規劃,五大城市羣撐起未來中國!

規劃,五大城市群撐起未來中國!

一部叫《輝煌中國》的紀錄片火了。在其第三集《協調發展》中,特意提到了這樣一個變化:

中國的傳統省域經濟,正在向中心城市群轉變。

而就在國慶前幾日,國務院批覆了《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》,提出“發揮北京的輻射帶動作用,打造以首都為核心的世界級城市群”

“城市群”的概念正在中國迅速普及,並作為區域經濟的代名詞被廣泛接受。未來,中國的城市群將呈現什麼格局?京津冀如何晉升世至界級?

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世界城市群格局

城市群的概念,最早起源於1957年法國地理學家戈特曼(Gottmann)提出的“大都市帶”(Megalopolis)理論。

其認為,在一個城市的發展過程中,會帶動周邊區域,而會同幾個規模相近、地域相鄰的城市,共同組成區域中心、呈組團式或塊狀分佈的都市群,多個都市群又會形成一個“大都市帶”。

因此,城市群被認為是工業化、城市化進程中,區域空間形態的最高組織形式。

從世界發展進程中看,城市群的形成分為四個階段:

第一階段,工業化前期,城市多為分散、均衡的點狀分佈,且相互之間聯繫鬆散;

第二階段,工業化時期,一些經濟發展較快的城市成為一個區域的中心城市;

第三階段,工業化中後期,中心城市的周邊,相繼出現一些次級中心城市,城市之間的聯動效應增強;

第四階段,後工業化時期,逐步形成多中心、網絡化的城市佈局,而隨著信息化的出現,中心城市與次級城市呈現高頻聯動、協調發展的格局,一個城市群形成。

工業化進程較快的西方世界,城鎮化程度要遠高於目前的中國,以及第三世界。而城市群的發展,也領先於世界。

一直以來,公認的世界級城市群共有五個:

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這五大城市群牢牢把控著世界的金融中心、貿易中心、以及權力中心,可謂世界的發動機所在。但這已是舊秩序時代的格局,新的挑戰者已經崛起。

隨著中國經濟攀升至世界第二,長三角城市群無論是人口、經濟,都已躋身世界級城市群行列,而早在世紀初學術界已認可其為世界第六大城市群。

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作為中國城市最密集、經濟最發達的區域,長三角城市群的經濟已經完成對英倫城市群和歐洲西北城市群的超越,但人均GDP等指標還是落後太多。

一般認為,成熟的世界級城市群應具備以下的條件:

(1) 區域內城市密集;

(2) 擁有一個或幾個國際性城市;

(3) 多個城市之間有較明確的分工和密切的社會經濟聯繫;

(4) 擁有一個或幾個國際貿易中轉大港 (如紐約港、神戶 港、鹿特丹港);

(5) 城鎮人口至少達到 2500萬;

(6) 是國家經濟的核心區域。

從這幾個條件看,長三角全都符合,因此當選世界級城市群沒什麼爭議。而與長三角幾乎同時提出的京津冀、珠三角城市群,也早都提出了“打造世界級城市群”的口號,他們該如何突破自身屏障,與世界城市群一較高下?

2

中國城市群格局

中國的城鎮化一直處於“各自為戰”的狀態。直到2006年,《國家“十一五”規劃綱要》首次提出

“把城市群作為推進城鎮化的主體形態”,並於2014年明確將城市群作為新型城鎮化的主導和基調。

2008年以後,城市群規劃文件正式進入“國字頭”時代。國務院連續發佈了長三角、珠三角規劃,均提出了建設“世界級城市群”的發展目標。

不完全統計,中國各種稱呼的城市群超過30個。在國家最初確定的國家級城市群中,只有3個——長三角、珠三角和京津冀,《國家新型城鎮化規劃》中又增加了長江中游城市群和成渝城市群,達到5個。

“十三五”規劃中對城市群的格局,基本定了調,進入國家視野的城市群共19個:

長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、長江中游城市群、中原城市群、哈長城市群、遼中南城市群、山東半島城市群、海峽西岸城市群、北部灣城市群、呼包鄂榆城市群、山西中部城市群、關中平原城市群、寧夏沿黃城市群、蘭西城市群、天山北坡城市群、滇中城市群、黔中城市群

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但,真正從人口、經濟等各方面比較,能撐起中國未來城市群框架的只有這五個:

長三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群、長江中游城市群

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以國家三大戰略——“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶——為出發點,這五大城市群是三大戰略疊加最明顯的地區,也是未來中國最具發展潛力的地區。

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佔國土面積11%、人口40%的五大城市群經濟總量佔全國55%,佔了中國的半壁江山。而京津冀、長三角、珠三角三大城市群以3.6%的國土面積集聚了全國18%的人口、創造了全國35%的國內生產總值,無疑是領頭羊。

