□中山大學銀行研究中心 李宇嘉
近日，有關房產稅的話題再次受到關注。國稅總局日前在對政協提案的答覆中表示，將統籌研究房地產交易環節與保有環節稅收政策。同時，作為房地產稅徵收的基礎設施，不動產統一登記也取得顯著進展，自然資源部自然資源確權登記局局長冷宏志透露，要不斷鞏固和提升不動產統一登記成果，抓緊啟動《不動產登記法》立法。筆者認為，在主要城市實現住房信息聯網的基礎上，不動產登記基本完成並且抓緊啟動相關立法，意味著房地產稅“落地”的基礎條件已趨於成熟。
近期，無論是個稅提高起徵點、增加抵扣項，還是增值稅稅率下降，改革突破的決心很大。房地產稅“落地”後，城鎮居民稅收負擔有多大？首先要看稅種的定位。稅收兩個最基本功能是組織財政收入和調節收入差距。在今年全國“兩會”上，有關部門負責人指出，房地產稅主要是調節居民收入分配，特別是個人財富集聚，以促進社會公平。同時，籌集財政收入，滿足公共服務需求。也即房產稅首先是調節稅，然後才是收入稅。
據數據統計顯示，當前房產佔我國家庭資產的65%-70%，比美國高出2倍，房產增值收入佔我國家庭財產增值90%以上份額。國際上普遍存在的調節個人收入差距的工具，包括個人所得稅、資本利得稅、遺產稅、不動產稅等在我國仍有待完善。
因此，以房產稅來調節收入是應有之義。近期的個稅新政、房地產稅立法，抑或是未來遺產稅徵收等，體現的都是調節收入差距的思路。既然房地產稅定位於調節稅，對居民家庭首套房或一定面積實施免徵，將是大概率事件。在美國、德國等發達國家，首套房、低收入者、孤寡人群都會有很大程度減免。那麼，對第二套及以上住房徵收，稅率該定多少？在一線城市，80平米住宅一年租金約8萬元，淨回報約為6萬元，按資本化率4%計算，房子評估值大概為150萬元，但市場價大約500萬元左右。以目前上海、重慶試點的約0.5%的稅率來計算，按照150萬元稅基，一年家庭要繳納的房地產稅大約7500元；若按照500萬的稅基計算則是25000元。
據筆者測算，2017年深圳和上海人均可支配收入分別是5.3萬元和5.9萬元。以戶均3人計算，7500元和25000元的房產稅年繳納額，分別佔一線城市家庭的6%左右和22.5%。二線和部分三四線城市相比一線城市，租金減半，居民收入減少40%，評估值和市值也大約減半，結果與一線城市差不多。再參照一下國外經驗。美國、日本等社會保障覆蓋質量高的國家，在確定房產稅實際稅基時，一般在房屋市值基礎上進行調整，還限制稅率和用途。美國房產稅主要用於地方公共開支，同時具有透明的支出披露體系，每個業主在年末亦會收到納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產稅的支出用途。
美國房產稅支出通常有三大類：一是學區教育；二是消防、警務、殘疾人援助、老年人服務、地區道路橋樑建設維護等公共基礎設施和服務；三是地方政府的日常開支。其中用於地方公立學校的學區教育費用佔據了房產稅支出的絕大部分比重，約佔全部稅收一半。比如新澤西州的李堡市，2015年財政年度徵收房產稅約為6300多萬美元，其中代學區徵收的近3200萬美元，佔比超過50%。此外，美國採取“以需定收”確定房產稅稅率，即年度公共支出預算倒推要徵多少稅以及稅率。因此，公共服務支出穩定的情況下，房價漲了還要降低稅率，確保評估的稅基乘以稅率得到的稅負，不超過居民家庭收入的3%-4%。由上可知，即便按照0.5%的稅率算，我國房產稅佔收入的比重仍會超過美國房產稅佔家庭收入的比例。
因此，對首套房實行一定面積減免或低稅率，應是一二線重點城市房產稅徵收的主要思路。在鼓勵百姓獲得財產性收益的政策方針下，考慮到房產稅影響群體範圍廣，需要平穩實施，預計大多數中低收入家庭不會受到房產稅衝擊。也就是說，嚴格遵循“房住不炒”，量力而行地改善住房需求，絕不會受到房產稅較大的影響。另外，稅收環節設置存在的問題，也影響到了百姓置業。當前樓市進入存量時代，熱點城市二手房交易超過新房，但二手房交易成本很高，稅費大概佔到交易總價的6%-10%，不利於存量房利用。近期，熱點一二線城市新房熱銷，與二手房交易成本高有關。
管理部門提出要統籌研究房地產交易環節與保有環節的稅收政策。筆者認為，如果能將交易環節的稅負降下來，而騰挪到保有環節，並啟動低稅負繳納原則，則能降低住房交易的“門檻成本”、促進合理住房需求。更重要的是，將交易環節的成本延後至持有環節，能夠通過稅制設計（稅率、免徵政策等），引導市場預期、遏制投機炒作、夯實“房住不炒”。
最後，從美國經驗來看，房產稅徵收與房價漲跌並無直接關係。相反，直接從個人的腰包裡掏錢，稅負“痛感”直觀，納稅人會監督房產稅是否用到片區或社區服務上。若街道或社區治安、教育、醫療、道路等都會因為房產稅而改善，區域內的房價反而會穩定和上漲，這個邏輯與小區物業管理費類似。
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