桂林

大環境分析：

桂林是我國第四大旅遊目的地城市，僅次於京滬鎬，2017年桂林人口500.9萬，GDP2045億元，請注意這裡的500萬人口是常住人口，桂林的戶籍人口是533萬。桂林人口逆差為33萬。

2018年6月桂林房價中位數是5862元。

衡陽

衡陽是湖南省域副中心城市，同時也是我國十大最具發展潛力的地級市，和中國排名前三的新興城市，第一名是貴陽，第二名是襄陽。2017年衡陽人口為720萬，GDP為3132億元，衡陽的戶籍人偶為800萬，等於說衡陽有80萬的人口逆差！

2018年6月衡陽房價中位數是5857元。

總結：

衡陽擁有800萬戶籍人口，卻只有720萬常住人口，衡陽是一個人口輸出巨大的城市，所以衡陽的房地產市場有兩個需求，一個是本地人的剛需，另一個是返鄉置業人群的投資行為，衡陽的房價從2016年開始大幅上漲，每年上漲幅度超過30%，原因取決於長沙限購，返鄉置業人群和投資客將房產投資轉向衡陽，衡陽的高鐵、航空優勢明顯，所以近幾年衡陽的房價出現了大幅上漲，目前與桂林的房價中位數差距越來越小，預測，今年7月份，衡陽房價中位數將超過桂林，這是市場因素，非人力可以改變！

深圳觀察

桂林GDP不不及衡陽，為什麼房價比衡陽高？

下面我就來說說情況

從下圖中可以看出，桂林2017年gdp為2045億，衡陽為3132億，整整比桂林多了1000多億。

下面我們來看看兩個城市的房價對比。

桂林房價均價在6300左右，衡陽房價均價在5100左右，桂林平均房價整整衡陽平均房價多了1000多，

是由什麼原因造成的呢？我們就來分析一下原因。

一，需求

需求影響價格，很簡單，桂林房子需求量大，而衡陽房子需求量較小。桂林適合養老，很多人都在桂林定居。

二，供求

供求影響價格，供過於求房價自然下降，供大於求，房價就會上升。

三，人為因素

人為因素那就是炒房團，炒房團的運做往往會使得房價不斷上升。

這只是我的一些瞭解，如有不對，多多指正。

來一盤超辣的大嘴巴子

我們來看下2017年兩市的GDP總量和現時房均價：

桂林 2045.18億元，增長3.9%

房均價 6000多

衡陽 3132.48億元，增長8.5%

房均價 5000多

從以上數據可以看出，桂林的GDP總量比衡陽少1000多億，但房價差不多要貴1000。

衡陽以農林牧漁業，有色金屬冶煉業，電氣機械，化學制品等行業為主要經濟增長點。

而桂林大家都很清楚，旅遊業是絕對支柱產業。

中國發展到現在，人民生活富裕了。富裕了的人民有空閒時間，第一想到的就是出去玩。所以現時除了些高新產業，最熱的可能就是旅遊業了。

桂林是中國熱點城市，每年有大量遊客到來。另外，桂林山甲天下，一個地方環境好，更吸引人氣。人氣旺，房價就自然高了。

所以桂林房價高於衡陽，也很正常呵。

午後海風

這樣說吧，在桂林市區有超過十萬的大學生，估計有近十萬的東北人，幾十萬的湖南人，光邵陽人都有超過二十萬，每年還有上千萬的遊客，隔壁的賀州近幾年也有在桂林團購房子的熱潮，倒是本地讀書厲害的都讀出去不回來了，所以房價高一點挺正常。還好物價一直沒上去

記記不住

因為桂林市區奇峰異立，為了不遮擋山峰，限制建高層建築物，一般的樓房不允使超過七層，這樣勢畢增加用地成本，單從這一點來說，房價肯定要高；其次，桂林是世界聞名的山水風光綺麗的旅遊城市，吸引了國內外的人士前來觀光旅遊，刺激了酒店業的興旺，在一定程度上也拉高了房價；再者，桂林以旅遊業為主，工商業為次，由於國內旅遊業尚未完善旅遊秩序，所以旅遊業的經濟產值目前還比不上工商業的經濟產值，因此桂林的gdq肯定比不了工業比較發達的衡陽！