萬科CEO鬱亮說，長租公寓業務只是賺細水長流的小錢；龍湖地產CEO邵明曉說，長租公寓行業是非常賺錢的生意。
動輒開十萬間、二十萬間規模以上，上市公司三季報陸續披露，長租公寓業務拖後腿的不在少數。誰虧誰賺，一起來看看。
萬科：交學費4年，長租公寓繼續燒錢
萬科集團1-9月累計實現營業收入人民幣 1,760.2 億元，同比增長 50.3%；淨利潤 139.8 億元，同比增長 26.1%。
高喊“活下去”，高價搶房源，高調進村，萬科在長租公寓領域的激進擴張有所放緩。
三季報顯示，截至今年9月底，公司負債總額達到12163.30億元，首次超過萬億。
日前，有報道稱，萬科在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源。接著，網上又出現萬科已經對“萬村計劃”暫停一事闢謠的報道。
萬科泊寓方面表示，萬科集團已經將長租公寓業務列入集團核心業務。在廣州，泊寓已開業項目28個，在營房源8556套，儲備房源約2.5萬套，成為廣州規模最大的長租公寓服務商，整體出租率保持在90%以上。
萬科泊寓還稱，雖然泊寓目前在長租公寓市場做出了規模，但還處於摸索階段，利潤較低，因此不設盈利目標。
龍湖：距離長租公寓
30億元營收目標只有2年時間
截止2018年9月末，龍湖集團累計實現合同銷售金額人民幣1,490.8億元，同比上升16.3%。
據瞭解，截止2018年上半年，龍湖冠寓租金收入1.39億元。截止2018年8月底龍湖共擁有在運營項目98個，在運營房源數約2萬間，分別分佈於全國32個城市。
未來，冠寓還有多城房源將計劃入市，以達成2018年開業房源6.5萬間的目標。公司計劃到 2020 年，目標達到規模行業前三，以及30億元營收收入。
從開業房源數的城市能級佔比來看，目前冠寓主要佈局於全國的一二線城市，其中二線城市的房源數佔比最大，由於擁有巨大的流動人口以及較高的市場租金，為冠寓的正常運營提供了保障。
相關負責人表示，與其他房企相比，對於長租公寓龍湖集團無論在戰略上還是目前發展上都顯示出很大信心和優勢，長租公寓將成為龍湖集團未來新的業績增長點。
招商蛇口：現階段
對公寓營收增長不樂觀
招商蛇口前三季度實現營業收入337.80億元，同比增25.76%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤82.75億元，同比增114.42%。
招商蛇口於2016 年成立長租公寓品牌壹間公寓，依託央企資源和自身社區開發與運營、園區開發與運營等優勢盡兩年在租賃市場中表現也較為突出。
截至 2017 年底，招商公寓在運營規模超過60萬平米、1.3萬餘間，年租金收入約4億元。
截至目前，招商公寓已形成成熟的三大核心產品線——壹棧青年白領公寓、壹間城市精品公寓、壹棠服務式公寓，全國佈局12城，公寓建築面積總計96萬平米，總房間數2.3萬間。
招商公寓坦誠，在現階段，其對行業營收增長的態度並不算樂觀。
未來，招商公寓立志進入中國品牌公寓行業第一梯隊，計劃三年完成全國重點城市品牌落地，簽約管理規模達10萬間，遠期通過兼併購實現品牌管理規模100萬間。
南都物業：長租公寓仍虧損
2018年1-9月，南都物業實現營業收入7.38億元，同比增長27.1%；歸屬上市公司股東淨利潤6589.5萬元，同比增長30.2%。
前三季度，南都物業綜合毛利率水平為22.6% ，2017年上半年毛利率為26.23%，2017年全年為24.35%，近3年來，其毛利率水平一直處於下滑狀態。
南都物業子公司大悅資產負責長租公寓業務。據南都物業稱，其長租公寓打造以群島MOMA(服務公寓)、群島 JUNGLE(國際青年社區)、群島HOME(託管公寓)和群島PARK(複合型園區) 四大產品為核心的群島品牌，實現客戶投資、持有資產的持續增值。
