青島的房價會不會下跌?

新青年雜誌網版


我的回答很明確,短期(3-5年內),絕對房價會持平或不超過20%的微漲、微跌。猛漲、猛跌概率都不大。考慮社平工資的上漲,最近3-5年房價收入比實際在走低,買房會越來越簡單。比2015年更容易買房不是不可能,作為剛需可以期盼一下。 但長期看(5年後),絕對房價上漲是超過80%的大概率事件。再現前兩年的暴漲不是不可能。

很多人懷疑,為什麼房價從大面上看只漲不跌?有什麼商品是隻漲不跌的嗎?這不是價格偏離價值了嗎?

答案很簡單,根據經濟學簡單原理,房子還真是個只漲不跌的東西。因為房子的商品使用價值不僅是用來住,還有一個就是M2的蓄水池。也就是房子被賦予了抗通脹屬性。 也就是說,一個健康的社會,並非房價圍繞某個值上下波動,而是“房價收入比”圍繞某個值上下波動。

故判斷樓市是否出現泡沫,主要要看當地歷年房價收入比是否出現過大的波動,而不是單純看房價。(當然還有其它因素,如人口淨流入流出等,這裡不展開講)

當然,這個情況是有前提的,就是不能發生戰爭、危機,國家經濟/GDP始終平穩向前發展。不服可以扒一下古今中外,凡是社會經濟蒸蒸日上的時間,房價,尤其是重點地區的房價無一例外都是漲漲不休,凡事房價下跌,基本都伴隨經濟崩潰,發展停滯,甚至戰爭。這個亦無一例外。

故覺得“房價下跌我就買得起房”的人,醒醒吧,別做夢了,趕緊搬磚去。

落實到青島,從長線看,青島的房價收入比基本是在2-4之間波動。也就是2-4個月的社平工資,等於一平米全市平均房價。20年來從來沒有超過這個數。故青島樓市個別地方,個別樓盤泡沫是可能的,但放眼青島長期,不存在大量泡沫。

加上青島屬於新一線城市,特大城市、計劃單列市,正在申報的國家中心城市,高校引入量第二的城市,重要人口人才流入城市,重要旅遊城市。。。。以上指標沒有一個利空房價。 所以,放眼長期,青島房價跌?除非經濟總崩盤或者美國導彈打上門,而這種概率可以低到忽略不計。

不過近期呢?我們看一下。 2015年青島社平工資約4800/月,平均房價約12500元/平方米,房價收入比2.5,屬於歷年低值。紅島高新區,西海岸某些地區甚至到了房價收入比低於1.5甚至低於1的歷年超低點,也就是1個月平均工資可以買1平米房子這種情況。

雖然屌絲、剛需很幸福,但這種日子,地產商、鋼鐵、建材、傢俱裝修配套商就叫苦連天了,站在國家角度肯定不能容忍,於是出臺政策刺激,去庫存。

然後房價就有了2016年底到今年年初的一輪暴漲。

現在結果如何呢?2018年上半年,青島市社平工資約6700元/月,全市平均房價約22500元/平方米。 房價收入比超過3.3,已經是歷年相對高值,房價收入比回到了2012-2013年水平。

這種情況下,別說剛需屌絲叫苦連天,國家也看不下去:一個企業主辛苦經商辦實業的收益,居然還不如炒房來得快,長此以往誰會去經商設廠搞科研,是可忍孰不可忍!出臺政策:限購!限貸!

這就是我們看的的現狀,國家嚴厲打擊,上漲勢頭基本停滯。

這就是一個房價上漲週期。類似週期放眼長線,已經出現了好幾次,這肯定不是最後一次。

故判斷青島房價走勢,何時何地出手?對老司機而言並不難。選擇整體房價收入比低於2.5,國家政策由限制轉刺激的時刻,挑選房價收入比低於2的政策利好、重點發展的地市——落實到青島就是紅(紅島,特指城陽)、黃(黃島,特指西海岸新區)藍(藍色硅谷,特指即墨)和膠州——一挑一個準。

