一、什麼是房地產不良資產？
狹義的不良資產是指：金融機構和金融資產管理公司經營中形成的、通過購買或其他方式取得的不良信貸資產和非信貸資產，如不良債權、股權和實物類資產。其中最主要的是不良貸款，是指銀行顧客不能按期、按量歸還本息的貸款。也就是說，銀行發放的貸款不能按預先約定的期限、利率收回本金和利息。
廣義的不良資產是指：所有因財務陷入困境而導致不能償還到期債務形成的各種形態的資產。
房地產不良資產：主要指以房產、地產相關物業進行抵押的不良資產，包括但不限於土地、寫字樓、存量房、投資物業等。
二、房地產是如何變為不良的？
第一類 涉及違規、違建、超建的房產
這種房產在一線城市比較常見，比如政府批覆10萬㎡，結果開發商建了11萬㎡。在如今規範的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文，進而拿不到銷售證的局面，由此造成開發商無法實現銷售、進而無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。
在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續。在不良資產市場上有這樣一群專業人士，他們不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉，而且還知道如何與當地政府很好地溝通，協調上上下下十多個部門。他們能夠在法律、法規允許的範圍內找到一個很好地解決方案，我們稱之為諮詢公司。遇到這樣的項目，我們會選擇與此類諮詢公司合作，讓他們辦理好了政府批文和手續後再收購。
第二類 由於政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良
比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境並不是很友好或者政治不穩定的地區，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對於這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。
第三類 由於複雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產
這種以民營企業投資的地產項目居多。比如有位民企老闆，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信託借了3億，又以股權質押的形式從民間融資了1個億，相當於10億的項目借了9億。後來，由於項目沒設計好，銷量上不去，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之於法律。法院將整個項目查封，進而導致項目更是無法動工和銷售，債權債務人都凍在裡面出不來，進而形成利滾利的局面。這種不良房產項目在強二線城市比較常見。
在這種情況下，通常有兩種辦法可以解套：
方法一是有一個強大的信用主體介入（ 比如央企、國企、四大資產管理公司等）作為擔保方，出具保函，將所有償付責任都承攬下來，與所有債權人達成一致後，債權人解除查封，項目從而可以重新啟動，重新開發或者盤整後再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務。
方法二是債務重組，投資方打折收購所有債權，再由投資方與債務人談判，給債務人一定的期限，如果債務人能夠盤活項目實現現金流，則投資方獲得債權投資的收益。如果債務人無法盤活項目，投資方可以通過債轉股或者司法程序，進而成為項目所有人，再尋找對房地產開發、運營熟悉的操盤手來盤活項目。此類不良房產的處置關鍵在於解決複雜的債權債務糾紛，資產定價更加容易，操作更加市場化，起碼不用和規劃等相關部門打交道。
第四類 由於市場定位不準，產品設計能力差、開發商操盤水平差進而導致項目陷入困境的
例如一個包工頭的項目，拿了一塊有湖景的地，堅持要實現自己的個人夢想和情懷，即建豪宅。於是，在湖邊造了很多大別墅，500㎡-1000㎡一棟，均價5萬/㎡，一棟別墅在2500萬-5000萬之間。要知道，在當地市場上，能夠買得起5000萬別墅的都是高端客戶，這種客戶特別挑剔，不僅挑產品，挑設計、還挑開發商，顯然這個民營老闆的操盤水平和公司品牌支撐不了這麼高的售價、做不了這樣的豪宅。於是房子賣的很慢，進而沒有資金支付工程款和銀行貸款，形成了爛尾樓。