南都物業稱，長租公寓項目還沒有實現盈利。大悅資產上半年營業收入為460.48萬元，虧損卻達到1155.76萬元，淨資產仍為負。
碧桂園：不虧即賺
近期欲打造“長租城市”
截至2018年10月31日，碧桂園集團實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣4,559.9億元，同比增長34.91%。
碧桂園去年底發佈長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，並計劃在3年內建設100萬套長租公寓。在2018年年中業績發佈會上，碧桂園副總裁兼營銷中心總經理程光煜表示，截至7月底，碧桂園的長租公寓有超過3萬間房。
11月15日，碧桂園與京東房產在上海舉行戰略合作簽約儀式，欲打造“長租城市”，雙方將從品牌房源、大數據營銷、線上運營、線下業態融合、建設智能社區等多個領域展開深入合作。
碧桂園集團上海區域總裁高斌曾表示，目前長租公寓領域還處於前期業務培育的階段，他給團隊的考核指標是：不虧錢就是賺的。
世聯行：公寓運營規模擴大
虧損預計增加
世聯行三季報公告顯示，2018年1-9月實現營業收入53.81億元，同比增長3.58%，淨利潤為3.75億元，同比減少29.47%。
公告稱淨利減少主要原因為：公司代理業務結算進度受市場宏觀政策的影響，確認的收入同比下降，影響當期利潤；本報告期公寓管理業務虧損增加，2017年下半年以來運營規模持續擴大，新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分攤增加所致。
無疑，公寓管理業務拖了公司淨利的後退，但帶來的是穩定的現金流。
2018年1-9月經營活動產生的現金流量淨額為6.06億元，同比增長122.05%。
現金流增長原因為：公司加強貸款回收，提高貸款質量，合理控制貸款規模；世聯紅璞公寓的續租租金持續上升，以及新開業公寓門店和商辦空間帶來了穩定現金流入。
針對2018年度經營業績的預計，公告稱，2018年度歸屬於上市公司股東的淨利潤變動幅度 -30%至0%，2018年度歸屬於上市公司股東的淨利潤變動區間7.03億元至10.04億元，預計業績變動的原因為：
1、交易服務業務結算進度受市場宏觀政策的影響，確認的收入下降，影響當期利潤；
2、公寓管理業務運營規模持續擴大，運營前期賬面虧損預計增加；
3、世聯空間本年新增運營項目尚處於爬坡期，預計增加當期虧損。
旭輝集團：目標成為中國版的EQR
5年20萬間，進入行業三甲，目標成為中國版的EQR（美國最大上市公寓運營商），攜手B站打造IP主題公寓，旭輝集團在長租公寓板塊的野心大著呢。
2018年半年報顯示，該公司當期結轉收入為184.21億元，同比增長64%；核心淨利潤為22.46億元，同比增長59%。
旭輝集團近年來積極實施“房地產+”戰略，並將長租公寓作為其多元化佈局的方向之一。自2016年成立以來，截至今年7月，旭輝領寓已完成全國 18 個一二線城市佈局，管理公寓突破3.5萬間。
伴隨著旭輝領寓類 REITs 的即將發行和今年重資產收購比例的提升，旭輝長租公寓規模或將實現新的突破，有望在2018年底實現6萬間。
旭輝集團期望2022年長租公寓規模計劃達到20萬間。
泰禾集團：開展
長租公寓資產證券化業務
今年三季度，泰禾集團淨利潤達到21.3億元，同比上漲52.5%，經營性現金流量淨額1.62億元，回到淨流入狀態，淨利率10.89%，同比上漲2.14%。
為盤活存量資產，優化資產結構，泰禾開展長租公寓資產證券化業務，並聘請中信證券設立泰禾集團長租公寓專項計劃，通過專項計劃發行資產支持證券。
