萬科「活下去」的吶喊到底嚇壞了誰?

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万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

萬科之所以被公認為事實上的行業老大,不在於它的銷售額和規模,而在於它對行業的判斷,以及在此基礎上所作企業戰略的調整。從這個意義上說,萬科高掛“活下去”,不是為了當下的活下去,而是未來的活下去,是為了活得更長久更健康。

來源丨21世紀經濟報道(ID:jjbd21)

作者丨李一戈、張曉玲、黎玉瑩

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

萬科高掛“活下去”,

是為了活得更長久更健康

秋風起,微微涼。萬科2018秋季例會,本來是企業的內部會議,卻在行業內掀起巨大波瀾。

原因當然是,它在會場大屏幕上的三個紅底白色大字:活下去。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

關注房地產的朋友都會同意,要是萬科都活不下去,那就沒幾家房企能活下去了。別的不說,只看兩個數據:

上半年萬科銷售額達3047億元,持有現金1595億元。根據公告,1-8月萬科銷售額已達3881億元,位居第二。

雖然過去兩三年,萬科不再是銷售額的第一,但我一直跟同行講,萬科還是大家眼中的事實上的老大。而如果老大現在不僅是對市場很不看好,而且露出了近乎絕望的態度,豈不是要嚇壞一大幫小兄弟?

因此,一些地產人士就說,萬科是在製造恐慌情緒。進入下半年後,土地成交溢價率低了,房子不好賣了,去化率明顯放緩,很多房企眼看完成今年目標困難了。

這個時候,萬科一聲吶喊,簡直讓人發抖。

表面看,是經歷兩年嚴厲調控後,房地產形勢確實在發生變化,所謂市場的拐點已現端倪,連萬科今年完成6300億回款目標都有些困難,包括恆大在內的一些房企開始降價促銷;但本質上,我個人理解,萬科此舉,更多是向內,也就是說,它思考的是企業自身的改革與發展問題。這從此前鬱亮的講話已經顯露出來了。

“今天我們特別焦慮”,萬科董事會主席鬱亮9月8日在萬科拉薩媒體溝通會上說,“過去的理論,沒法告訴我們如何往前走。”

如何找到新的發展渠道、路徑、方法,是萬科最大的問題。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

圖/圖蟲

這與之前鬱亮對行業的判斷是一致的。

2014年6月,鬱亮提出了一個觀點,房地產的黃金時代已經過去,進入白銀時代。顯然,他是從整個行業的角度來說的,即,房價和商品房銷售額的增幅將告別高增長,進入中速增長。這幾年的發展,是符合他的觀點的。

但有人會說,一批主流房企,尤其是前30強,這4年來卻在加速,房價也在繼續上漲。這難道還是白銀時代?這倒印證了另一個知名地產商孫宏斌的看法,即巨頭的鑽石時代。因為主要房企增長沒有放慢甚至還在加速,前50強尤其是前30強、前20強的市場集中度在大幅提升。

我不得不說,這恰恰是行業進入白銀時代的特徵。樓市黃金時代,誰都在快速增長,誰都活得很好,只有白銀時代才會真正出現市場份額的加速集中,一批中小房企不得不離場。

與鬱亮對行業趨勢的思考相伴隨,萬科開始了主營業務的變革。那就是後來看到的,它通過併購,迅速成為全國最大的物流地產商和管理面積第二的商業地產商。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

圖/圖蟲

萬科之所以被公認為事實上的行業老大,不在於它的銷售額和規模,而在於它對行業的判斷,以及在此基礎上所作企業戰略的調整。從公開信息看,萬科正在推動新一輪的組織架構的調整,而且力度相當大。這種調整應該是服務於萬科的未來發展,是長期戰略。

從這個意義上說,萬科高掛“活下去”,不是為了當下的活下去,而是未來的活下去,是為了活得更長久更健康。

“活下去”的主題,確實不無誇張,但這種極而言之的憂患意識、危機意識,一定程度上更能激發企業職工的奮鬥精神。當然,萬科也許沒有想到這幾個字會對行業產生如此之大的影響。

至於有人說,這是萬科代表行業向政府部門施加壓力,我倒相信這是涉嫌陰謀論的看法。我願意重複自己的建議,即使四季度房價下跌,成交下降,也要堅持房地產調控不放鬆。

但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感謝萬科的這句口號——它不是危言聳聽的當頭一棒,而是當頭斷喝的一聲提醒。因為我們知道,追求規模,追求快速增長,是大多數前100強特別前50強房企的目標。

當房子好賣,房價上行,利潤增長,什麼都好說,你甚至會嘲笑白銀時代的說法;但當嚴厲調控政策的疊加效應終於發揮威力,市場轉為下行時,你要急剎車,恐怕有點來不及了——雖然此前我寫過多篇文章,呼籲狂奔的房企放慢腳步。

調整一下,不是壞事。但也別被嚇壞了。

刷屏的萬科秋季例會到底說了啥?

萬科9月28、29日召開的秋季例會,以“活下去”為主題,重點討論了回款事宜。

這延續了董事會主席鬱亮此前在南方區域的講話精神。鬱亮表示,萬科今年設定了6300億回款,目前完成不到一半。

鬱亮在會上強調了6300億回款目標必須完成。萬科有關人士表示,公司極具危機感,內部也經常強調憂患意識。

據瞭解,參會人數不多,主要為萬科各城市公司總經理,以及總部部門負責人級別的人士。

現場流出的圖片中,“活下去”三個大字在紅色的屏幕中非常醒目,瞬間刷爆了開發商的朋友圈,產生諸多共鳴,亦引發不少爭議。

在會議召開的同時,萬科各地項目已開始積極促銷回款。以廈門為例,今年冷清的市場壓力巨大,萬科位於廈門翔安新圩鎮的首開萬科白鷺郡,最新推出107套特價別墅,原來精裝500萬,現毛坯中間套一口價278萬,降幅在30%以上。

廈門一手房的價格戰一觸即發。除了萬科,融創中國廈門大同府近期開盤,預售信息顯示價格在28913-42449元/平之間,而開盤最低價在25000多元/㎡。

廈門之外,在北京、上海、廣州、杭州、南京、佛山等地,恆大、碧桂園、保利、中海、招商、金地等不少項目也已開始降價。

事實上,萬科並不是回款壓力最大的開發商。萬科上半年銷售滾動回款率為93%, 高於絕大部分的開發商。

龍頭房企中,碧桂園和保利的壓力比較大。半年報顯示,碧桂園實現銷售現金回款約3360.2億元,回款率約為81.5%;保利發展上半年累計實現銷售回籠1698億,回籠率僅 78.9%。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

圖/圖蟲

中原地產首席分析師張大偉認為,萬科“活下去”有強烈的主觀能動性,帶來的結果就是,每一輪樓市調控帶來的市場波動中,萬科的降價最堅決最有效。不論是2008年還是2011年,2014年,案例都非常多。

他指出,一定程度上,市場的博弈就是情緒的博弈,而情緒是會傳染的,一旦預期心態崩了,市場的變化速度可能非常快;過去幾年的房地產市場是投資型市場,一旦出現拐點,便很難控速。

基於以上判斷,一些業內人士認為,房地產已進入下行週期,拐點基本確認,房價的又一次調整,即將來臨。

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?
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21君

万科“活下去”的呐喊到底吓坏了谁?

看了本文的分析,你是否對萬科的“活下去”又了更深一層的思考呢?

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