二手房:簽了合同沒過戶,中介費怎麼支付?(附17案例)


二手房:簽了合同沒過戶,中介費怎麼支付?(附17案例)



文|信榮(全國)房地產律師團隊合夥人 鄭博恩

居間合同是獨立的合同,並非附隨於買賣合同,買賣合同未能履行,不影響居間合同的效力。

看法條

《合同法》第424條規定,居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委託人支付報酬的合同。

《合同法》第425條規定,居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委託人利益的,不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

《合同法》第426條規定,居間人促成合同成立後,委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第61條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的,居間活動的費用,由居間人負擔。

《合同法》第427規定, 居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。

深圳市房地產中介服務收費自1999年3月1日起開始執行深圳市物價局發佈的《關於規範房地產中介服務收費的通知》[深價(1999)15號],該通知明確房地產中介收費實行政府指導價管理,並規定房屋買賣一般代理的收費基準價為成交價格總額的2%,獨家代理的收費基準價為成交價格總額的3%,在基準價基礎上,中介服務機構與委託人按上浮不超過20%,下浮不限協商確定具體價格。

廣東省發展和改革委員會、廣東省住房城鄉建設廳於2014年8月29日發出《廣東省發展改革委廣東省住房城鄉建設廳轉發國家發展改革委住房城鄉建設部關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》[粵發改價格(2014)542號],決定放開房地產經紀服務收費,實行市場調節價,但房地產中介收費在此之前長期執行的政府指導價已經形成一個相對穩定的交易習慣,根據該交易習慣,房屋買賣一般代理收費上浮後為成交價格總額的2.4%。

中介費/佣金

中介費/佣金到底要不要支付,支付多少,我們拿深圳市中級人民法院的案例來說話(以下均是深圳市中級人民法院2017年至2018年有關中介費/佣金的案例)

案例1:中原地產代理(深圳)有限公司與宮某某與居間合同糾紛【(2017)粵03民終2578號】

Q:買賣雙方協議解除買賣合同,是否還需要支付佣金及違約金?

A:需要。即便解除了買賣合同,但是存在《佣金支付承諾書》,同時中原地產無過錯,因此法院支持佣金和違約金。

案例2:深圳市廣天地時代房地產經紀服務部與王某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終11330號】

Q:雙方約定佣金的支付條件為買賣雙方到國土局簽署深圳市二手房買賣合同時支付,現雙方協商解除合同,是否需要支付佣金?

A:不一定。法院認為付款時間約定也是一個條件,由於未簽署正式的深圳市二手房買賣合同,故要求支付佣金(6萬元)的條件未成就,但可以酌情支付居間必要費用(3萬元)。

案例3:中原地產代理(深圳)有限公司與陳某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終4274號】

Q:買賣雙方自行協議解除二手房買賣合同後再另行成交過戶的,是否需要支付佣金?

A:需要。涉案《解除及協議書》約定,買賣雙方自行協議解除二手房買賣合同後再另行成交辦理過戶,買賣雙方仍須按原承諾書之約定向中原地產支付約定的全部佣金。

案例4:深圳市快樂到家房地產經紀有限公司與黃某某、封某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終13470號】

Q:“跳單”後已經支付後面房產中介的中介費,是否還需要支付前面房產中介的中介費?

A:需要。本案快樂到家已經就涉案房產簽訂了《二手房買賣合同》及《佣金支付承諾書》,之後雙方自行再找到中原地產促成交易,並且支付了中原地產中介費。買賣雙方不得以其另行向其他中介公司支付了中介費為由而拒絕向快樂到家支付中介費。

案例5:中原地產代理(深圳)有限公司與陳某某、賴某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終3993號】

Q:買方支付了3萬元押金,託管在中原地產,能否抵扣中介費?

A:不能。3萬元屬於定金中的一部分,屬於賣方所有。

案例6:深圳鏈家房地產經紀有限公司與吳某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終9524號】

Q:買方吳某某明知自己不具備購房資格仍與他人簽訂房屋買賣合同,現房屋買賣合同無法履行,其主張鏈家作為居間方在這方面存在過錯,沒有盡到提醒義務,是否需要支付鏈家傭金呢?

