你認爲中國樓市在5年內會降還是漲？爲什麼？

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絕多數人談論未來5年內房價會漲還是會降這個問題,都會從很多樓市發展過後倒推的指標,名人名言和政府政策來論斷,得出不同的結論.例如城鎮化率, 房地產的支柱性產業,房租收入比等等,有的指標得出的結論是漲,有的得出的是跌,但他們忘了這些指標背後真正的意義和經濟的核心才是主導一個產業價格最本質的原因,某一指標可能瞬間或在短時間內得以變化, 例如經濟大蕭條時期.

下面我舉幾個極端的例子說明讓房價上漲或下跌其實很容易, 但這樣的後果是不是我們的經濟基礎能否承擔得了?

讓房價上漲的措施:①全面取消限購;②銀行加大房地產上資金支持,國家繼續增加貨幣供應;③無論幾套房都降低首付比例,例如一層首付;④降低銀行利率;等等

讓房價降低的措施:①全面取消限購的同時,實行房地產稅,並實行懲罰是徵收,一二套房實行低稅收,三套以上每年增收10%-20%的房地產稅;②房地產公司只能完全以自有資金進行開發,銀行不提供貸款.③全面提高首付比例,一套房首付比例30%,二套70%,三套以上必須全款.等等

所以單純考慮是漲是跌沒有任何意義,我們要看我們現在的經濟所處的階段和經濟運行的本質.

一個國家經濟房展的初期,啟動房地產是一個明智的決斷,此時,房地產可以帶動一大批相關產業的鵬博發展,但經過幾十年的發展,我們現階段國家基尼係數高企,貧富差距甚至超過發達國家,居民負債率已經接近所能承擔的極點,也就是富的真富,窮的真窮,百姓可用於消費的錢的比例是越來越小.別忘了還有一個經濟本質問題,經濟的最根本是商品交換,說白了就是消費.只有消費才能真正促進實體產業真正的活躍和升級.商品交換越頻繁,週轉期越短,經濟才越活躍,這才房地產發展初期,房地產帶來的財富效應越與商品交換成為正相關性.但當貧富差距和負債率到達一個極點使,這種正相關開始轉變.因為畢竟少數的富人所購買的商品是有限的,而且是高價格的少量商品,而多數人由於財富的減少,只能少消費,或較低消費層次,這樣就會逐漸進入通縮經濟.此時如果繼續讓房價上漲哪怕是橫盤,那麼全社會就認為只有房地產才能保值增值,所有錢會繼續流向房地產,這樣的虹吸效應是非常可怕的.

有錢的會繼續把資金投入房地產而不是利潤回報低的實體甚至一不好就要賠錢的實體,畢竟實體太難做了;而中產會進行融資負債衝入樓市,如果不加以限制,他們甚至會分倉購入多套房,例如原來貸款買一套房的首付劈開加大槓桿購買多套房.那沒錢的呢,他們更不會消費,而是繼續存錢準備衝入樓市.那麼誰來進行商品交換,誰來消費?有人說房子就是消費,沒錯但他是特殊消費品,週期太長,資金太大,而商品流通最本質的是快速流通.這兩者本身就是相悖的.

房子也就是固定資產本身就可以轉化為商品的成本,這樣一來,普通民眾的錢基本投入房地產,錢就變少了,商品價格又高了,最終將對整個經濟產生毀滅性的打擊.房地產發展到一定階段,產業資本生產率是託不住昂貴的地產成本的.

所以現在想讓經濟繼續健康發展,就得促進商品流通和交換,促進商品流通的辦法只有兩個增加民眾收入和降低商品價格,這兩個辦法的前提是降低房價,因為只有降低房價才能降低商品成本,進而降低商品價格;只有降低房價才能使居民對房價上漲的預期得以扭轉,才能不再過多投資房地產,才能有更多的錢消費.

只能選擇讓固定資產價格回落,即使橫盤也不行,所有經濟過程中橫盤只是一個過渡過程,只要價格不下降,所有人的預期將會與先前運行趨勢一樣,除非發生拐點.

