如何防範系統性風險!恆大的嚴肅思考題 綠地、碧桂園又將怎麼走

導 讀

謝霆鋒抄起了炒菜勺,徐錦江拿起了畫筆刷,黃曉明、趙薇更是懷揣計算器,化身資本大佬......,可以說,明星的跨界、多元身影閃暈了無數粉絲的雙眼。

這樣的趨勢,也開始在房企大佬中蔓延。去地產化,去金融化,搞汽車、搞文化、搞旅遊、搞農業……,一通多維大尺度的跨界腳步,同樣牽扯了不少消費者、投資者的神經。

面對收緊的監管政策、日益趨冷的市場,要想活下去,房企已不能固守原業躺著吃雞。只是相比明星個人的輕歌曼舞,龐大體量下房地產企業的轉型跨界之路,顯得沉重了許多。而不久前,李亞鵬投資失敗導致的債務危機,也在提醒大家,多元跨界除了詩和遠方,也充滿著挑戰暗礁。

如何防範系統性風險!恆大的嚴肅思考題 綠地、碧桂園又將怎麼走

被寄予厚望的“金九銀十”再次熄火,市場持續低迷形勢下,房企呈現出更多的AB面。

一面,如旭輝裁員瘦身降成本,選擇年終獎的檔口,要求被辭員工兩週內辦好手續;一面,如萬科依舊任性併購拿地,信心滿滿布局下一次行業盛宴;還有一方,如綠地、恆大、碧桂園開動大腦,化身野蠻者抑或破局者,在保險、汽車、教育等領域多元化拓展,迫切尋找下一個新業務賽道。

從行業角度看,政策調整和行業週期性低谷的重壓下,上述三方面反應無可厚非、也無所謂正確與否。具象到企業身上,跨界多元化轉型卻是影響最深遠、也最具挑戰性的。無論是投資汽車、保險,延展產業鏈,開拓增量市場;還是發展旅遊地產、養老地產或者海外地產,擴大業務範圍,挖掘存量市場。一定意義上說,都是出離了自身熟悉擅長的邊界,一步垮出是春光爛漫,還是冰水刺骨,不確定性是最大的考量。唯一可以確定的是,漫漫征途,除了鮮花美景,急流險灘也更不可少。

綠地調整戰略的冷思考

10月12日,綠地集團宣佈戰略調整,重組成立大基建集團、商貿集團、酒店旅遊集團三大產業集團,共同推動房地產主業高質量發展,實現房地產主業年均銷售規模達到5000億左右,到2020年基建產業經營收入超過4000億元。

值得注意的是,2015年,綠地集團才確立了以房地產為主業,大基建、大消費、大金融協同發展戰略模式,戰略持續期只有3年時間,說短不短,說長也不長。

細心的老鐵可能會發現,此次戰略調整,綠地去掉了大金融板塊,此舉被業界認為是房地產業去金融化的又一信號。此前,恆大集團在半年度報告中對恆大金服隻字未提,萬科董事會主席鬱總也表示萬科不會直接做金融……。顯然,在最高層去槓桿、防止系統性風險的嚴管之下,整個房地產行業企業對金融唯恐避之不及。

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另外,綠地細化了大消費板塊,將業務聚焦於商貿和酒店旅遊。把綠地商業集團,改名為綠地商貿集團,旗下設立消費零售、進口貿易、商業運營、物流地產等四大業務板塊,繽紛城系列購物中心、G-Super綠地全球商品直銷中心就是商貿集團旗下品牌。綠地集團董事長張玉良給商貿集團定下的目標是,在2021年營業收入達到500億元,利潤總額達到10億元。

至於綠地酒店旅遊集團,其業務在此前已有佈局,擁有“鉑瑞-Primus”、“鉑驪-The QUBE”等自有酒店系列品牌,此次從大消費板塊中單拎出來,將凸顯酒店旅遊的價值。

根據綠地披露的信息顯示,綠地計劃用3年時間,打造以年收入200億以上的酒店為核心業務、以旅遊及會展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅遊集團,爭取2019年實現酒店業務資產證券化,2021年實現旅遊業務資產證券化。

總體上來說,綠地是在產業鏈上深耕的代表性房企,核心板塊基本上圍繞著地產在做文章,容易形成各版塊之間的相互支撐關係,有利於打造產業鏈閉環,實現企業良性發展。

挑戰在於,各個板塊都存在著大量來自業內外的競爭對手。尤其是核心業務板塊大基建領域,雖然綠地已經擁有綠地城投、綠地城建、貴州建工、江蘇省建、西安建工、天津建工等大基建企業群,但領域內,仍是中國鐵路工程總公司、中國鐵道建設總公司等國字頭的天下。要想虎口奪食,顯然並不那麼容易。至於跨界更遠的陌生領域,比如文化、汽車等,市場格局已經相對固定,面對競品的激烈競爭,經驗、資源、專業人才、技術、市場等方面的缺失,也增加了綠地跨界門檻,不確定的風險性更大。