A:需要。法院認為:《合同法》第426條規定,居間人促成合同成立後,委託人應當按照約定支付報酬。吳某某在鏈家公司完成居間服務後,未按約支付報酬構成違約,鏈家請求吳某某依照《居間服務費用支付承諾書》的約定支付報酬及違約金有事實、合同與法律依據。

案例7:深圳市世華房地產投資顧問有限公司與陶某某、範某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終9505號】

Q:因賣方的原因導致買賣合同交易不成,合同並未約定佣金需要在過戶時支付,賣方能否以房產未完成交易為由減免佣金?

A:不能。法院認為:居間人促成合同成立的,委託人應當按照約定支付報酬。(這類型案件法官具有自由裁量權)

案例8:深圳市世華房地產投資顧問有限公司與李某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終8696號】

Q:買方與世華地產沒有簽訂居間合同,但簽訂了《居間服務及佣金承諾書》,最終涉案房產以法院強制執行方式變更至買方名下,是否需要支付佣金?

A:需要。首先世華地產在促成交易過程中沒有過錯,其次因涉案房產是以法院強制執行的方式變更至買方名下的,因此法院酌情按照佣金約定總金額的50%支付佣金。

案例9:深圳鏈家房地產經紀有限公司與初某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終7397號】

Q:賣方與鏈家沒有簽訂居間合同,但是簽訂了《佣金及必要費用支付承諾書(賣方)》,現因賣方根本違約導致合同解除,但鏈家在提供居間服務過程中也存在一定的瑕疵,賣方是否需要支付佣金?

A:需要。通常情況下,《佣金及必要費用支付承諾書(賣方)》都會規定賣方不用支付佣金,但同時明確瞭如因買賣某一方違約導致無法完成交易,買賣雙方需連帶支付佣金,守約方可向違約方追究違約責任。在提供居間服務過程中存在瑕疵的,法院會酌情減少支付的佣金數額。

案例10:中原地產代理(深圳)有限公司與郭某某、尹某某房屋買賣合同糾紛【(2018)粵03民終6815號】

Q:中原地產沒有證據證明其在涉案房屋買賣合同簽訂前將房屋的查封信息告知了買方,也沒有證據證明買方系在知曉該信息的情況下仍然簽訂房屋買賣合同,現涉案房屋買賣合同解除,中原地產是否需要承擔責任?

A:需要。中原地產作為房屋買賣的居間方,應當就有關訂立合同的事項向交易雙方如實報告,法院認定中原地產未盡到居間方謹慎審查的義務致使買方簽訂涉案房屋買賣合同併產生損失,中原地產與賣方就返還定金及支付違約金的債務承擔補充清償責任。

案例11:深圳鏈家房地產經紀有限公與李某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終5900號】

Q:買賣雙方分別於鏈家簽訂了《佣金及必要費用支付承諾書(賣方)》、《佣金及必要費用支付承諾書(買方)》,約定賣方支付佣金60222元,買方支付佣金20000元。後涉案房產被法院查封,最終涉案房產經法院強制過戶至買方名下,鏈家放棄追究買方支付佣金的責任,那麼是否應視為同樣放棄追究賣方支付佣金的責任?

A:不視為,賣方需要支付20000元佣金。法院認為,鏈家作為債權人有權選擇承擔連帶責任的債務人共同或其中之一承擔全部責任,鏈家公司選擇在本案中不追究買方的責任並未加重賣方應承擔的責任,且屬於其處分自身權利的行為。

案例12:中原地產代理(深圳)有限公司與馮某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終8789號】

Q:《二手房買賣合同》中約定“賣方房地產交易服務費”由買方承擔,但是賣方同時簽訂了《佣金支付承諾書(賣方)》及《延遲佣金支付承諾書》,中原地產能否要求賣方支付佣金呢?