降低商品價格的另一些比較實用的方法是,

①各地促進街邊市場繁榮,允許在某些街區擺攤,並同時加大管理,只收取成本管理費,不許盈利管理;不允許大聲吆喝,衛生實行分擔制度;變行政執法人員變為行政管理人員,提高管理人員綜合素質,並進行道德評估和考試培訓;提高管理人員學歷門檻,讓不符合標準的人員進入市場經營,人盡其用;對經營攤販實行區域登記措施.

②採取措施讓區域內有房出租的人員的平均出租收入低於該地區社會人均收入水平,倒逼其進行實際勞動獲得更多的報酬,而不是隻靠租金.

這樣一來,商品的價格會真正下降,而進行店面經營的人員可以實行精品化經營,提高消費層次,使商品層次分明.

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1.中國房價越調越漲

2.中國房子供不應求（潘石屹）

3.棚改貨幣充足

4. 買房的人都賺了，房子保值增值

5.什麼都可以限就是不能限價（樊）綱

6.城鎮化率低，農民都會攢錢進城買房，盯住農民口袋（任志強）

7.鼓勵多生，增加房子需求

當然還有很多理由看漲。如果房價跌，對我來說表面損失也很大，我也不希望跌，但讓我對未來房價作出判斷，我堅持認為會跌，也寫了好幾篇房價會跌的回答，這只是我個人的觀點。

前天，有個深圳什麼資本管理的總裁先生留言讓我去房地產中介瞭解情況，他不同意房價會跌。我告訴他，我身邊親戚朋友雖然沒有房產大佬，但中小房產老闆還是有幾個的，至於中介，我侄兒的中介業務這些年就很火。我當然瞭解當前房地產的部分情況，但我不能什麼都說。還有個人留言說我提到房子的空置率是欠湊，這麼多年做銷售每天都在動別人的奶酪，還真是嚇夠了。

關於房價會下跌的依據，寫了好多了，不重複。只就上面的幾種漲價理由說幾句：

1.房價越調越漲

確實，這些年，房價有過幾次調控，但房價越調反彈越大。

這裡有三個原因，一是房價本在上漲通道，大家預期一致，買到就是賺到。二是剛需確實不少。三是調控政策以控制房價過快上漲為指導思想。

但現在這三種情況都發生了根本變化。一是房價今年到現在快8個月了，基本是橫盤甚至開始跌，廈門跌了5000——15000每平，南京連跌7個月，深圳21連跌，北京跌幅更大，廣州也區域性下跌……房價還在上漲通道嗎？走勢壞了，人們的預期發生了分化，一部分人拿著錢不敢輕易出手了，誰也擔心接最後一棒。

二是市場這些年建的房子越來越多，很多剛需都解決了，剛需在減少，市場成交萎縮就是事實。三是調控政策變了，原來是“控制房價過快上漲”現在是“堅決遏制房價上漲”。我想一般人都能理解這兩句話的不同份量，只是這些大佬選擇性的裝不知道。今年連續約談12城市了，誰也不想丟烏紗帽。

2.中國房子供不應求

這符合當前實際嗎？我愛我家的原副總裁胡景暉就曝出北京六環以內有90萬套空置房，90萬套夠北京即使不建新房也能賣5年。北京中介集體承諾拿12萬套房源不漲價出租，隨便一湊就12萬套，他們手上有多少待租的房子？市場有多少已租出去的房子？還有90萬套空置房。這些房子如果都拿出來誰來住？

北京2020年常住人口控制在2300萬以內，到2017年末，北京常住人口為2170.7萬人，還有2年，北京只能增加不到130萬人。而現有空置房90萬套，一套住3人，夠住270萬人，足足夠了，還有那麼多沒租出去的房，還有那麼多建好沒賣出去的，還有那麼多在建的，還有那麼多在籌建的，房子N多了，是潘總說的供不應求嗎？潘總也許是地位高了，你下去夜晚到三四線城市轉轉，大量空房黑燈瞎火的會讓你毛骨悚然。