從人口吸引力看,五大城市群也領先國內。

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從人口增量來看,京津冀城市群受益於北京、天津兩大城市人口的快速增長,五年常住人口增加近 700 萬,人口凝聚力居首;珠三角城市雖然面臨製造業向內陸轉移的壓力,但 2015 年人口規模相對 2010 年仍增長 4.6%,人口吸引力突出。

而長江中游和成渝城市群常住人口規模均超1億人,雖然人均效益仍與發達城市群相差較遠,但其依然是國內產業轉移的主要承接地,也是帶動整個中西部崛起的核心,未來增長空間較大。

至於其餘14個城市群,都是各自區域的發展核心,但由於規劃滯後以及經濟水平受限,尚無法與五大城市群爭鋒。

3

京津冀如何晉升世界級?

在國家提出打造三大世界級城市群規劃中,長三角其實早已晉升世界級。而如今,京津冀再次正式喊出世界級的呼喊,但它真的做好準備了嗎?

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可以看到:

1、 從GDP看,長三角>京津冀>珠三角;從人口看,長三角>京津冀>珠三角。

2、 人均GDP看,珠三角>長三角>京津冀。珠三角、長三角人均GDP平均值分別為京津冀平均值的1.7倍和1.4倍。

3、 河北省大部分城市人均GDP在三大城市群中排名靠後,且遠低於京津冀平均水平。

4、 長三角江浙滬地區人均GDP水平最為均衡,京津冀分化明顯。

5、 城鎮化率上,珠三角>京津冀>長三角,廣東9市區位集中,一體化程度高,而京津冀和長三角還有河北、安徽等省市較落後的城鎮化區域,拉低了平均值。

6、 長三角、珠三角人均財政收入平均值均為京津冀平均值的1.3倍。

7、 長三角、珠三角城鎮居民人均可支配收入平均值均為京津冀平均值的1.2倍。

另外,三大城市群的最大區別是“均衡性”問題。尤其是京津冀城市群。

從GDP、人均GDP、人均收入等指標看,京津冀中北京、天津、河北三個地區差異較大,河北大部分城市的人均收入、財政收入都在三大城市群中排名靠後,且遠低於京津冀平均水平,成為明顯的窪地。而長三角各省城市雖有差異,但落差較小,屬於較均衡的地區。

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一城獨大導致的均衡性不足,這或許會成為京津冀晉升世界級城市群的最大障礙。

而河北的困境在於一個“C”形的貧困帶。

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河北還有39個國家貧困縣,60多個省級貧困縣,承德、張家口、保定地區的貧困縣圍繞北京形成了一個“C型”貧困帶。目前提出的疏解北京的首都功能、雄安新區的建設,多少能帶動貧困地帶的發展,但對貧困帶的輻射作用有限。

此外,在城市群的聯繫緊密程度上,京津冀也遠遠不及長三角和珠三角。

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廣佛同城、深圳東莞之間的產業協同,使珠三角區域的經濟聯繫緊密度最高。長三角區域江浙滬地區,城市密集,產業轉移、協同發展關係明確。京津冀區域經濟聯繫網絡中北京、天津、廊坊、唐山經濟聯繫十分緊密,但“C型”貧困帶城市與其他城市聯繫程度較小。

京津冀要晉升世界級城市群,還有很長的路要走。

延伸閱讀:大顛覆!中央圈定12城 樓市鉅變!開發商、中介模式都將天翻地覆

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就在昨天上午,中央又傳來一個樓市大消息:

近日,住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。

目前,住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

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此次《通知》明確要求,

第一:國企主導。

人口淨流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業,以充分發揮國有企業在穩定租金和租期,積極盤活存量房屋用於租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

第二:明確各地要搭建政府的住房租賃交易平臺。

《通知》要求人口淨流入的大中城市,要搭建政府住房租賃交易服務平臺,通過平臺提供便捷的租賃信息發佈服務,保障租賃雙方合法權益。住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示,搭建這個平臺,最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題,同時希望藉助這個平臺,能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

第三:多舉措增加租房供應。

土地政策方面,《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房,在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式,多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署,超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

金融政策方面,《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度,針對租賃企業回款慢等特點,鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度,向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。

運營政策方面,針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題,《通知》進一步落實“放管服”改革:針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題,要求各地建立快速審批通道,探索實施並聯審批;明確住房租賃企業申請工商登記時,經營範圍統一規範為住房租賃經營;公安部門要比照酒店業管理方式,將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

第四:保障租戶的基本公共服務。

國務院辦公廳《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證,享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務”,各地將全面落實這一要求。

第五:稅收減免

由於房屋租賃回報率偏低,大城市往往只有房價的2%左右,所以社會資金積極性不高,國家統一要求:對個人出租住房的,由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策;對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半徵收個人所得稅。

