最近，365置業交流群中，有這樣一個問題引發了討論，這也是很多人所關注的。
如果可以重新配置，來說說在天津，你最理想的房產組合是什麼？
比如可能是共3套房，一套位於XX的學區房老破小，一套位於XX的市區住宅，一套位於XX郊區的別墅（或多層洋房）……
舉一個情景案例，大家可能會討論的更有針對性。
比如說小A目前在津有2套房：① 南開核心區一套（二線學區和朝向純南這兩點不夠理想，目前出租中）；② 西青近郊一套（小三居，尚未交房）。
小A本人目前住北京，但考慮過幾年因孩子上學全家要回津居住，目前需要安排天津房產的計劃。
主要約束和期望： ① 希望有個一線學區房；② 希望在市區有個比較舒適的房子（因為郊區太遠，學區房太“老破小”）；③ 希望在郊區有一個別墅類的舒適居所（平時父母住，自己週末去）。這種狀況應如何做置業規劃？
1
1+1+1
雖然這只是一個案例，但確實是目前很大一部分人群切實的購房需求。需要在一座城市配置三套房產，這就是很典型的中產階級配置需求。
對於低產階級來說，在天津理想的房產配置為“1+1”，即市區老破小學區房（不一定是重點學區）+環城新房。
但對於中產階級來說，是“1+1+1”，即市區老破小學區房（重點學區）+市區改善新房+遠郊別墅。
學區房
學區房是必備的，無論你是不是中產。
只是，低產和中產對於學區房的選擇區別在於重點學區與非重點學區，如同樓市的限貸限購政策一樣，受影響最大的一定是處於社會中間層的中產階級。
低產階級的慾望需求低，孩子有書讀就夠了；而處於社會上層的高產階級，可以選擇不同的優質教育，比如私立名校，這是家庭教育理念的博弈，與房子本身無關。
所以，重點學區房就成為中產階級的標配，這也是中產階層父母們意欲跨越階層的最後搏擊。
可以這麼說，天津市內六區90%的房子都是學區房，但是重點學區房卻都集中在和平區、河西區、南開區，但基本都是“老破小”，學位價值很大，居住價值很小。
因此對於中產來說，還需要在市區配置一套宜居的改善住宅。
改善房
當然，天津市區的改善項目也分為高端改善和普通改善。
普通改善盤有很多，單價基本在3萬+，總價300萬以上。
比如南開悅璽、天房北寧公元、天房天泰、路勁太陽城、融科瀚棠（河東）、中儲正榮棟境……
這個價位的改善盤大多以高層為主，也許周邊的城市界面差強人意，居住的舒適度也不如洋房來得那麼“愜意”，只圖一個，是市區的新房，戶型設計與社區規劃優於“老破大”，生活、出行比環城方便。
高端改善就“講究”很多了，比如海河金茂府、崇德園、首創天閱海河、仁恆公元世紀……
這類樓盤一般都佔據稀缺資源，單價至少4萬+，甚至是5萬+，總價500萬以上，城市界面相比於普通改善上了一個檔次。
這樣的項目更加講究生活品質，比如說，廚房是不能沒有中央島的，而且中央島廚臺的用料必須考究，裸身坐上去也非常舒服；必須要留有洗碗機的位置，哪怕每次使用前清理餐盤都很想死；用過幾個月的Kindle早就在一邊積灰了，因為書房的空間夠大，油墨香當然更real……
對於這個價位的樓盤來說，還要考慮到精裝的問題。
你可能會覺得“萬惡的開發商”怎麼可能會把精裝的品質給弄好呢？其實千萬不要這樣想，不管怎麼樣，他們裝修的房子，從理論上來講也會比自己裝修的要更靠譜一些。
估計很多人不太愛聽，不可否認，精裝的房子是會出問題，但不能因為少數的精裝房遇到了問題，就譴責精裝交付這個行業趨勢。
