前言
四開間朝南戶型無愧為近兩年市場上改善型項目中的王牌戶型。那麼如雨後春筍般出現在市場上的諸多四開間朝南戶型，究竟有什麼區別，是否還存在著一些問題和可以提升優化的細節，本期策劃專題將對此類戶型進行詳細研究。
背景
四開間朝南戶型是指整套戶型中有四個房間南向開窗採光的戶型（兩臥室+開間超過6m的橫廳也可認為是四開間朝南戶型）。
幾年前此類戶型在市場上幾乎沒有，主要是因為開間太長、進深太短的產品對於容積率的損耗較大，可能會直接影響到整個項目的可售面積。
但是隨著土地資源的成本日益增加以及改善型客群對生活品質的不斷提升，標準化、走量式的平庸戶型產品很難受到客戶的青睞，產品也難以實現溢價。在產品為王的時代到來之際，四開間朝南戶型應運而生，很快成為市場上的王牌。
更多房間可以擁有南向採光、通風性更好、舒適性更高，這樣的條件引得無數客戶趨之若鶩，產品實現的溢價完全可以彌補產品對於容積率的負面影響。
如今我們看市場上所有標榜品質改善、高端改善的新項目，幾乎毫無例外地會推出幾款四開間朝南戶型。
那麼問題來了
此類戶型看上去都差不多，區別在哪呢？
1
最常見、最典型
——140㎡戶型
該面積段戶型共性特徵：
1）戶型結構基本均為4房2衛（包含有改造的部分），但朝北部分房間尺度太小不宜做臥室；
2）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳；
3）進門臥室用洗手間不便、進門臥室入口影響客廳完整性、走道浪費面積大成為三大痛點。
2
增大面積能否解決部分痛點
——160㎡戶型
該面積段戶型共性特徵：
1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點同140㎡戶型一致；
2）戶型結構中增加了入戶臥室的衛生間，構成雙套房配置，入戶房間生活便利性提升；
3）走道浪費面積大的問題依然存在；入戶臥室開門若是南北向而非東西向，則不會影響客廳完整性。
3
探究更大面積的戶型有否不同
——180㎡戶型
該面積段戶型共性特徵：
1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點同此前戶型一致；
2）戶型不僅有雙套房，電梯獨立入戶、雙更衣室、五房設計等增值功能彰顯高端改善的氣質；
3）當戶型進深面寬比越大，走道浪費面積越小，這是戶型結構問題，同面積關係不大。
4
看完上限看下限
——120㎡戶型
該面積段戶型共性特徵：
1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點同此前戶型一致；
2）戶型均為3（3+1）房2衛，但房間的面積不大，舒適度一般。
5
有無再下限一點的
——100㎡以下戶型
該面積段戶型共性特徵：
1）南向四開間一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳,這一點同此前戶型一致；
2）戶型均為小3房2衛，部分房間尺度難以做臥室。
隨著面積的增加，
戶型的改善型特徵逐步優化，
但總價在上漲
四開間朝南戶型 の 六種常見結構
通過市場四開間朝南戶型的整理，我們總結出此類戶型最常見的六種結構（見下圖），並總結特徵：
注：很多細節的變化如衣帽間、內衛、陽臺在圖示上沒有標註，這裡主要討論功能空間的組合結構。
1）南向四房間最常見構成為臥室+客廳+臥室+主臥（也有做南向客餐廳橫廳的，也有入戶不做臥室的），主臥離入戶最遠是固定的；
2）位置變化最大的功能間是廚房，可能在餐廳的西側、東側、北側，其他功能間相對位置比較固定；
3）一定朝南的房間有客廳+主臥+至少一個次臥；一定朝北的房間有廚房+次衛。
三大常見問題及優化方案
Q1
四開間朝南戶型面寬較大，如何解決走道面積浪費的問題？
Q2
四開間朝南戶型中，距入戶最近的臥室到衛生間動線複雜，如何解決影響客餐廳使用問題？
Q3
入戶就是走道，沒有玄關空間的問題如何解決？
四大未來發展趨勢
1
可變空間，全生命週期概念
大橫廳
客廳+臥室
臥室套房
雙兒童房
雙獨立兒童房
可改造的戶型空間具備重新整合的靈活性，也可以滿足不同家庭結構和生命週期的功能需求。
2
獨立入戶、提升改善私密性
嵌入式電梯
一梯一戶
雙開門電梯
如能實現一梯一戶最好，即使面積較小的四開間朝南，也能通過雙開門電梯保證入戶尊貴感。
3
優化動線，讓生活更合理
通過入戶方式和室內洄游路線設計、功能空間整合，實現動線的優化和動靜的分離，提升生活品質。
4
細節創新，給你一個不一樣的家
在常規功能基礎上，做出幾個讓人驚豔的細節亮點，使得戶型具有獨特性。
總結
關於面積
140-160㎡是相對將功能性、舒適度以及總價兼顧的比較好的面積段，也是建議的四開間朝南戶型的面積。低於120㎡的戶型不能保證舒適的居住體驗，僅僅為了追求“四開間朝南”的噱頭意義不大；180㎡以上戶型在面積和價格上和墅類產品形成競爭，那麼四開間朝南的舒適度和墅質體驗相比沒有太大優勢。
戶型結構
多樣化的四開間朝南戶型其實在戶型結構上有著一定的規律和共性，南向一定會有客廳+主臥+至少一個次臥，北向一定有廚房+次衛。最常見的南向四開間順序為次臥+客廳+次臥（書房）+主臥，也有少量戶型會將餐廳設置在南向。
常見問題
走道浪費面積大、入戶臥室動線會干擾客廳、入戶正對走道沒有玄關空間成為四開間朝南戶型常見問題，對此我們均找到了一些優化方案。
發展趨勢
可變空間、獨立入戶、優化動線、細節創新，成為四開間朝南戶型未來的發展方向，致力於營造更合理、更靈活、更具尊貴性、更具創新性的優質戶型。
克而瑞項目總監 規劃設計碩士
座右銘：毅力鑄造理想，創新成就輝煌。
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