同時,拋開業務端,多元化帶來的資金壓力也是一個重要考量。在去槓桿、資本日益稀缺的大背景下,支撐綠地多元化的資金來源是外界最為關心的問題,也是考量其多元化路徑能夠走多遠、走多久、走的好壞的關鍵。

恆大的嚴肅問題

也許,恆大的現實表現值得綠地參考。可以說,房地產界最不缺話題的就是恆大,而多元化是其話題的主頻詞。

在掌門人許家印的多元化大旗下,從2012年起,恆大足球、恆大冰泉、恆大糧油、恆大人壽、恆大影視,一個個新興板塊亮相世人眼簾。最近又持續進軍資產密集著稱的汽車業,145億元入股廣彙集團的大手筆,讓業界驚歎恆大的財大氣粗。

只是,在這份高調的龐大多元化身影下,風險也在堆積。


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首當其衝的就是資本端,就在昨日,標普發佈報告稱,恆大地產計劃增發其2020年到期的5.65億美元債券,以緩解短債償付壓力。而一個月前,10月31日,恆大宣佈擬發行18億美元票據,最高利率13.75%。具體來說分為三筆:5.65億美元利率11.0%期限至2020年的票據;6.45億美元利率13.0%期限至2022年的票據;及5.9億美元利率13.75%期限至2023年的票據。

頻發融資,甚至付出高額利息也在所不惜,背後的邏輯是恆大日益積累的債務風險。雖然增發、發票降低了短期償付壓力,但外界的擔憂並沒減低。在評估恆大的流動性狀況時,標普仍然認為其“稍欠”,預測其流動性來源僅能勉強覆蓋未來一年的流動性需求。

從政策端來看,防範系統性金融風險,是一個敏感的監管紅線。就在本月初,央行發佈《中國金融穩定報告(2018)》,在這部近200頁的行業報告中,特意用專欄介紹了我國金融控股公司的發展現狀及相關風險點,呼籲抓緊建立金融控股公司監管制度。同時,著重提到民營企業和上市公司通過投資、併購等方式逐步控制多家、多類金融機構,事實上形成了“金融控股公司”。在點名的企業中,除了明天系、海航集團,還有恆大集團。

同時,報告指出一些公司同時控制了多個、多類金融機構,形成跨領域、跨業態、跨區域、跨國境經營的金融控股集團,風險不斷累積、暴露。雖然這些表述中沒有直接點出恆大、海航,但引發的連鎖反應,還是讓恆大佔到了輿論風口。這或許也是恆大,在未來的很長時間裡需要思考的嚴肅問題。

從業務端來看,除了敏感的金融佈局,恆大在許多領域的多元化仍有待時間考量,甚至一些領域已出現問題。比如上文中的汽車領域,除了陷入與賈躍亭無休止的FF口水戰,20億美元注資法拉第未來也因糾紛前途迷離。再如在影視領域,恆大影視從2010年起,蹣跚8年至今也難說有大的成果。隨著2016年恆大文化在新三板退市,恆大影視的業績再蒙面紗,盈虧成謎。但從《贏天下》、《畫框裡的女人》、《日月人魚》等影片在國內上線的頻頻難產中,也可以看出恆大影視之路的坎坷現狀,甚至是雞肋的感覺。同時,近期范冰冰事件的持續發酵,也讓與之有緊密關係的恆大影視再被關注,加上影視行業的持續監管高壓,恆大的影視業務也再蒙雪霜,被外界質疑處於停頓狀態,這從其長期停滯的官網中可以看出些許端倪。

對此,銠君以“支撐貴公司多元化的資金來源有哪些?新的業務板塊中存在大量競爭對手,貴公司如何取得競爭優勢?”等問題詢問綠地集團、恆大集團,截至發稿並未收到回覆。

碧桂園如何不走老路?

相比綠地的逐步探試,碧桂園的轉型幅度和步調激進的恆大集團有得一拼。

經歷了工地坍塌事故、降價打砸、市值大幅蒸發事件後,碧桂園的轉型之路顯得堅定了許多。當然,嚴格來說還談不上轉型,而是在農業、新零售、機器人智能製造領域發展多元化業務。

新零售方面,碧桂園推出了“鳳凰優選”,開設在全國20多個省份的碧桂園社區中,據稱目前已有200家門店。

同時,鳳凰優選app、鳳凰優選無人超市小程序也已上線,在新零售火熱的背景下,碧桂園以線上線下O2O的形式拓展社區商業。

據瞭解,農產品及食品是鳳凰優選的主營產品,產品涉及礦泉水、米、油、乾果、乾貨等組類,主要服務社區居民,同樣類型的業態有國安社區、便利蜂等。

在發展新零售的思路上,碧桂園創始人楊國強曾表示,“我要求鳳凰優選在世界範圍內找600種‘全球好物’,將產品直接從工廠運到消費者面前,不用經過中間商,做到比網購還要便宜,而且質量放心。”