最後只好把部分別墅推倒或者重新分割成為200㎡的別墅，還送100㎡的院子，一棟別墅1000萬，因為買得起1000萬別墅的人更多，且更講究性價比，所以銷售的比較快，從而盤活了整個樓盤。
第五類 純粹是基於市場原因導致的不良
如果一個地區的市場供應量過大，可能未來十年都處於去庫存階段，那麼，房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產，關鍵就是看資產價格有多便宜，只要收購的成本夠低，總是能消化完的。
第六類 包括上述五種原因的重疊或者交叉，形成不良的原因更為複雜
對於這種情況，也需要更全面、更復雜的綜合解決方案。
資產是好資產，只是因為其他的一些問題而產生了不良的影響，導致資產貶值，如果能解決這些問題，還是很有賺頭的。
不良資產投資對處置的能力要求很高。需要專業的從業人士才能進行處置，資產的價值也要看它處於哪個階段。如果已經進行到了司法拍賣階段，說明該資產已經經過了“冷卻”期，產權關係也已理清，不良資產已經變成了良性資產。
三、AMC紛紛成立房地產子公司
在不良資產中，房地產相關的不良資產由於其抵押物價值高，升值潛力大，被視為賺錢利器。在認定為不良資產後，收購價格較低，所以盤活後收益高，迅速成為各界瘋搶“香餑餑”。
AMC是主要的房地產不良資產處置主體。
中國信達旗下有信達地產股份有限公司，
中國華融旗下有華融置業有限責任公司，
中國長城旗下有長城國富置業有限公司，
中國東方旗下的中國東方資產管理（國際）控股有限公司控股深圳東方藏山資產管理有限公司；中國東方旗下的邦信資產管理有限公司控股東方邦信置業有限公司 ……
在如今房地產行業政策約束下，像限購、限售，中小企業週轉變現速度下降，債務違約風險加劇，對於未來房地產不良資產增長空間顯然是很大的。
彼之砒霜，吾之蜜糖。令商業銀行、非金融機構深感頭疼、避之唯恐不及的不良資產，已然成為東方、華融、長城、信達四大資產管理公司（AMC）的賺錢利器。他們以極低價收購不良資產，經過重新包裝、運營，將之盤活，實現價值溢價。
AMC房地產子公司的侷限性
AMC旗下房地產子公司直接接盤進行房地產開發具有資金和資源雙重優勢，但也存在較大侷限性。
第一大侷限是開發和週轉速度
恆大集團，2016年新開工面積5137.5萬平米。2016年銷售面積4469萬平方米。
綠地集團，2016年新開工面積1933 萬平方米。2016年合同交付面積 2089 萬平方米。
信達地產，2016年新開工面積僅為155.90 萬平方米。2016年全年實現銷售面積 154.35 萬平方米。
受限於規模，AMC旗下房地產子公司必然沒有能力快速處置母公司所有資產，這對於週期性強、市場波動較大的房地產開發行業是一大“硬傷”。
第二大侷限是城市佈局
AMC收購的不良資產來自於全國各地，在子公司有佈局城市的項目自然不存在問題，但如果為了處置項目，子公司還要新進城市，則將推高銷售、行政的費用，並不是一筆最划算的帳。
信達地產佈局了近20個城市城市，華融置業僅佈局7個城市，相較之下，大型房企如綠地和恆大分別進入了80多個和260多個城市，優勢更為明顯。
第三大侷限是標準化和品牌溢價。
房企各自有獨門的標準化“秘技”。如大部分房企都有自己的多條產品線，恆大的開盤流程，綠地的辦公營銷等，對於新獲取的項目直接套用能夠降低成本
四、相較於四大AMC，【建築訴+】創造了新的方式
【建築訴+】以代施工+金融資本的身份來盤活房地產不良資產項目，具有多重優勢。
1.作為施工方，不僅可以控制工程進度，儘快完成項目施工，爭取盤活時間；而且可以控制成本，儘可能減少盤活所需的資金；另外施工方在最後回收施工款時擁有優先受償權，第一順位獲得房屋出售迴流的資金。
2.盤活項目，無非項目現存的開發方、所需要的施工方和資金，【建築訴+】佔有兩個重要位置，佔有盤活項目的絕對控制權，在房屋出售權和經營權的雙重加持下，可以獲取更大的利潤空間。
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