3.棚改問題，我只說一句：中國人民銀行武漢分行的行長王玉玲在《中國金融》刊文：棚改貨幣化本輪去庫存任務現階段已基本完成，應適時考慮退出。她也屬金融界重量級人物。

4.買房的人都賺了，房子能保值增值

是的，這些年上車的人是“賺”了，這是買在了低點，遇到上漲週期，你現在買還是低點嗎？還會漲10年嗎？

買房的人都賺了嗎？我們家算買房早的，能賣嗎？賣了回老家？很多人和我們一樣，買到房了表面增值不少，這還不算浮贏，因為你不是炒房，不存在贏虧，房價變化跟我們這些自住的沒任何關係，你就跌成白菜我也不後悔，反正得有個地方住。真正賺到的是那些炒房囤房的並且已經變現了的，那些還沒出手的很難說賺到手了。

5.什麼都可以限，就是不能限價

這種說法連資本主義高度發達的美國也行不通，什麼東西的價格傷及國家利益，美國政府也會管。

我們剛剛確定的“堅決遏制房價上漲”就是限價，不僅僅是限購限售。某些人不服又能怎樣？一個社會主義制度下的強有力的中央政府還管不住一個房價，也太小看黨和政府的力量和決心了。

6.農民都會進城買房

是的，確實有一部分人想進城，可是現在進城的人能賺到很多錢嗎？他們買的起現在的房子嗎？將來那十幾億畝耕地空著嗎？全國人民吃鋼筋水泥嗎？難道農村就不適合居住嗎？

我不知道任總為什麼總盯著農民那幾個辛苦錢，那可是人家幾代人的血汗錢，你要把房價抬上天，還逼他們來接盤，你是賺了，可別人是萬劫不復了，一屁股債要還幾十年，這人生還有幸福嗎？

7.多生孩子

他們的表面理由是擔心人口老齡化，出現人口危機，實際上是希望接盤的隊伍後繼有人。

可是他們忘了現在是90後為主的年輕人了，他們不想生多，這不僅僅是財力問題，是他們的觀念改變了，他們自己需要有質量的生活，生一個就夠了，生二個三個，吃喝拉撒撫養教育都顧不上，哪有時間出去看外面的世界？哪有時間給自己充電？現在競爭這麼激烈，工作壓力大，生活壓力大，再來幾個孩子的壓力，，恐怕要崩潰了。

我上面對那些鼓吹房價上漲的理由逐一給予了駁斥。我最後還提三點大家判斷：

1.房產商進入密集還債期

截至2018年6月底，房企有息負債餘額約19.2萬億。數據表明，未來4年是兌付高峰。2018下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億。

2.房地產的信託融資已經被嚴格監管。這是個大利空。

3.兩年後出臺的房地產稅。

總之，我是認為未來五年房價是會跌的，當然，這只是個人觀點，想買房的朋友儘管買，你買到了我還多了個戰友。可它真要跌，神仙也擋不住，天要下娘要嫁，政策只是外因，內因是市場，市場上房子多了，不限價它也會跌下來！

無語石1

開始這個問題之前，先給大家看幾張圖片：

1989:房價猛漲，百姓望樓興嘆；勢在必控，國家正擬法規

2009:房價非理性上漲損害經濟全局

2014:高房價何處是歸途？

未來五年房價會怎麼樣？近日某論壇上任總志強再次對房價發表看法稱：如果現有城市國有土地和農村集體土地的通道打通，房價可能短期之內就會掉。像城裡人轉移財富一樣，城市的富人也會向郊區進行轉移、向小城鎮建設、向農村轉移。此時，公共資源、醫療、教育都會轉移到農村或者郊區。這個階段過去後，才有可能讓兩地的房價相對平衡以後再往上升。如果土地制度不變，仍是現有情況，房價可能繼續往上漲。

瘋狂太原人認為未來五年房價的走勢還是要看樓市調控的鬆緊程度。

按照目前限購、限價、限售、限商、限貸的各種調控，以及金融去槓桿後房貸利率上浮，如果未來不放鬆的話，房產的流動性、變現能力越來越差，房產的投資金融屬性將大打折扣，那麼還會有這麼多人把購置房產當做資產增值保值的一個選擇嗎？大概率是不會了！

