進一步刺激樓市。

上面說了，三四線城市房價這波上漲行情，並不具備可延續性，當外部刺激結束以後，房價很危險。

短期看，三四線城市房價仍是穩中上升；長期看，三四線城市將顯著分化，除長三角、珠三角城市群，預計大部分缺乏支撐的三四線城市成交量將會下滑。

認同我的觀點請在文章下點贊，關注我，一個專注房產的媒體er。

瘋狂太原人

一、一二線城市的分析

在“房住不炒”的理念指導下，2017年一線城市以及部分熱點二線城市都出臺了一系列的限購、限貸、限售政策，上漲的房價也得到了有效的制止，一些城市還出現了連續下跌的態勢。從城市化進程、人口老齡化速度加快等方面分析房地產市場的黃金時代已經結束。

二、支撐三四線城市上漲的因素

隨著一二線城市房地產市場調控的不斷收緊，一些炒房者將目標瞄準三四線城市一定程度上造成了房價的上漲；三四線城市的棚改拆遷的貨幣化安置、以及棚改貸的 支持給房地產市場帶來了穩定的需求。一些在一二線城市沒有購買房產的人群的返鄉置業也給三四線城市的市場起到了助推作用。

傑哥在海南

個人認為房地產的黃金時代確實已經過去了，雖然現在三四線的房價還在上漲，但不得不說，已經是強弩之末了，原因如下：

一、一二線房價上漲後的“擠出”效應：

2017年很多一二線城市的房價都經過了一輪快速上漲，這輪上漲之後讓很多在一二線城市上班的剛需們徹底絕望，想在一二線買房更難了，於是被迫回到自己的老家三四線城市買房結婚，從而也拉動了三四線城市的房價，另外，如果把房價比作股市，一二線的房價比作績優藍籌股，三四線城市比作基本面一般的個股，那麼績優藍籌股價上漲之後，從股價輪動上看，也該輪到三四線城市了，所以，這輪三四線城市房價的上漲就比較好理解了。

二、城市化進程進入尾聲，人口紅利短期衰竭：

房地產上漲的黃金時代正好是廣大80後、90後這些適婚人群要買房結婚，而我國人口生育高峰期是在七八十年代，隨後就是計劃生育一胎政策，現在這波剛需能買房的都已經買房了，買不起的更加買不起了，後面的獨生子女適婚剛需人口大幅減少，人口紅利逐漸消失，再加上農村人口大幅遷移的城市化進程也已經進入尾聲，沒有人口流入的正增長，房地產的剛需也將大幅減少，而現在放開的二胎政策短期也不可能有購房需求。

三、限購限售減少了拋壓盤，但這些“大小非”終究有解禁的那一天：

現在的房價之所以還能上漲，得益於國家的限售限購政策，限購限售相當於股市裡的法人股限售，市場上的流通盤很小，炒作起來更容易，所以房價還在被繼續炒作，但那些限售的終究有解禁的那一天，終究要逐漸流入市場，那時對市場的衝擊可想而知，個人認為現在正是趁機高位出逃的機會！

以上個人觀點僅供參考，不構成投資性建議！

房市有風險，投資需謹慎！

K濤資本

具體到一些地方，為什麼房價還在上漲，儘管房地產黃金時代已經結束了，這個問題則要從房地產的投資屬性來講

房地產並不是光用來住的，有大部分作用，是用來投資，那麼這麼說的話，房地產的房價跟投資屬性和投資價值息息相關，你不能以普通商品的價值來看房地產，必須以投資屬性來看。

某些地方的房價還在上漲，原因很簡單，那就是那個地方是很好的地塊，房子總會升值的，總會有人爭搶，如果在規劃的時候出現了更好的基礎設施，比如要新修建公路和鐵路，或者是其他交通樞紐，又或者有了更好的商業配套，比如說出現了大型的商場又或者在附近會修新的學校，這樣的規劃出現了變成了學區房，這個房子的價值肯定會上升，這就是為什麼一些地區的房價還會上漲，因為它的地塊實在太好了

海匯觀潮

現在的三四線市場房價大有當年一二線城市房價的風光，許多地方樓市火爆，房價一個勁地往上竄，甚至一些貧困縣的房價都快要趕上當地省會城市某些地段的房價了，那麼是什麼原因導致一二線城市房價消停，而三四線城市房價逆勢上漲呢？

主要原因有以下幾點：

1.一二線城市政策調控收緊，開發商拿地困難，而土地儲備量是開發商保持可持續發展的基礎，因此在一二線城市拿地困難的情況下，開發商加大了在三四線城市拿地的力度。

2.棚戶區改造為三四線城市提供了大量住房需求，2015年國務院提出棚戶區改造計劃，從2015年-2017年期間棚戶區改造1800萬套，2018年-2020年再改造1500萬套，而棚戶區改造實行貨幣化安置，居民拿到錢後在城市購房，因而推動了三四線住房去庫存及新住房需求。

3.一二線城市房價高企以及限購限貸政策限制了外來人口購房需求，一部分人轉而回到三四線城市購房；城鎮化水平推進也帶動部分農村人口向三四線城市流動，市場存在一定的居住需求。

4.市場熱錢轉戰三四線市場。由於一二線城市受限購限貸政策影響，買房受到嚴格控制，房價很難再次被炒作，而三四線城市調控較弱，原來的房價基數較小，有利於炒作，因此吸引了部分熱錢流入，成為推動房價上漲的另一因素。

關鍵字: 通貨膨脹 財經 房地產