十年一個週期。2008年，大洋彼岸的金融海嘯呼嘯而來，國人還在暢想“股市飆上10000點”時，牛市變熊市；樓市墜入極寒，王石提出“拐點論”，消費者砸盤，房企融資受限，大佬們身價大幅縮水。這一切，與當前樓市發生的十分相似。
作者 / 熊穎
一眨眼，歲月又逢“8”。
2018年，上證指數一度跌破2500；又遇房地產寒冬，房企大佬萬科也“坐不住”，喊出“活下去”的口號；“金九銀十”不在，被砸盤的換成了碧桂園，土地流拍超800宗；胡潤百富榜上，孫宏斌、許家印、楊惠妍、王健林們財富嚴重縮水……
逢8之年大事多。十年前的那個“2008”，北京奧運成功舉辦，聚焦全世界目光；同時，南方雪災，汶川地震，“三聚氰胺”事件，給國人帶來了不可磨滅的傷痛。
北京奧運結束的21天后，美國四大投行之一雷曼兄弟宣佈申請破產，大洋彼岸的金融海嘯呼嘯而來。國人還在暢想“股市飆上10000點”時，牛市變熊市，喜歡聽崔健唱《一無所有》的青年人開始恐慌真的一無所有；樓市墜入極寒，王石提出“拐點論”，人們擔心“樓市會不會崩盤”，砸盤者猶如雨後春筍。
十年一個週期，歷史總有相似之處，而十年前的那個樓市寒冬你還記得多少？
01
樓市現拐點
“我承認樓市確實出現拐點。”
2007年底，時任萬科董事會主席王石的一句話砸向中國房地產，“坐實”了樓市的徹骨寒冬。隨後，王石更是建議，“青年人在40歲之前沒有必要急著買房”。
王石喊話的背景在於，萬科剛剛在北上廣深等8座城市進行高調降價，比最高點下調了5%-30%不等。
房企大佬萬科的這一做法讓同行怨聲載道。SOHO董事長潘石屹認為，萬科是在借市場調整之機，利用自己的影響力“清理門戶”。
不管是自救，還是一場自導自演的陰謀，王石的主動出擊無疑在房地產圈掀起了一波不小的風浪。
2008年的樓市確實不好過。當年1月，北上廣深商品房成交量明顯下滑。同一時間，全國最大地產中介公司創輝租售在珠三角7個主要城市的460家門店先後關門，中介倒閉潮席捲全國。
活著總比死了強，哪怕“如履薄冰”。有媒體援引曾經的世聯行員工回憶，“2008年，世聯行做過一次節支增效，甚至要求剛入職的員工自己辦理信用卡，用來提前墊付出差成本。”資金鍊緊張程度可見一斑。
2008年，由萬科發起的降價效應開始陸續在一二線城市快速發酵。春季購房特惠行動、奧運圓夢行動、青年置業計劃、零風險計劃……..一個接一個的樓盤活動花樣不斷。
就像2284點跌破、2245點跌破、2200點跌破，在國際金融危機影響下沒有盡頭的中國股市一樣，2008年的中國樓市同樣經歷著3%、10%甚至35%的房價“大跳水”。
2007年北大兼職教授徐滇慶還在打賭深圳房價一路看漲，一年後樓市拐點成定局，徐滇慶願賭服輸，2008年7月在《南方都市報》刊登了24cm×17cm豎半版的道歉廣告。
02
“砸盤”的買房者
2008年，A股經歷了猛烈的過山車，從2007年10月的最高峰6124點“一瀉千里”，最低至1664點。
大洋彼岸，次貸危機爆發後華爾街鉅變。美銀收購美林；雷曼兄弟破產；保險巨頭美國國際集團向美聯儲尋求400億美元的融資支持。一個個爆炸性事件讓“美國金融危機”看不到盡頭。
《北京商報》曾用整個版面來回顧A股那一年，報道里記錄了這樣一個故事：股民暴先生正在經歷中國股市最好和最壞的時代。期間，暴先生6萬變8萬，隨後又在新投入3萬“抄底”後“竹籃打水一場空”，賬面財富僅剩1.7萬元。
暴先生應該慶幸的是，自己炒的是股而不是房。不然“砸盤”的大軍中，很有可能又多了一名“戰士”。
一位炒房客的描述被南方週末記錄下來，“某天一早一覺醒來，發現平時熙熙攘攘的交易大廳沒人了，我立即感覺壞事了。馬上聯繫下家，可惜再沒人願意接盤了”。僅僅一年時間，炒房客從富翁變“負翁”，這一負面情緒也在隨後的暴跌中爆發出來。
2008年9月3日-14日，萬科對杭州白鷺郡南、白鷺郡東、逸品閣和魅力之城4處樓盤的剩餘436套房源進行打折促銷，“金九銀十價格戰”打響。
活動推出後不久，上百位購房者手舉退房橫幅“佔領”萬科杭州的辦公區域、樓盤現場，情形嚴重的甚至導致有樓盤不得不提前結束當日銷售，關門“封盤”。
杭州的“砸盤”事件並非個例，這一自發性組織活動同樣還出現在北京、上海、武漢、寧波、廈門、南京等城市的多處樓盤。
