新城控股擠進千億俱樂部:負債2174億,狂飆藏風險

新城控股擠進千億俱樂部:負債2174億,狂飆藏風險

新城控股原本偏居江蘇一隅,1993年創立於常州,是江蘇最大的房地產開發商。後來,集團總部設於上海,開啟了全國化的步伐。

如今,新城控股逆市擴張。在今年初,新城控股提出2018年合同銷售金額1800億元,計劃2020年進入3000億元房企行列的長期目標。“如果可能的情況下,爭取進入Top5,這是我們未來5年的目標。”95%的負債率和負的現金流,已經實現三年三級跳的新城控股真的準備好了嗎?進入全國前五房企的目標會不會成為驚現一躍?

新城控股擠進千億俱樂部:負債2174億,狂飆藏風險

1、新城控股最近三年實現三級跳,300億到600億,再到千億俱樂部

新城控股集團,截止2018年6月,集團總資產已超2400億,新城控股連續十年進入前20強,蟬聯百強房企“穩健性TOP10”和“運營效率TOP10”兩個單項獎,並且兩個獎項均進入前三強。在由中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦的《2018中國房地產500強測評成果發佈會》上,獲得2018中國房地產開發企業100強,第13位、2018中國房地產開發企業商業地產運營10強,第2位和2018中國房地產開發企業商業地產綜合實力50強,第6位。

2017年新城控股集團年度合同銷售額達1264.72億元人民幣,突破千億,擠進房地產千億俱樂部。而在2012年,新城控股於11月29日正式赴港掛牌上市。2013年新城控股年度銷售總額僅有200億人民幣,15年也不過300億。之後,新城控股集團加速全國化佈局,進入南昌、長春、安慶、濟南、青島、海口。

2015年,新城控股吸收合併新城地產由A股上市。2016年新城控股集團年度銷售額650.60億人民幣,業績同比翻番。可以說,新城控股最近三年實現三級跳,300億到600億,再到千億俱樂部。

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2、截止三季度末,公司的淨負債率為95.5%

最新數據顯示,2018年10月份單月銷售金額217.7億元,同比增長53%;銷售面積約173.9萬平米,同比增長71%;銷售均價12514元/平方米,同比減少11%。從累計數據來看,1-10月累計銷售金額達1813.4億元,已經提前完成全年1800億元銷售目標,累計銷售金額和銷售面積同比分別增長103%、123%。

從當初的百億銷售額跨入了千億俱樂部,近幾年新城控股進入高速發展期得益於快速拿地。2018年上半年,新城控股繼續激進擴張,新增地塊82幅,新增地塊佔去年全年總數的67%。一邊瘋狂拿地,一邊瘋狂舉債。截至2017年12月31日,新城控股的負債總額為1575.45億元,而截至2018年6月30日,新城控股負債總額則上升至2174.62億元,半年時間裡,上市公司負債總額增加了599.17億元,增長近四成。截止三季度末,公司的淨負債率為95.5%。

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3、公司現金流為負,借款餘額800多億

較多的土地儲備一方面保證了公司的銷售增長,另一方面也帶來了存貨激增、經營活動現金流“失血”等一系列連鎖反應。半年報顯示,截至6月底,公司存貨高達1054億元,較2015年年底新入A股之時的327億元增長逾三倍;同時,公司經營活動現金流淨額連續18個月為負值,截至6月底,該數值為-91.36億元。

當年累計新增借款方面,截至10月31日,新城控股借款餘額約為823.37億元,較公司2017年末借款餘額426.64億元增加 396.73億元,佔2017年末經審計淨資產259.82億元的比重為152.69%。

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4、房地產開發商的正常負債率應該是多少?

在業內人士看來,房地產開發行業,前期投資非常大,正常的範圍在 60% 至 70% 之間,如超過 80%,負債比例則有些過高,企業的經營將面臨一定風險。

其中 2016 年,萬科 A 和新城控股在去年同期的資產負債率分別為 78.06% 和 77.66%,兩家公司的資產負債率皆是在 2016 年上半年上漲至 80% 以上,分別實現 80.60% 和 82.81%。

如今,房地產開發商基本都在降低負債,萬科高喊活下去,萬達大幅減債。據財新報道,記者從權威渠道獲得萬達集團旗下大連萬達商業管理集團股份有限公司近兩年財務報告。報告顯示:萬達商管在15個月時間內減掉了2158億元負債,較2017年6月底總債務減少了約三分之一。萬達負債率降到了60%以下,公司海外項目只餘芝加哥萬達大廈,境外地產員工不足10人。


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