金九銀十結束了，傳統的銷售旺季沒有到來，反而上演了一幕幕降價維權打砸售樓處的鬧劇，不管是深圳還是全國樓市，應該是正式宣告樓市的拐點出現了。
10月深圳全市一手住宅的成交均價為54071元/平方米，環比下降9元/平方米。10月新房住宅的成交套數為1835套，環比下滑18.35%。
別看新房價格環比降幾塊，這不重要，就看去化率，最近深圳新盤去化普遍不理想，近期開盤的除了綠景紅樹灣1號、碧桂園鳳凰公館的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，還有的去化率為個位數。南山華僑城片區的豪宅項目華僑城香山美墅五期開盤，推售836套125~176平方米三至四房住宅，開盤日去化不足四成。
深圳中原研究中心統計，10月22日至10月28日期間，深圳有四個住宅項目入市，一手住宅整體開盤去化僅約兩成。
有些新樓盤比如深圳龍崗區的遠洋新天地二期推出了特價房；坪山區的泰富華悅都會，也在國慶期間推出了60套房源清盤，部分低於3萬元/平方米。
深圳這次下跌倒不奇怪，因為是731新政後的頭三個月，每一次政策出臺的頭三個月或者半年時間裡，市場都會立刻轉涼，包括2016年的“330”,“104”兩次調控，但那兩次手段都沒有擊中要害，投資客到處利用各種金融貸加槓桿興風作浪，所以隨後市場很快就恢復了元氣。
而731新政，我感覺真正的拐點來了，威力大增，把各種漏洞全部堵死，限售限離手段全部搬上來，炒房盈利的預期沒了，投資客退場，剛需也跟著觀望，市場其實本來就很虛胖，只要下藥夠猛，沒有打不趴的牛。
二手房更能說明市場走向，據深圳中原研究中心統計，10月二手住宅成交量3787套，較上月下滑23.5%。
看下過去11年來的成交圖，今年的行情不算很差的，比去年還好，我估計最差的時刻遠遠沒有到來，明年的行情肯定會比今年差，所以對於剛需來說，明年的淘寶機會也會比今年多。
一方面是因為今年調控升級後，市場的需求又被限制住了一部分，被動在減少，人都是買漲不買跌，剛需們也會跟著觀望不入市，進一步導致需求減少；另一方面，市場的供給在增長，明年的新盤入市量肯定比今年多，目前上市的去化速度這麼慢，會慢慢積累，庫存就會逐漸變多，逐漸轉變為買方市場，供過於求。
二手房市場，有限的需求會有部分湧入新房市場，進一步減少二手房買家，買家少了後，賣家急於出手，只能降價，特別是那些手頭資金不足的投資客，月供撐不下去了，就只能拋售。
在一線城市裡面，深圳作為龍頭，2015年最先漲價，按道理應該最先降價的，因為以往的漲跌週期都是這個規律。
但可能大家都沒有想到，深圳這次不按套路走了，2016年3月份首次調控，一直熬到現在，差不多快三年，經過三輪調控升級，才把深圳這頭牛按下去，所以深圳看到實質性降價的到來估計會在明年。
這次深圳降價的頭籌被北京率先搶走了，北京晚於深圳漲價，卻因為一次性調控下藥過猛，所以早於深圳降價20%左右。
深圳會降多少，我不知道，鬼才知道，豪宅、優質學區房會低於平均值，遠郊、老破舊會高於平均值。
現在據金融行業的人說，深圳的銀行還在收緊貸款，2016年買的房子，到現在不僅沒漲價，反而還下調了評估價。
今年我去十多個城市調研發現一個共同的特徵，城市核心區的高品質好房子、頂級學區房最抗跌，而最不抗跌首當其衝的就是遠郊房、老破舊。
北京最近的限價房賣的也很慘，截止日前已經入市25個項目，合計31期1.6萬套限競房項目，平均去化率只有30%左右，簽約均價在49962元/平米。因為去年以來賣了70多塊限價房的地，可以預期的是，後面將供應量井噴，所以北京郊區的房價還是有下跌壓力。
政府提前給出了最高售價的限競房竟然滯銷了！真是讓人尷尬，主要原因有幾個方面，第一，項目大多在遠郊，購房者看不上；第二，70、90以下居多，產品類型不符合市場需求，第三，限售5年，第四，市場本身處於調整期，商品房都在降價，限價房的吸引力大降。
前兩天，有網友曝光了一份太原市買受人多達10人的購房合同，引發熱議。這是明擺著的，住是不可能住的，就是合夥來投資。但2017年9月份才跟進去，我估計是沒賺到錢，因為10月份太原就限售了。
謹防限售引發踩踏，這個跟股市裡面的熔斷機制有相似之處，原本是交易所為了防止暴跌，控制風險，所以設置股指波幅達到規定的熔斷點時，採取的暫停交易措施。
我們的樓市限售，也是為了避免大家在高位集中拋售，防止房價暴跌，但是我現在很擔心這個限售過幾年到期後，也會引發樓市踩踏，屆時因為樓市本身已經處於調整下行期，又因為房產稅出臺，以及大家對中國人口老齡化的擔憂，到時候市場大多數觀點會認為房子不具備投資價值了，而形成一股看空拋售潮，市場供過於求，以至於有需求的人也不接盤。
當然希望是我多慮了
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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產漲跌短週期，不唯空，不唯多，只唯實
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