質量問題只是小概率問題。從概率上來講，精裝的好處非常多，除了節省裝修時間，更重要的是會使樓盤的價值獲得整體提升。
也就說，買精裝修的房子，比較容易形成居住氛圍，尤其是像金茂、首創這樣的科技住宅。
度假房
中規中矩的洋房，再怎麼大怎麼優秀，也只能擁有雙開間南北陽臺，喝茶賞花的生活情趣還要與陽臺晾曬衣服的功能爭奪空間，味如嚼蠟沒意思。
所以，中產們還需要一個第二居所——郊區的別墅。
對於中產們來說，“旅遊”是個禁忌詞彙，他們只有“度假”和“旅行”。“在路上”也不行，那是文青蹭車專用的。
郊區的別墅對於中產來說就是隨時“度假”的好去處，當然，可以給老人住，週末來此共享天倫，享受“有機生活”。
中產們一聽到“有機”便會雙眼放光，也經常抱怨為什麼國內沒有whole foods。如果在野外不小心被野獸吞噬，野獸也會很開心吃了一頓有機餐，畢竟他們連衣服都恨不得是有機的。
所以，週末到第二居所來一頓室外BBQ，亦或是吃一點院子裡的小野菜，想必也是極好的。
2
乞丐版和標配版
基於以上這些需求與標準，再回到最初那個問題，我們給出了中產階級理想的房產配置方案：乞丐版和標配版。
乞丐版：A+B+C=150萬+300萬+100萬=550萬
A可以是小拆間的重點學區房，總價150萬以內。
這種類型的學區房集中在和平區，一般沒有廳，甚至沒有廚房和衛生間，毫無居住價值可言，買這樣的房子就是為了上學。
和平區的單價都比較高，但因為面積很小，所以總價一般可以控制在150萬以內，這樣的房子很多，需要去“淘”。
B可以是南開悅璽、天房北寧公元、天房天泰、路勁太陽城、融科瀚棠（河東）、中儲正榮棟境……總價300萬左右。以河北、河東區居多，上三區也僅有南開悅璽比較適合。
C可以是富力新城……既然是選第二居所，肯定要佔據一點生態資源。
天津有三大湖：東麗湖、團泊湖、天嘉湖，對於剛需來說，這三個地方遠了一點，但是對於中產的第二居所來說，剛剛好。其中團泊東整體價格更低一些。
標配版：A+B+C=280萬+500萬+200萬=980萬
A可以是和平翰林公館、中核閱和平……
高配版的學區房可以考慮和平區的新房，和平翰林公館、中核閱和平均價都在5、6萬，既然只是為了上學，可以選擇最小戶型，總價280萬左右。
這個價位的學區房已經有一些居住屬性了，由於是新房，有一定的保值能力，至少好出租，可以用來做陪讀房。但注意，從流動性來考慮，切不可選擇“老破大”。
B可以是海河金茂府、首創天閱海河、仁恆公園世紀……這都是天津的高端住宅。
畢竟中產階級不是並非社會頂層的高產，所以對於這些項目的選擇還是有侷限性的，面積不能過大，比如海河金茂府，只能選擇100平米最小戶型，總價控制在500萬左右。
C可以是金融街聽湖小鎮、中海公園城、公元大第、融創伍杄島……總價基本在200萬左右。
3
And you？
其實，中產階級的房產配置，如果體現在消費上，就是一個“換”字。
房子的價格在某種程度上已經讓位於性能，也就是更注重居住感。他們不同於低產的剛需，換的不僅是面積，更是鄰居，換居住環境，更要改善生活方式。
我們給出的這兩種方，總價分別在550萬和1000萬兩個段位，可以有很多種排列組合，但歸根結底都能實現“上學+居住+度假”這三種生活需求。
問題留給你，總價550萬或1000萬，在天津，你的理想房產配置是怎樣的？歡迎留言告訴我們。
閱讀更多 天津365淘房 的文章
