11月至少將有10家房企提前完成銷售目標。
◎ 作者 / 朱一鳴、貢顯揚
《2018年1-11月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜即將於明天發佈。業績情況如何？各房企前11月銷售目標完成情況怎樣？有多少房企將提前完成全年目標？我們從1-10月的業績目標完成率就可以初見端倪。
前十月六成房企目標完成率超80%
少數房企提升全年目標
房企全年業績目標的完成情況一方面反映了企業對全年市場走勢的預判能力，另一方面也可以認為是對房企自身綜合運營能力的年度考核，特別是在營銷和品牌方面。特別是在今年房地產行業整體增速放緩、市場預期繼續下滑的背景下，全年業績能否如期完成是對房企的綜合考驗。
據不完全統計，2018年百強房企中有近半數的房企提出了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。截止10月末，在這些提出業績目標的房企中有超6成房企的目標完成率達到了80%。整體來看，雖然2018年中國房地產市場受調控政策持續影響、企業銷售增速放緩，但大部分房企完成全年業績目標問題不大。
值得注意的是，今年仍有極少數房企在年中提升了業績目標（去年為10家左右）。如中國金茂在中期業績發佈時，將企業內部目標從1000億元上調至1200億元。龍光地產也將全年660億元的目標上調至700億元。我們認為，在今年下半年整體市場預期下滑的背景下，房企主動上調業績目標，且截止10月末目標完成率都超過了調整後目標的85%，也體現了房企對自身綜合運營能力的信心。
至少將有十家房企在11月提前完成全年目標
從目前的業績目標完成情況來看，截止10月末已有金科、陽光城、新城提前完成了全年業績目標，其中金科今年前10月累計實現銷售金額破千億，超額完成了全年800億元的業績目標。值得一提的是，金科和陽光城都是2018年的新晉千億房企，且今年前8月就超過了去年全年的銷售規模。
同時，除了已經提前實現業績目標的3家房企之外，我們認為11月將會有更多的房企提前完成全年目標。截止10月末，中國恆大、華潤置地、世茂房地產、奧園集團、寶龍地產、九龍倉、北辰實業等房企的目標完成率都在91%以上。在最後兩月銷售加速的背景下，這些房企在本月末提前完成全年業績目標將是大概率事件。
業績雖同比增長
部分房企目標完成率不及預期
同時，截止目前也有部分房企的目標完成率低於70%，完成情況不及預期。從這些房企今年1-10月的業績表現我們可以發現，雖然這些房企的累計銷售業績都實現了同比提升，但所有房企的目標增長率（2018年銷售目標較2017年實際銷售規模的增長）均大幅高於業績同比增速，我們認為這主要有兩方面原因。
首先，目標制定失誤。房企年初設定的業績目標反映了企業對市場走勢和自身上市貨值節奏的預判能力，如果企業的銷售增長低於目標預期，那說明判斷出現了失誤。
其次，運營能力欠佳。在今年政策調控趨嚴、市場預期下滑、房地產行業整體增速放緩的背景下，目標完成率可以看作是一次對房企全年綜合運營能力的考核，特別是在品牌和營銷方面。
綜上，我們認為：目前龍頭房企更追求有質量增長、規模增長較為平穩。2018年，碧桂園、萬科都沒有公開提出業績目標。恆大雖然提出了5500億元的銷售目標，但目標增長率也僅有10%。而對於處於成長和高速發展中的房企而言，仍將銷售規模的快速增長放在重要位置，2018年的銷售目標增長率普遍在40%以上。在經歷了今年市場的低迷，且中央進一步強調“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調政策調控常態化的背景下，2019年這些房企是否要定或者怎麼定業績目標，也非常考驗管理層的智慧。
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