但是按照歷史來看，收緊是短暫的，放鬆才是永恆的，如果貨幣繼續超發，那麼未來5年的房價不僅不會大跌，上漲的壓力依然很大。

當然，房價與城市和地段關係很大，一線和熱點二線城市核心地段的房價，因為附屬在房產上的教育、醫療、公共服務等因素，房價下跌的可能性不大，但是三四線城市在城改熄火以後，房價下行壓力巨大。

認同我的觀點，請在文章下面點贊，關注我，一個專注樓市的小夥伴！

瘋狂太原人

五年內國內房價走漲是走跌。其實這個，不難判斷。聽我分析，你自然就有見地。

我們國家，它不象國外，國小，人口少，很好辦，政策一出，就照這個辦就出效果。我們有我們的國情，國大家大，房價沒法一刀切，只能因城而控，因城而治理。要不咋會出現自治區、特區、單列市、保稅區、開發區呢，就是具體情況具體對待，具體處理。

這幾年房價是漲的快，超出預料。國家及時出策堅決遏制上漲，因城施策，基本控制房價再漲的局面。

一,近期調控，從市場反應來看，已經顯現效果：

1,一些城市出現了二手房大幅下跌，新房價也在下行。如廈門。深圳。等。

2,一些城市二手房比新盤貴，形成倒掛，主要原因是調控壓制新盤上漲，讓房價穩行。

【個別城市也有下面這個原因。這個很少，忽略不提，簡單讓大家瞭解一下開發商與炒房公司設計的“亂象”之一。開發商有意把沒賣完的舊盤房子，掛中介或城市公眾號裡高標價、超過新房四五千元/每平掛售，讓民眾看到房子是一直上漲的假象。舊盤的炒客本來賺二千每平可以脫手，一套能賺20萬，一看漲那麼多，捨不得賣了，也跟著高標價，想賺50萬。全城二手房都漲高了，讓剛需的人們誤判房價漲的厲害，不敢等了，不能等了，爭相而擁買新房，又排隊又搖號的，買到認為就賺到四五十萬。開發商這個目的達到了：賣完了自已的新房！舊盤的炒房客傻呵呵樂歪了嘴，新盤搶買房者也覺得佔了便宜背地偷笑。其實呢，地產商這麼幹就是為了讓新盤好賣。希望一直倒掛著，這樣開發的每個新盤都好賣，也讓舊盤炒房客的房子一直賣不掉爛手裡，新盤的剛需買家一直歡喜認為揀了漏。】

其實，現在剛剛調控，炒房客還能支撐一年半載。等按揭或貸款利息壓得喘不氣時，同樣會降，肯定會降價低於一手房價拋售，只是時間問題。那時炒客笑歪了的嘴，歪的更很。他們也會重走一遍廈門二手房之路。聰明人現已拋售了。如北京某人降15%拋40多套房。

3,一些地方出現了土地流拍。流拍就意味著有風險了，開發商不願拿地了。地王不斷出現就預示漲價，流拍就預示將下行。這是個標誌。全國大部分地產商心裡誰都清楚。他們的行動就代表房市的預期。儘管個別地產商唱漲，也是臨上路的竭力嘶吼。

【儘管這樣，地產商過得也是十分愜意。他們這些年拼命開發，手裡的賣剩餘房很多。賣不掉不擔心，因為都在銀行和金融機構壓著呢。房錢早套現揣腰裡了。為什麼捂盤、為什麼要你全款買、為什麼一直漲？就不擔心賣不掉？金融機構照單全收了。現在不願拿地，因貸款利息高，貸款資金控死了，再開發賣不掉，抵押難了，餘量沒人兜，砸自己手裡。】

4,大佬們的拋資產，也預示房價風向標有變向可能。如李嘉誠，王健林，潘石屹等，都在拋。他們李王二人拋了國內房產投到國外房產，說明什麼呢。樓市已觸天宮了，再不拋，只能等七天大聖接盤嘍。

