當我們的還在討論：房子降價就必須維權麼？房產維權，誰之過？這些問題時，市場價格調整的樓盤好像越來越多了。自2015年以來，已經漲了好幾年了，房價調整一下難道不正常嗎？
我覺得市場迴歸理性挺好的，迴歸專業和本質，回到好產品和好服務。再去看房的時候，也不用被一些牛逼哄哄項目的置業顧問冷落了。
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今年，萬科一如2008年一樣，表現格外得扎眼。
7月，素來以沉穩謹慎形象示人的萬科董事長鬱亮，先是大談轉型，大刀闊斧地“去地產化”，時隔兩月，又高喊“活下去！”
緊接著，廈門“首開萬科白鷺郡”別墅，房價降價拋售。
當各大媒體，試著從多角度，全方位，立體剖析萬科種種大動作背後的動機時，10月1日下午3點，首開萬科白鷺郡項目2#樓開盤，800名客戶到場，“一不小心”5分鐘內全部售罄。
還有不少的購房者，重新開始看房，和置業顧問保持聯繫並一再交代：有活動要第一時間通知我。
首開萬科白鷺郡先前之所以滯銷，價格和位置是其硬傷，此別墅位於廈門偏遠地區，450~500萬的總價裡捆綁了50萬的裝修費，15萬的電梯費，及32萬的兩個車位。
降價後，交房標準去掉了精裝修、車位以及電梯，按毛坯交付，這樣再算下來實際折扣只有7.5~8折。
而“買貴退款”100萬的前提是：重新簽訂購房合同，接受退款的老業主不再享有精裝修、車位及電梯。也就是說，這華麗麗的100萬，不過是羊毛出在羊身上。
不過，今天，觀點報道廈門萬科的官方消息，說和網傳的事實不符。
這個事之所以引起這麼大的轟動是因為，大家擔心廈門萬科開了一個先河，願意給取消精裝和溫泉的業主補償，而其他中小房企根本沒錢，而近期由於降價維權的項目又特別多。
換位思考的話，無論是購房者還是企業高管，好像都有道理，但商業就是商業。
萬科如此燒錢平息維權的玩法，和共享單車燒錢佔市場的玩法如出一轍。這是萬科一次睿智且漂亮的危機公關，同時它鑿開了地產行業“買房保價”的先河。
另外，這也意味著在當今持續低迷的市場環境下，一波資金不夠雄厚的中小房企即將進退兩難，大魚吃小魚的遊戲即將開始。而有備而來的萬科，或將是笑到最後那一個。
2018年6月29日，萬科2017年度股東大會上，有投資者問：萬科淨負債率8.8％，創行業首低，管理層有什麼考慮？
萬科總裁祝九勝回答：“2018年的（資金）環境不會那麼寬鬆，我們是提前準備，也許有人說我們過於保守和穩健。”他進一步表示，如果今年有好的併購機會，萬科也會大膽獲取。
其實鬱亮的“活下去”等同於任正非一直在喊的“冬天來了”，這是作為企業家應具備的危機意識。未料其勝，先料齊敗，做大事得先留後路，前面有出路，後面有後路，這邊有一手，那邊留一手，這其中蘊含著 企業生存的大智慧。
所以，今冬，我們無需過多思考萬科的未來，而是透過萬科的一系列大動作，去思考：在這樣的環境裡，作為地產人、房產投資人、剛需、小業主的我們如何活下去!
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種種的跡象表明，現在的房產市場和2008年的市場非常相似。
筆者2003買下第一套房，持續關注深圳地產近15年，這裡我將結合一位朋友在2008年房崩中的經歷，大致描繪2008年一線市場的情況。或許，從08年房崩中，我們可以看到自己將要走的路。
2007年中，深圳商品房均價攀升至18000/平方，達到全國最高水平。
這時炒房客小阮的手上有七套房，其中幾套是通過非正常超高槓杆獲取的。
什麼是非正常超高槓杆呢？
打比方說房子的價格為30萬，買家按照43萬向銀行貸款，買家用貸款所得的錢付清包括首付、中介費和稅費在內的所有費用。也就是說，在購房的過程裡，買家實際上一分不掏，貸款額度為百分之百。
按小阮的原計劃：房子放半年，當市價超過購入價的15％，超高槓杆的那部分物業，就立刻出貨。
她做夢也沒想到是：2007年年中還風生水起的房地產市場，到了07年年底風向突變。在國家政策和金融危機的衝擊下，房地產市場開始下滑。
春江水冷，投資客先知，小阮馬上調整計劃：原價出貨。可還沒等到她把物業掛到中介公司，萬科房地產的降價第一槍就打響了，一石擊激起千層浪，市場上在售的一手房跟著紛紛跳水。
2008年，深圳市一手住宅成交均價12800/平方，不少關外樓盤價格跌幅甚至達到50％。
鼎太風華六期—08年5月份均價1.3萬/平方，還有60多套9088—10088/平方米的特價房；
蘭溪谷—號稱深圳頂級樓盤的蘭溪谷，從開盤初期45000元/平米，到08年出現了最低22000元/平米；