9月，泰禾長租公寓資產支持專項計劃正式實施，該專項計劃採取分期發行方式，發行總額不超過50億元，發行期數不超過4期，首期發行規模不超過9億元。
近年來，泰禾積極進行多元化轉型，涉及醫療、院線、教育等諸多板塊，公寓產品也是泰禾發力的方向之一。
業內表示，這些長租公寓項目將形成聯動，通過泰禾集團統一運營管理和提供增值服務，不斷提升泰禾長租公寓品牌影響力。這一資產證券化方式，未來會考慮在泰禾全國公寓項目上開展。
陽光城：堅守成本紅線
陽光城發佈三季度業績報告，公司實現銷售額1090億元，首次邁進千億房企序列。期內，陽光城營業收入為259.39億元，同比增加67.13%；歸屬母公司淨利潤15.81億元，同比增加155.55%。
9月20日，陽光城12.1億元長租公寓類1號資產支持專項計劃成功設立。
與業內相比，陽光城長租公寓的規模體量並非是最大亮點。
陽光城相關方面負責人表示：“規模是我們的最終訴求，但不會為了規模而規模，所以在獲取項目時，我們會堅守成本紅線。”
該負責人表示，今年長租公寓業務以樹立品牌與組織架構搭建為首要任務，從2019年開始，每年規劃發展長租公寓1-2萬間，5年內實現5-8萬間管理規模。
綠城中國：長租公寓去年開始實現盈利
日前，綠城發佈公告，2018年1~10月，公司取得合同銷售金額約為716億元，同比下降12.58%。截至10月底，綠城集團今年累計取得總合同銷售金額約人民幣1154億元。
今年3月，綠城40億元住房租賃債獲批，意味著綠城集團打開了住房租賃融資渠道。
其中，對於地處核心城市核心地段的項目，綠城計劃將租賃住房定位於20歲-35歲的年輕白領，並且在產品上嚴格按照可售商品房的品質標準，加快樹立租賃住房的品質標杆。部分市郊自持物業，將充分與綠城頤養等配套產業相結合，考慮規劃為與住宅物業相配套的出租型養老公寓。
綠城服務COO負責人表示，公司四年前就已經佈局長租公寓，主要和優客逸家合作，在杭州成立了合資公司，聯合運營杭州的長租公寓，優客逸家去年已實現盈利，是行業內第一家實現盈利的公司。
金地集團：長租公寓穩健發展
金地集團今年前三季度實現營業收入335.1億元，同比增長60.3%；實現歸母淨利潤52.5億元，同比增長131.2%。
隨著政策變化，金地集團也開始嘗試一些新業務。目前，在商業地產、酒店、寫字樓、產業園區、長租公寓等領域都有涉及。
2015年，榮尚薈品牌完成了從服務品牌到公寓運營的品牌外延擴展，推出自在寓、名仕寓、榮尚行政公寓三大公寓品牌，目前在深圳、上海、杭州、蘇州、南京、武漢等多個城市運營。
2016年，金地又在深圳市場推出了“草莓社區”品牌，根據計劃，金地草莓社區將於未來兩年內實現3萬間公寓的管理與運營。
今年3月初，金地商置旗下深圳火花時代投資管理有限公司，已就收購Warm＋公寓完成交割。
金地集團的長租公寓業務營收佔比、經營狀況走勢如何，也引發外界一定關注。
華潤置地：致力於成為
中國長租公寓行業的領導者
截至2018年10月31日，華潤置地實現總合同銷售金額約人民幣206.0億元。
2018年10月份投資物業實現租金收入約人民幣8.29億元，按年增長20.3%。2018年累計投資物業實現租金收入約人民幣77.26億元，按年增長28.4%。
6月6日，華潤置地正式推出長租公寓品牌“有巢”，預計將在23個城市開設4萬間，並且戰略進駐一二線城市，首個項目已落地深圳。據華潤介紹，有巢為華潤置地旗下致力於解決長租公寓業務平臺，將致力於成為中國長租公寓行業的領導者。
至於長租公寓房源獲取，華潤置地將憑藉多類型存量資產改造及租賃用地開發方面等成功經驗，具體類型涵蓋：公寓升級改造、商業用房改造、工業廠房宿舍改造、城中村改造、村圍整治、租賃用地開發等，多渠道大力開展租賃業務。
