「慣犯」萬科?

taptap上有一款遊戲,叫做《竹鼠:活下去》,這款遊戲脫胎于于叫做“華農兄弟”的網紅直播內容,農民兄弟宰竹鼠吃,嘎嘣脆,香噴噴。

於是遊戲裡的竹鼠經常面臨一些抉擇,比如吃清脆多汁的芒杆還是吃乾巴巴的普通竹子?走下水道還是走陽光大道?每一個舉動都是抉擇,關係到能不能“活下去”。

如果不是看到萬科秋季例會“活下去”的新聞,誰告訴花朵君萬科竟然成了地產界的竹鼠,花朵君會覺得他一定是精神病。

“惯犯”万科?

萬科分明不是竹鼠,而是大象。

“惯犯”万科?

昨晚到今早,朋友圈傳出了諸如此類的解讀:

萬科為什麼大喊“活下去”?

1,自己:要活下去;

2,同行:你們活不下去;

3,給國家看:我們快活不下去了,救我!

4,給群眾看:我們活不下去了,別罵了!

5,給銀行看:如果我們活不下去,你看著辦。

“惯犯”万科?

一點也不奇怪,因為萬科本來就是“悲觀慣犯”

萬科向來悲觀——

2007年12月,王石:樓市面臨拐點。

2014年6月,鬱亮:樓市進入白銀時代,沒撞冰山,但謹慎賺錢。

然而2008年國務院撒了4萬億,僅僅二年之後萬科成為宇宙首家千億房企;2014年之後樓市也沒白銀、截至去年年底還是毫無疑問的“鑽石時代”,許家印們憋著勁兒衝擊萬億。

2018年這個9月,鬱亮大喊活下去似乎是往事重現,所以有人覺得萬科只是“週期性悲觀”。

以往萬科每逢樓市低谷必哭喊,而一哭罷,樓市必然在短時間內再攀高峰。

所以,當“活下去”的消息刷屏之時,很多人產生“狼來了”的質疑不足為奇。但值得注意的是,萬科面臨的形勢、萬科悲觀的程度、萬科行動的力度,這次都是史無前例。

我們不知道“活下去”到底是萬科的企劃部(或公關部)哪顆腦袋想出來的,又或者是鬱亮想出來的,但這種措辭即使放在“悲觀慣犯”的萬科這裡,也是極其罕見;

形勢上,廈門豪宅真的在半價拋售(而且已經基本賣完),財務上6300億回款的年度目標,三季度過了完成卻不到一半,與此同時,萬科去地產化的口號已經喊了一年半,做了一年。

房地產這個行當,資金鍊就算不是一切,也是一大半,那廂王健林割股求活的壯烈還在眼前,媒體這廂不停吹風取消房產預售制,再加上幽靈一般懸而未決的房產稅,鬱亮怎能不惕厲萬分?

當然,比起中國絕大多數房企,萬科原本不該是嚎喪的人兒。僅為約30%的負債率,在宇宙前十中都是絕無僅有,前面說的五線城市地產商負債率是萬科2.5倍,這才是房地產市場的常態。

在地產巨頭中,萬科向來是:不當出頭鳥、悶聲大發財。

比起碧桂園、恆大的高調,萬科簡直是安靜的美男子。碧桂園一貫瘋狂擴張,死命加槓桿,今年出了多次業主維權事故之後,在當前形勢下已經開始努力去槓桿;許家印倒是和萬科一樣,一直在做“去地產化”,但即使是選地產之外的項目,還是選了萬眾矚目的賈躍亭FF汽車。

然而,宇宙皆知,萬科“利潤25”“不拿地王”,與碧桂園、恆大完全是兩個樣子。

有趣的是,當碧桂園與恆大今年以來高調轉為低調之際,萬科雖然嘴上喊著“活下去”,行動上可並沒有和光同塵,憑藉著資產負債率30%的底氣,當碧桂園去槓桿之際,萬科卻在加槓桿;當恆大不拿地改拿汽車之際,萬科卻在四處拿地。

不過相比恆大前些年常在廣、深動輒拿下地王的做派,萬科卻是在廣大的三線乃至以下城市拿地,一旦項目落成,往往成為當地的樓王。據業內人士透露,今年以來,萬科拿地的頻次不僅不比以前低,而且趁著樓市前途未卜之際,加大了囤地力度。

萬科在本次的電話會上關於這一點也是模稜兩可。一方面說三四線城市的市場明顯改善,另外卻又講有些城市存在泡沫,對於這些城市萬科可能會退出。

“惯犯”万科?

花朵君最近恰巧在小城市居留,今天早上還問起一個在這座五線城市幹了20年房地產,當地排行第二的房地產老闆:萬科大喊活下去,你咋個看?

對方回答:鄉下孝子賢孫哭喪要聘請專業哭喪,哭得越大聲,越是有孝名。這兩年我的幾個項目利潤平均才15%不到,而且還不好賣,賣房子搞得像賣白菜一樣。我挖空心思天天實踐的就是生存遊戲,“活下去”這句話萬科有什麼資格喊?這不是專業哭喪的嗎?

“惯犯”万科?

儘管經歷了2017年末日瘋狂一般的景象,但一二線城市的樓市寒流其實早已偷偷襲來,滯漲從點到面成了普遍現象,今年前8個月北上廣深樓價增幅同比環比均創2008年以來的新低。去年社交網絡上爆文還在刷屏“賣了北京房子回老家,半年後回京重新買房虧了幾百萬萬”,但今年以來北京的房子除了學區房和長河灣這一類的樓王還在漲,其他房產在多重限購之下卻真的開始降價+滯銷。花朵君的一位朋友,近期想賣掉東四環朝陽大悅城的房子,然而瞭解之下卻發現自己2016年還均價11萬/㎡的房子,如今卻只能7.5萬/㎡出售,而且跌到這份兒上還沒人來搶,只好在中介掛賣。

一線城市如此,二三線城市也不好過,劉先生2016年在河南鄭州與新鄭機場之間的鄭州新區花400萬買了一套350㎡的豪宅,兩年以來紙面財富確實增加了300多萬,然而房子在中介掛售1年半,無人問津。

跌的跌,滯的滯。從十年前就有人在講,國家要鎖住房地產的資金池不使外流,2018年以前,人們不願信,如今卻一步步成了事實。

樓市是最大的通脹風險所在,所以儘管這兩年來貨幣政策反覆撕扯,但通貨緊縮的預期越來越成為共識。這也是萬科們哭喊“活下去”的重要原因。

不謀萬世者不足謀一時,30年來萬科的對政策和市場的敏感度,確實是任何同類企業難及。除了“會哭的孩子有奶吃”的動因之外,“活下去”也確實是萬科一直具備的憂患意識。

— The End —

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