二，哪些人不想降，不願降。

1,地產開發商。只要上漲還能接著玩。無論蓋多少能賣多少算多少。剩多少都可以用這次抵押還上次抵押，不得虧。穩價虧利息。降了，連本帶利都虧。

2,炒客。最怕跌的就是這群人，特別是借錢炒的。焊在手裡幾年出不了手，虧按揭款，虧利息，房價要是跌破當初的買價，連住的老窩都得賣了償還。

3,精英。這些白領、企業主、老闆、富二代……收入高的，佔據房源資源多，主導……他們不想跌。

4,金融機構。不用說了，賣不掉的房、按揭的房、私人抵押的房，都在他們這變成了金融產品，堆進了自己櫃子裡呢。

雖然他們不願降，能否起決定作用呢？

這次嚴控金融平臺資金流向房市，加之利息上調，地產商融資困難，沒賣出去的餘量也沒法處理，不願再拿地開發了（流拍就是苗頭），可這樣地方就沒收入。就是允許賣高價，金融平臺收緊，地產商也不願幹。只有兩種情況開發商才願購地推盤，一種是地價低，另一種金融平臺能融資能抵押，後一種當前堵死了。

所以，地方只能降地價。地價降了，房子應會走低，好賣些。這5年內，會不會降地價呢？我認為實體還沒恢復、房產稅還沒出臺，為了城市有資金運作，地價會下浮，總比沒收入強。

三，各城調控，各城房價漲跌會不一樣。有的漲，有的跌，有的平穩。就象重慶前幾年比較穩，這二年上來了，原因大家都知道（大家可以參考黃奇帆文章瞭解）。下面這幾種情況，是將來影響房價的主要因素。

1,經濟勢頭。各個城市的經濟好壞，對本地地價房價起主導作用。經濟好的城市，只要調控放鬆房價就會上去。如，北京上海深圳香港等。

2，人口。人口影響房價。人多的地方經濟才會好。所以一個城市想發展，不是先建光鮮城市吸引人，而是先塑造拴心留人的環境，公平競爭的機制，高效的辦事效率，才能把人才留住、把人口吸引來，城市建設的才更快更美好。人多了，經濟才能活起來。建廠，做生意，做什麼都好做，房子也會好賣。如蘇州，深圳，成都，東莞等，發展的就快，而東北呢？

3，收入。有錢才有購買力。為什麼沿海城市競爭力大，內地人願意去打工。因為工資誘人。他們每一二年都會上浮最低工資標準。山東河南最低工資標準上調勤快，對留人作用很大，這兩省gdp增速快，發展就快。哪裡工資高，人向哪裡湧動。一旦覺得經濟下行，就開始上調工資。工資高，人就來了，掙的錢大部分還是本地消費，拉動本地消費市場，拉動本地租房市場，拉動地產。

4，地理位置。交通便利，四通八達城市或經濟好的城市圈，房價也會上揚的餘地。單打獨鬥的閉塞城市，靠地產拉動gdp，房價的漲勢，兔子尾巴長不了。

位置不好，氣候差，工資低，創業難的城市，漲價，只能讓人跑的快點。即使漲，也不長久。如東北某城。

根據以上判斷，你該知道，你所在城市近幾年是漲是跌了吧。位置不好，收入不高，人往外跑，環境又差，這些肯定降。

怡冉說事兒

未來5年，中國樓市大漲已經不可能了，一二線城市可能每年以微跌的放式來擠泡沫，就是房價每年下跌的幅度多一點，通過幾年的時間完成去泡沫的進程，而三四線城市可能會出現分化，一些產業基礎發展較好的，人口流入量較大的三四線城市房價可能回落的少一些，而那些人口流出大於流入，產業結構單一的城市，房價恐怕就會大跌，部分環京樓市房價大跌，就是明證。

為啥說5年內房介整體會下降，但各城市分化嚴重呢？首先，目前我們是要確保一二線城市房價不出現大幅波動，不發生系統性風險，所以有限購、限售令頂著，而三四線城市房地產調控會進入，但是如果沒有限售令的制約，房價出現大幅下跌的可能性很大。