值得注意的是，首個項目落地深圳，選址於南山留仙洞，屬於城中村集體物業改造，佔地面積6萬多平。
融創中國：上海“心地”
月租金2萬元以上
截至2018年10月底，融創實現合約銷售金額人民幣3,745.4億元，同比增長49%。
融創中國今年7月在杭州發佈“2018中國住客計劃”。資料顯示，該長租公寓品牌英文標識為ZHUZHU，中文名叫“住住”，此舉意味著融創中國正式涉足長租公寓市場。
另外，融創中國參投自如40億元A輪融資佈局長租公寓領域，在分散式長租公寓運營者鏈家自如的A輪融資中，融創是其中唯一一家擁有房地產開發背景的投資人。
此前融創東南區域總裁張小磊及相應負責人曾對媒體表態，融創東南區域所屬的杭州、合肥將落地長租公寓，定位中高端，“不走量”，杭州數量達約400套，合肥濱湖新區項目房源數量達700餘套。
除了融創東南區域之外，融創上海區域也在醞釀長租公寓。據報道，融創上海區域的長租公寓產品將被命名為“心地”，落地的第一個項目為上海融創香溢花城，價格定位為2萬月租金以上。
保利：定下2020年
公寓規模30萬間戰略目標
保利發展控股集團股份有限公司公告稱，截至前10月，保利累計實現簽約金額3347.69億元，同比增長40.74%。
近期，由保利商業孵化出來的保利公寓有不少動作，不僅成功獲取武漢洪山區正堂山外山項目（首個人才公寓項目）的人才公寓運營權，更與未來域（中國）控股有限公司簽署戰略合作協議。
雙方計劃就開展人才公寓改造運營的合作達成長期戰略合作，未來將共同成立合資公司，聯合開發人才公寓品牌。
在未來的開發建設中，保利與未來域將共同聚焦到政府人才公寓項目、企業人才公寓項目，進行自主研發公寓管理系統，聚焦國內一、二線城市，並計劃在三年內形成規模優勢。
保利公寓管理有限公司總經理方琳曾表示，保利在長租公寓的戰略是堅定進入，做大規模。 保利公寓在發展自持REITs項目的同時，也在積極拓展外部合作項目，主要的合作方式包括政府人才公寓、新區新城建設配套；對城中村等集體用地，以微改造、DBOT、股權合作等方式進行建設或更新；與其他開發商合作、進行合作開發經營；鏈接資本市場和合作銀行重資產購買，優化資產品質後投入運營。
資料顯示，目前保利公寓在全國有十餘個項目在營，佈局在廣州、北京、成都、重慶、武漢、南京、瀋陽、大連等約二十個城市，管理與儲備房源達一萬餘間，戰略目標是2020年公寓的管理規模達到30萬間。
京東：活躍用戶現下滑困境 探索“新業務”
京東集團發佈2018年第三季度財報，第三季度，京東實現營收1048億元，低於市場預期的1057億元；同比增長僅25%，創上市以來新低。
因業績表現未達市場預期，引發股價連續震盪，截至2018年9月30日，京東過去12個月的活躍用戶數為3.05億，環比減少了近900萬，成為極少數活躍用戶出現下滑的大型互聯網企業，這是十分不詳的預兆。
直面困境，京東開始探索“新業務”。10月22日，在京東推出房產業務一週年之際，正式宣佈與我愛我家合作上線二手房業務，表示未來雙方將在二手房、租房、長租公寓等數據共享等領域進行合作。
京東房產總經理曾伏虎表示，京東房產上線一年以來，覆蓋城市比上線初期已實現翻倍。在新房業務方面，過去一年已有超過30000名消費者通過京東房產平臺找到了合適的新房，京東房產新房業務的訂金交易流水超過1億元。
他還表示，京東房產的定位是大地產時代的服務平臺，“新房、二手房、租賃房這些業務我們都會覆蓋。在服務平臺上強調的是連接、賦能和定製，建立連接可以很好地幫助房地產商完成獲客，而賦能和反向定製解決的正是運營的難點”。
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