A:能。中原地產公司並非《二手房買賣合同》的當事人,該條款系買賣雙方之間的約定,對居間方中原地產公司並無約束力,馮某某作為完全民事行為能力人,應當嚴格依照《佣金支付承諾書(賣方)》履行支付佣金的義務。

案例13:深圳市吉泰房地產經紀有限公司與沙某某、盧某某居間合同糾紛【(2017)粵03民終671號】

Q:吉泰中介為無產權信息的物業提供居間服務,能否獲取佣金?

A:不能。作為專業的房產經紀公司,為無產權信息不得依法轉讓和買賣的房產提供居間服務,所簽訂《房地產買賣合同》為無效合同。

案例14:中原地產代理(深圳)有限公司與張某某、柏某某居間合同糾紛【(2018)粵03民再84號】

Q:涉案均房產買賣雙方簽署的《佣金支付承諾書》及《二手房買賣合同》,但是《二手房買賣合同》及《佣金支付承諾書(買方)》均約定中介服務費由買方承擔,《佣金支付承諾書(賣方)》約定中介服務費由賣方承擔,賣方是否需要承擔中介服務費呢?

A:不需要。涉案合同均是中原地產提供的格式版本,對於中介費約定不一致的,應當由格式版本的提供方承擔相應的不利後果,中介服務費由買方承擔。

案例15:深圳家世界投資顧問有限公司與翁某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終7324號】

Q:賣方簽訂了《佣金及必要費用支付承諾書(買方)》,約定如買賣雙方某一方違約導致無法完成交易,任何一方無權要求經紀方退還已交付的居間服務費,如尚未交付居間服務費的,仍需交付,買賣雙方需連帶向經紀方支付,守約方可向違約方追究違約責任。現涉案房屋因買方的原因未實際出售,家世界公司能否要求賣方承擔佣金?

A:不可以。居間人未促成合同成立的,不得要求支付報酬,但可要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。涉案房產買賣合同不能繼續履行,過錯並非在賣方,根據公平原則,無過錯方不應當承擔過錯責任,而《佣金及必要費用支付承諾書(賣方)》系家世界公司提供的格式合同,該格式合同限定賣方在無過錯時仍需與過錯方承擔連帶責任,顯失公平,而家世界公司未提交證據證明其就格式合同中加重對方責任的內容有明確提示。法院酌情判決賣方支付家世界公司提供居間服務支出的必要費用。

Q:買方未充分了解深圳相關購房政策、未及時披露已有房貸等重大信息給中介,買方的過錯導致涉案房屋未成交,買方是否需要支付佣金給家世界公司?

A:需要。但法院審理發現家世界公司在提供居間服務過程中也有過錯,酌情減半收取佣金,不支持違約金。

案例16:深圳家世界投資顧問有限公司與汪某某居間合同糾紛【(2018)粵03民終14202號】

Q: 家世界公司在訴前未曾向買方提出佣金請求,對應的遲延履行違約金的計算從什麼時候開始呢,是否按照《佣金及必要費用支付承諾書(買方)》約定的日萬分之五來計算呢?

A:自起訴狀送達次日起計算,按照《佣金及必要費用支付承諾書(買方)》約定的萬分之五來計算遲延履行違約金。

案例17:深圳市富家房地產經紀有限公司與賈某某局間合同糾紛【(2015)深中法商終字第2743號】

Q:資金在富家中介做託管,但合同未約定支付託管資金的時間,賣方告知後,富家中介依然不及時支付託管資金導致涉案房產被查封,富家中介是否需要承擔責任?

A:需要。作為專業的房屋中介機構,應盡最大努力促成交易並維護委託人利益,在富家中介明知不及時支付託管的資金有可能導致涉案房產被查封的情況下,應認為雙方對支付託管資金的時間是嚴格限制的,富家公司未及時將託管資金交付屬違約,應承擔違約責任。但是法院考慮到富家中介的違約行為並非涉案房產被查封的唯一原因,酌情富家公司對賣方支付買方的違約金、律師費、仲裁費、保全費、仲裁反請求費等相關費用承擔50%的賠償責任。


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