買房10天損失近15萬的塗女士一氣之下將開發商方恆置業告上法庭，要求賠償買房差價。方恆置業卻辯稱，“買房就像投資股票，有風險。降價是市場行為，現在降價了，你讓我補退給你錢，那如果房子漲價了是不是你該退給我錢呢。”
03
房企求生
拐點的樓市，房企自然不好過。
2008年3月20日，恆大宣佈中止上市計劃，成為2008年中國房地產界最具標誌性的事件之一，許家印成為新首富的猜想也硬生生被延後了好幾年。
巧的是，同一天時間，中國證監會發行部公開表示，支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用於囤積土地、房源，或用於購買開發用地等目的的IPO計劃，將不予核准。
5天后，潘石屹拋出“金句”，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應，並進入前所未有的融資艱難期。
隨後“出爐”的《2008中國房地產行業資金報告》也證實了這一說法。2008年本來有40家房企要上市，預計融資200億美元。但截至當年9月，僅有一家企業上市成功，融資金額僅為1.8億美元。
不過能不能成功上市此時已經變得不那麼重要，如何活下去才是房企的首要課題。
2008年8月，在香港舉行的中報發佈會上，時任萬科董事會主席王石表示，“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算”。
這一“最壞打算”指的是，萬科將進一步下調房價，增加小戶型比例，減少開工面積、減緩竣工速度和控制拿地面積。
現實的走向顯然比王石預想的要更加悲觀。萬科中報發佈會上提及的“減少165萬平方米開工面積”在兩個月後的三季報中再度調整，“再調減開工面積約110萬平方米”。
房企“老大”尚且“勒緊褲腰帶”節衣縮食，其他房企的日子還會好嗎？
04
“無處安放”的土地
從炙夏到嚴冬，樓市的劇變將房企打了個措手不及。
2007年，房地產還沉浸在一片看漲的全民狂歡。房價節節高升，房企拿地絕不手軟，41億、44億、72億、92億，各大“地王”“欲與天公試比高”。
萬科在2007年的年報中如是描述這場“盛宴”，住宅企業對未來房價預期過高，導致土地市場出現搶購，土地價格大幅度上漲， 部分項目甚至出現了“麵粉比麵包貴”的不正常情況。
這一年時間，保利地產的土儲面積由823萬平方米增長至1579萬平方米，翻了將近一番。而就像碧桂園董事會主席楊國強說的那樣，“上市後的碧桂園就像一隻沒有了腳的小鳥，只能拼命地往前飛”。自2007年4月赴港上市以來，碧桂園不斷買買買，一年土儲面積增長了近2500萬平方米。
▵ 碧桂園集團董事局主席楊國強
到了2008年，樓市變天。
據不完全統計，2008年上半年全國一線城市有超過40塊土地流拍。而到了9月份，流拍、流標或未成交土地激增至120塊。
沒錢，成了2008年的房企主旋律。不光地賣不動了，就連2007年拍下的土地也有不少被迫退回。曾經拍下地王有多麼的風光無限，退回就有多令人唏噓。
2008年3月初，融信地產拋出7000萬土地出讓金，將上一年拿下的“福州地王”退還；當年6月，上海志成賠償1.1億元定金退掉“普陀地王”；兩個月後，蘇寧為了放棄南京東路163地塊足足“割肉”4.4億元。
不過，退地損失的只能算小錢，房企大佬在2008胡潤百富榜上的全面下滑，才一針見血的揭露了2008年房企日子有多麼難熬。
《北京晨報》的一則新聞中指出，2008年，擁有上市公司的地產富豪，財富平均縮水60%，非上市的房地產富豪，也縮水了30%。
2008年財富減少最多的十大企業家中，房地產開發商佔了9位。而最為典型的是，2007年富豪榜首位的楊惠妍，她的財富在過去一年裡縮水近75%，由1300億元驟減到330的億元。
而在內外疊加的嚴峻形勢下，最終一系列寬鬆政策、救市計劃，讓樓市重新回溫。
十年週期中，很多場景在重複上演，調控、降價、流拍、砸盤、裁員。不同的是，2008年北京房價平均1萬元出頭，2018年北京均價維持在6萬元左右。
經歷了一段狂飆突進的沸騰歲月，樓市沉珂隱疾深入經濟骨髓，當前“房住不炒”的政策基調未變，這一波的樓市調整最終會走向何方？
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