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於是,碧桂園順理成章的進入了農業領域,將自營優質農產品通過鳳凰優選這一渠道,送到社區居民的餐桌上。

在農產品源頭上,碧桂園通過自營品牌、精準產品扶貧幫助農民賣農產品等形式,實現農產品源頭質量把控,受到了社區居民認可。

不得不說,碧桂園在新零售方面,是具備產業鏈開發思路的。但200餘家的社區新零售規模,佈局農業也只是成立了特供產業事業部,遠稱不上企業轉型,充其量是跨界多元化的舉措之一。

相比之下,機器人智能製造領域顯得大手筆些。碧桂園官網資料顯示,9月8日,佛山市順德區政府與碧桂園集團全資子公司——廣東博智林機器人公司舉行簽約儀式,宣佈機器人谷項目的正式落地。

當日,博智林機器人還同香港科技大學、浙江大學、中國科技大學等9所知名高等院校在人工智能、智能製造、機器人核心零部件研發等方面達成戰略合作,並與8家企業簽署了收併購合作協議。

據碧桂園集團董事會主席楊國強介紹,碧桂園計劃五年內在機器人領域投入至少800億元,將機器人更廣泛地運用到建築業、社區服務、生活起居等各類場景當中。

根據規劃,博智林機器人將在順德打造面積10平方公里的機器人谷。未來將通過研發生產及合作共創的方式搭建核心技術、網絡平臺等業務體系,產品涉及建築、裝修、機器人餐廳、智慧家居、現代農業、醫療、智能製造、倉儲物流等應用領域。

如果發展順利,機器人智能製造領域或許真的能成為碧桂園轉型的方向。只是兩方面的考量值得觀察,一個是,房地產與機器人智能製造,傳統與新興業務如何更好融合,板塊間企業文化,人才管理,市場協調等一系列新問題如何解決。另一個是,如何把這樣的多元化業務做深做透,做專業做專注,而不是三天打魚兩天曬網,甚至是掛個新概念,再次回到圈地搞地產的老路上。

壯士斷腕VS淺嘗輒止

在中央表態房地產調控絕不會半途而廢的情況下,對房地產行業嚴管已成業界共識,行業企業紛紛去地產化,想方設法活下去。

業內人士指出,不管是轉型,還是跨界多元化。為了生存發展,房企都已經動了起來,去地產化,去金融化……要想活下去,房企已不能固守原有業務躺著吃雞了。在此背景下,除了綠地、恆大、碧桂園,更多的房企也已在路上。

如何防範系統性風險!恆大的嚴肅思考題 綠地、碧桂園又將怎麼走

新城控股副總裁歐陽捷近日表示,“未來房地產市場將進入橫盤時代,成交面積將長期維持在現有水平上下,房價基本穩定在橫盤區間內小幅波動。市場蛋糕不會變得更大,單純依賴住宅、商業、辦公等物業銷售,房企業績增長將放緩。唯有多元化,才有可能尋找到新的業績增長機會。”

新城控股今年明確提出要“二次創業”,確立了“住宅+商業”雙輪驅動戰略,同時發力養老、教育、兒童樂園、電影院線、物業等多元化領域,圍繞為美好生活場景打造相關產業鏈。

萬潤集團的轉型採取了“航空康旅”產業融合發展路徑,“航空+大健康”產業為核心的發展模式屬行業首創,“以產興城、以城帶產、產城融合”,有望拓出房企轉型新領域。

萬達、恆大、融創、中冶置業房企也在積極尋求轉型,圍繞地產業務所衍生出來的業務板塊主要有五大方向,即:養老地產、文旅地產、特色小鎮、教育地產和物流地產。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,“從主觀來講,民營房企的確也存在拓展房地產相關業務的需求,一方面房地產行業發展處於一個大變化階段,未來的房地產需求會呈現多樣化,養老、旅遊、物流等等,並且國家大力發展租賃也促使房企紛紛加入長租公寓等領域。或者選擇進入建築、經紀、金融服務等領域來延長產業線鏈。”

在銠財看來,在未來一段時間內,房地產市場橫盤發展的態勢還將持續,房企轉型成為趨勢。在這個過程中需要注意的有兩點,一是過分多元化,房企貪多冒進,盲目多元化,導致現金流承壓,出現系統性風險這個紅線問題;二是偽多元化,口頭上說轉型,在各個業務板塊上淺嘗輒止,比如熱衷於多元化的泰禾集團,業務涉及醫療、酒店、院線、金融、文旅等,但營收大頭還是靠房地產。轉型有個過程,既要一步一個腳印,也要勇於壯士斷腕,有魄力去傾注資源拓展新的業務板塊。嚴峻的形勢不會給企業太多思考和準備時間,以此來看,無論是先行路上的恆大集團,還是緊隨其後的綠地、碧桂園,都處在同一富有挑戰的起跑線上,在這場拼資金、拼耐力、拼智慧、甚至還有些拼運氣的道路上,各家表現如何,銠財將持續關注。

本文為銠財原創,如需轉載請留言


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