再者，5年內，國內長效機制已經建立，人們買房的意願不會像現在這麼強烈了，投機性需求會退出來：一方面，房地產稅將會推出，這是近幾年內的事情，因為全國不動產登記也已聯網。另一方面，政府開始通過多渠道保障，多途徑供給的方式，來解決人民群體的居住問題，未來窮人可以租房子住，中產階層可以住保障房、共有產權房，而中產和富裕階層可以買房住，很多人都不一定非常買房的，對房價上漲起到分流的作用。

最後，房貸利率在不斷上漲，目前全國平均利率是5.65%，未來還將上漲，會逐步會脫離底部區域，炒房者的購房成本將會上升，五年以內，房貸利率將會處於中等水平，也就是在6%以上，所以房價如果炒房者退出，那肯定會出現大跌，最終房價應由當地居民收入水平說了算，不應該由炒房者說了算。

不執著財經

其實我沒有資格回答這個問題，題也太大了，涉及多方面的因素。我就以一個老百姓的角度來說說，

先從我們改革開發發行m2談起，從金融數據看，中國9月底的M2(廣義貨幣發行量)餘額是69萬億，美國是8萬億美元。也就是說，當前中國的GDP只有美國的1/3，但是貨幣發行M2今年已經超過美國了。而我們知道美元是全球儲備貨幣，大量美元並不在其國內流通。 ​那麼，m2導致通貨的主因，我國在產業結構調整和中美貿易戰的今天，貨幣是隨著行業發展而流通的，除了房地產，我沒有看到還有那個行業有包容性的吸納貨幣。其次，國內投資領域的混亂局勢，是不是有推動水流往一個口流入的傾向?有投資回報，沒有明顯太大風險，有實物看得見，人們生活必須需求的，也是房地產。再從國家對經濟的調整看，為穩定經濟保持長期持續穩步發展，必須要保證GDP的穩步發展，支撐指數份額的主要點是房地產，在其它領域沒有明顯發展成熟，起到替代作用的前提下，能吸金的房地產不可明顯下挫，防備金額危機的風險。

從國家經濟戰略發展趨勢看，大中心商業圈和大中心商業化城市的發展看，今後一，二線城市人口不斷增加，一，二線城市房地產需求將是實際問題，由於土地的有限性，年輕人進入大中心城市的現象明顯，剛需就會迫使有限的房源發生變化。

丁新偉

這個問題問得太寬泛了。如果我問你，未來五年私家車是跌還是漲，你怎麼回答?

那麼我只能將你的問題拆開來回答。

1.未來五年，大部分家庭能承受的總房價肯定是漲的。

2.未來五年，有很大一部分人家的商品房相對於通貨膨脹是跌的。

第一個結論很簡單，除非發生戰爭，否則大部分的家庭財富都在增加，人們所能承受的房價總額度一定是增加的。如我所在的城市合肥，2008年40萬可以在市區買套100平的房子，2013年80萬可以在市區買套100平的房子，現在2018年160萬也基本上可以在市區買一套100平的房子。市區的房子數量畢竟有限，社會增加的財富都會堆積到房子裡。所以房價總得來看還會漲。

那麼第二個結論，對於個體持有的房屋來說，為什麼許多房子又是跌的或是漲幅有限呢?那是因為房子會舊的，隨著科技進步，房子的戶型，設計，小區都會不斷改進，大部分的老房子都會面臨著破舊而導致居住體驗越來越差。20年以上的老房子，其居住價值越來越小，能夠保值的是附著在房子上的稀缺資源，如頂級學區，高檔商場，便利交通，優雅的周邊環境。另一方面，過去20年我國房地產高速發展，已經積累了很大泡沫。國家現在要調控房地產，準備擠去房地產泡沫，房價漲幅勢必會放緩，部分城市甚至會下跌，而城市內部也會出現分化。優質房產會作為稀缺投資標的繼續漲價。而劣質房產會迴歸它的居住屬性。劣質房產的價格就是租金價格x可居住年限。劣質房產會貶值。

所以房博士給朋友們的建議是，現在購置房產要仔細挑選，寧缺毋濫。越稀缺，越優質的房產越有保值增值功能。

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合肥房博士