諾德國際—均價12500元/平方米，7月19號特價9080元/平方米引發業主維權。
（這裡要特別說明一下：2008年，深圳降價的樓盤不勝枚舉，為什麼要選以上樓盤為例，以上樓盤位於今天領跑深圳房價的南山區（市區）。反觀2018，降價的樓盤大多位於深圳關外，對比之下，大家可以直觀的看到08年房崩何其慘烈。）
一手房大幅降價，導致陸續有業主斷供，2008年7月底，深圳碧水龍庭68戶業主甚至宣佈集體斷供。幸好這只是少數人的行為，沒有引發大規模的資金斷裂，否則後果將不堪設想。
樓市的冬天，最難熬的是中介。裁員，關門在2008只能算微乎其微的小事，因為擁有140家門店，2000多名員工的中天置業，老闆蔣飛竟然跑路；而在全國擁有1850家地鋪的創輝地產，人間蒸發。
這種環境下，和房價一起直線下跌的，還有小阮的體重。熬到08年下半年，小阮身上的資金慢慢被耗盡，飯要吃，房貸要供，迫於無奈，她去申請信用卡。一週後，她收到銀行的回覆：徵信不滿足髮卡要求，拒絕辦理。（估計與數筆房貸有關）
壓死駱駝的最後一根稻草終於到了，看不清未來，也沒有退路。寢食難安的小阮揮刀割肉。
她拿出兩套房，在購買價原價的基礎上降價10％，按照她的思路，如果半個月房子沒售出，她將再降5％，幸運的是：十天之後，兩套房售出。
兩套房脫手後，小阮鬆了一口氣。雖然手上五套房中四套仍需繳貸款，但自房價下行以來，深圳房租大漲，房租衝抵了大部分月供，剩下的部分對於她來說，至少現階段扛得住。
幾個月後，2009悄然而至，後面不用說大家都知道，樓市的春天來了……
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08年房崩，現實遠比上文所述更慘烈，因篇幅有限，本文只圍繞實例展開小部分。
在兩次房產危機中，睿智的萬科總是先發制人，但仔細觀察，18年卻有不同的招數。
2008房崩，萬科率先預警，率先降價。
2018年，萬科的第一動作是推出長租公寓—泊寓，然後預警，降價。這是為什麼呢？
從鬱亮在9月度會議上發言中，我們可以窺見倪端，他說：我們中大多數人沒有經歷過2008年的政策調控，很多人對最基本的市場信號沒有反應。
經歷過08房崩起落的萬科人清楚地看到，與房價降相對沖的是房租漲，所以極具憂患意識的萬科從兩年前就著手準備對應逆市的方案—長租公寓，並在今年推出。
這一舉措可以給到我們什麼啟示呢？
房價上漲的時候，房價的漲幅可以對抗通貨膨脹，房價下跌的時候，房租的漲幅會帶來不錯的穩定收益。所以對於小業主來說，房產投資的正確打開方式是長線持有。
而類似小阮之類的炒房人又能給我們帶來什麼啟示呢？
在08年房崩中，深圳多少高槓杆的炒房人資金鍊斷裂，倒在黎明之前。小阮之所以能夠存活，一方面是因為房租上漲；一方面是她啟用超高槓杆所得的房子套數不多；而最重要的原因是08房崩僅持續了一年。
首先我們要知道，在房價高企，銀行監管完善的今天，超高槓杆已是傳說，房地產的紅利期已過，炒房的時代早已一去不返。
企業要有危機意識，個人投資更需危機意識：投資房產，任何時候量力而行，切忌有炒短線的投機思想，切忌使用超出自己承受能力的高槓杆貸款。（誰也不知道下一個冬天有多長）
另外，小阮的房子十天售出，並不是幸運。2007~2009年期間，筆者有持續看房。我發現，市面上位置好價格低於市場價二手房，很快會被市場吸收。（2007~2009期間，沒有出現一手房、二手房價格倒掛）前文例舉的三個樓盤，降價後也在一定時間內售罄。
簡而言之：理性價格範圍內的二手房沒有大幅降價，一手房迴歸理性價格後開始被市場接受。
也就是說逆市之下，需求沒有改變，購買力仍很強。核心優質區域的房價會回落，但、不會非理性暴跌。
重溫這段往事，無非是想說明，即便是佔盡人口紅利的深圳樓市，也沒有隻漲不跌的神話。但是，08房崩告訴我們，期望核心城市樓價非理性持續暴跌那也是不現實的。
不難看出，2018年政府調控的決心和力度遠遠超出08年房崩，因而短時間內調控政策不會鬆動。
有經驗的炒房客，早在2015年房價到達一定峰值後，或套現，或長持，大部分人已退市避險，可總有人迷信“房子會永遠漲下去！”用這種大無畏的精神，撲向房產市場。
所以逆市之中，總有扛不住的炒房人或急需用錢的投資客割肉，此時，剛需們只需磨好鐮刀,長時間保持一定頻率看房，耐心等待適合的韭菜。
別人冷淡我瘋狂，在萬科高喊“活下去”的這個冬天，同志們，你們的鐮刀準備好了麼？
文末討論：如果你有錢還有名額，你會在近期買房嗎？還是讓子彈再飛一會！
（本文作者：盧瘋子，“地產觀察”特邀撰稿人，長居深圳，資深房產投資人。）
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