對於住建部等九部委發佈關於大中城市要加快發展住房租賃市場的消息,財經韜略(tttmoney8)點評如下:

1、未來試點城市土地拍賣中,租賃住房用地的比例將大大增加,在拍賣中“競自持率”也將成為一大趨勢。

這一方面可以增加租賃住房供應量,更重要的是將鎖定開發商的資金。起到“凍結熱錢的作用”。

2、開發商“快速拿地—快速開發—快速銷售—快速回籠資金”的模式在中心城市可能走向終結。

這種快速的資金週轉模式,給開發商帶來暴利,同時讓廣義貨幣M2快速衍生,帶來熱錢洶湧、房價快速上漲。而租賃模式最大的作用是“凍結熱錢”,讓開發商的資金週轉慢下來,M2的衍生也會慢下來,的確可以起到緩解房價上漲的作用。

3、未來房地產的主要機會在有人口增量的大中城市,而這些城市明確提出國企主導。

在上海的方案裡,已經提出了“區級國有企業”將發揮提供租賃住房的主力軍作用。此次9部委又明確提出“充分發揮國企在穩定租金和租期上、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用”。

4、中介行業也將天翻地覆。

9部委的文件提出“要搭建政府住房租賃交易服務平臺”,理由是“為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題,讓群眾安心租房”。這對於目前的安居客、Q房網、中原地產等中介企業,將是一大利空,意味著這個行業將發生鉅變。

5、“超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作”,這一條最具爆炸性影響力。

此前商品房開發,必須經過徵地環節。也就是農村集體土地要首先承受“城鎮國有建設用地”,然後才能建房子。徵地之後,政府收取一道費用,然後開發商競買,土地成本大大增加,供應量也受到限制。如果讓集體用地建設租賃住房,意味著供應量將大增,而且成本將大大降低。說白了,有點類似於“租賃小產權房”。當然,這是政府批准的,農村集體組織提供土地,至少獲得分紅權,這將激發他們的建設熱情。

未來如果政府在這一條上發力,則可能對中心城市郊區樓市(集體土地主要在郊區)產生巨大影響,真的可以降低房價!

6、上述政策對於年輕人是重大利好,對於試點城市降低成本、增強競爭力也是重大利好。中心城市對人口的吸引力將大大增強,可能對普通中小城市產生抽水效應。

一線城市力推“購租並舉”住房制度,多個城市已經開始佈局! 

7月17日,廣州市出臺“保障租購同權”樓市新政,明確符合條件的承租人子女可享受就近入學等公共服務權益,保障租購同權。許多業內人士將其看成是中國房地產市場發展的里程碑。

在不到一個月的時間內,上海、深圳等一線城市先後出臺政策推動住房租賃市場發展,“購租並舉”的住房改革全面提速。

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此前,上海、深圳等一線城市已先後出臺加快租賃住房發展的政策。《上海住房發展“十三五”規劃》提出,“十三五”時期,上海預計新增供應租賃住房70萬套。本月上旬,深圳也提出,引導和規範房地產企業開展長租公寓經營。

值得一提的是,日前,上海首次宣佈,推出用途為建設“租賃住房”的地塊。這一土地出讓模式也透露出大力培育住房租賃市場的信息。

去年中央經濟工作會議提出建立“購租並舉”的住房制度,今年5月住建部下發《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》。可見,熱點城市住房供應正從“重售輕租”、“重市場輕保障”的供應體系,轉向構建“租售並舉”、“市場保障並行”的供應新體系。

住房租賃市場將成新風口?

鏈家研究院報告顯示,2020年、2025年,中國房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。

據不完全統計,目前中國長租公寓品牌超500家,除專業運營機構外,房企逐漸壯大為另一支市場力量,已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如,萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓等。

不過,這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嚐到甜頭。優客逸家CEO劉翔認為,資金和房源是兩大難題。一方面,租賃企業缺乏相應抵押物,為提高市場競爭力又需要大量房屋改造升級資金,以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面,房源獲取困難,分散的商品房在各地缺乏統一的改造標準,而集中的整棟房屋在少數私人經營者手中又存在合規性、安全性疏漏,可能造成劣幣缺乏良幣現象。

從長遠來看,租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來衝擊?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,租賃權益大增對於大城市的租房者來說,無論從經濟價值還是社會價值角度,都能夠看出租房的性價比在提高。此外,租賃權益大增有助於房地產市場轉型,對於很多企業來說,在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。另外,租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向,但可以說是有分流的效應,這也是對沖高房價的一個重要舉措。

21財聞匯綜合自: 中國經濟網(ID:ourcecn)、央視財經(ID:cctvyscj)記者:張偉傑、財經韜略(tttmoney8)等


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