當然,現在的情況,儘管上漲勢頭被政策遏制,但房價收入比依舊處於高位,加上限購限貸,基準利率不僅不折扣反而上浮,並非買房好時機。若不是急著覲見丈母孃,不管剛需還是改善、投資,還是謹慎觀望為上吧,讓地產商們的廣告多飛一會。未來3-5年收入比逐漸降低,買房逐漸容易,回到2015年的情況可能性極大,就看在下一波暴漲之前能否判斷準確,抓住機會了。


Magicocean60981045


屁股決定腦袋,身處不同處境的人,其看待問題的觀點自然不同。對於房價,有房的人尤其是炒房的人肯定希望房價繼續漲,沒房的人急需買房的人無一例外盼著下跌。

但是,房事在中國是特別複雜的事。房子,已經遠遠脫離遮風避雨的居住屬性,儼然成為大多數中國人財富的象徵,具有了絕對性的金融屬性。

而且,房子作為商品,其價格的決定因素也不是簡簡單單的供應與需求,甚至供需關係基本不起作用,反而起作用是國家的宏觀調控政策、貨幣金融政策、區域發展政策等等等。

所以才有了——中國的房地產(價格),長期看人口、中期看土地、短期看金融,接著又有人補充優化為——長期看人口、中期看庫存、短期看政策。

不管怎麼分析,房價都不是一個可以精確預測的科學問題,而幾乎是人為控制的問題。所謂的人為控制,既包括政府的政策目標,也包括房地產商的謀略、炒房者的膽識、剛需族和無房主的訴求等等,互相傾軋互相博弈。

一、首先看大勢。

青島的房子,有比較堅實的居住需求支撐,沒有經過惡炒,沒有巨大的泡沫。而且青島的區位優勢明顯,未來發展可期。因此長期來看,五年十年二十年內青島房價還會穩步上漲。根據未來經濟發展程度和對人口的吸引力,房價會上漲到與其在國內城市地位相稱的水平。

二、其次看短期。

短期內“房住不炒”的政策效應,青島無法獨善其身,房價必然被死死的限住,甚至會隨著全國房價的大勢被帶節奏,原因是人們的看跌預期一旦普遍形成,慣性的力量將是一股不可阻擋的潮流。短期內,半年一年乃至兩三年之內,青島房價有可能隨大勢下跌一陣,但是估計跌幅不會深,而後是比較穩定的橫盤微漲期。

三,看區位。

青島現在早就不是老市區的一個概念了。從市政府東遷到五四廣場開始,就開始發展嶗山、黃島兩翼,近兩年又設立高新區,發展藍色硅谷,黃島和膠南合併,即墨和膠州撤市劃區,以及青島港向董家口轉移、機場搬遷到膠東、膠州灣大橋和海底隧道開通、地鐵興建等等,青島市現在的地域範圍已經無法一概而論了。

青島未來的房價,估計是新興的、有發展活力的、發展勢頭猛的區,其房價會比較有發展潛力,而傳統意義上的市南、市北、四方、李滄等老城區,能夠做好維持會長就很好了。

房價下跌現在符合民意,符合政策取向,青島也不會例外,半年一年甚至兩年內的短期看會是這樣。

個人觀點,歡迎討論,不喜勿噴!


巴九言


短期會。長期是看漲。青島是山東吸引力第一的城市,獨特的海邊地理位置,遙遙領先的經濟地位,使山東人趨之若鶩,不管是不是在青島工作,都想買一套房,或給孩子留,或自己度假養老用。不獨山東人,甚至對我國北部區域都有吸引力,黃島的東北移民就特別多。一個有如此吸引力的地方,人口越來越多,無論是長居還是流動,人口集聚是不可避免的,房價長期上漲是不可避免的。


大觀小煮


我覺得沒什麼跌頭,zf也不可能讓他跌,調控、就是調理控制,在目前的基礎上去調理,讓房價控制在一定的水平線上,不會大起大落,這也是大趨所示。所以我覺得zf會在現在的房價水平上控制住,然後儘可能去消化庫存,減少投機炒房,穩固發展,所以個人愚見青島房價不會跌,近幾年也不會大漲,基本就現在房價持平發展。個人拙見,僅供參閱,謝謝!


瑞燾49775


已經跌了,而且還會大幅度下跌!沒有支撐力!


不輸即是贏


百分百會跌。


分享到:


相關文章: