樓市,從中海現象,到南京現象


樓市,從中海現象,到南京現象


樓市,從中海現象,到南京現象


舊聞。9盤聯動,本不是新聞。早在今年年初,中海在南京9盤聯動的消息,已經見諸國內的各類媒體。當時業界既是刮目相看,也在拭目以待。本人就曾寫了一篇《中海亮劍》的文章,但是平心而論,當時還是為中海捏了一把汗。


樓市,從中海現象,到南京現象



新聞。今天,在南京中海亮劍的4個月之內,中海的3個項目真刀真槍的殺向市場了。結果,不是大獲全勝,就是蓄勢待發。這種銳不可當的勢頭,就是新聞了。就連南京中海的負責人,也都在為節節勝利喜出望外。3個面世的項目的戰績如下:

1、中海桃源裡,500套房子,譁,1個小時售罄。140~195的大平層住宅,從建築風格、園林景觀再一次實現了迭代升級。所以會在鼓樓區個秦淮河畔颳了一陣風,44個億的人民幣,一下子灌進了中海的口袋;

2、中海潤江府,位於鎮江市中心,19000的價格,把鎮江的新房價格翻了一番,一樣風捲殘雲,城心低密洋房,一樣遭到瘋搶。據說當天就銷售240套,將近5個億落袋為安。而且,持續火爆熱銷佔據鎮江銷售榜首;

3、中海濱江U-LIVE

,中海鼓樓濱江全新商務作品,4月29日4.5米挑高Loft樣板房一經推出,參觀者摩肩接踵······

中海地產這種買房子就像割韭菜的節奏,讓人刮目。

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中海九盤聯動示意圖


佈局。南京,成了中海的重頭戲,中海,也成了南京的獨角戲。

重頭戲:2017年在南京的拿地,連下七城,總地價達到130億。佔中海在全國拿地款項的13%左右,也是全國投入最大的。為什麼中海對南京情有獨鍾?一貫謹慎選擇核心城市的中海,重倉南京,也反證了南京的機會。實際上,從拿地現象開看,中海現象,也是南京現象。有關數據表明,南京2017年1至7月份土地出讓金收入全國第二,僅次於北京。

獨角戲:中海2017年南京公司拿地100萬平米左右,佔南京總出地面積的7分之1,而從拿地款來看,130億,將近南京總底價收入的10分之1。這樣,就把南京的許多央企大佬和品牌大佬,遠遠的甩在後面。

不過,說是獨角戲,也不全對。有關資料顯示,招商今年的開盤數量雖然合作項目較多,但是僅從項目個數來看,比中海還多,11個,中海只排在第2。還有其它,萬科和恆大都是8個,榮盛6個,保利的項目也很多。

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限購,說明房子不夠。而南京的限購更嚴,也說明南京的房子更不夠。相關數據表明,南京目前的總庫存為2.7萬套左右,餘糧,只夠吃2、3個月的,就要斷頓了。相比國內的一二線城市,供應相形見絀。僧多粥少,已是常態。而限購不會抑制潛在的買房需求,甚至會刺激買房需求,甚至不斷抬升樓價。還有,就在昨天,南京國土局還公佈了今年的商品用地供應不會增加,還要扣除租賃房30%,也就是說,本來少得可憐的600公頃,將要縮水成520公頃了。未來市場上的房子啊,能夠嗎?

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中海桃源裡效果圖




搖號,說明很難買到。南京是中國最早實行搖號買房的城市。綜合來看,真正心水房子的中籤率,只有百分之幾,也就是說,100個買房者中間,只有幾個人有機會買到想要買的房子。在國內,搖號買房的城市有7座。此前就有上海、南京、長沙、成都4座,3月底又增加了武漢、杭州、西安3座。這是個簡單的道理,所有搖號的城市和樓盤,認籌率超過100%了,政府才出了搖號這個招,當然很難買到了。

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南京公證搖號視頻截圖



聯動,說明買家心動。從中海9個項目的區域佈局來看,9個項目佈局在8個片區,分別是六合、祿口、江寧、鼓樓、棲霞、雨花、浦口及鎮江,“包抄”並“合圍”了南京東、南、西、北四個方向。從9個項目的產品佈局來看,包括住宅、辦公、公寓和商業。其中,住宅,包括大平層、低密度住宅和高層住宅;辦公,包括甲級寫字樓和普通辦公;公寓,包括普通公寓和LOFT;商業,包括社區精品商業街。

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開發商正在分化:有的搶地,有的拋地。搶地的,都是央企和名企,都是有錢有勢的開發商。比如,中海重倉南京,就是一次“彎道超越”,就像強勁的發動機開足了馬力似得;而一般的房企,根本搶不到地,也沒有資金實力搶地,只能去南京外圍拿地,不得已放棄南京。我就遇到過一些頗有實力的開發商,但是以他們的資金實力,和央企名氣相比,又是小巫見大巫,根本沒有膽量喊價競爭。而

拋地的,曾經都是南京當地的大地主,世態炎涼,逐漸演變成小地主,既沒有品牌,也沒有開發實力,只好拋售土地,割讓南京。實際上,分化的本質,是品牌的分化。

以中海為例,有著“工科中海”和“豪宅宗師”的美譽,業務遍及倫敦、悉尼、紐約、香港、北京和上海等70座城市。而來南京15年來,一貫堅持城心拿地和精品定位,已經在南京市場上樹立了不錯的口碑。而我個人覺得,中海的特點,就是平淡無奇和老實巴交。平淡無奇,就是“不犯錯”。我沒有發現中海有過什麼工程質量的維權;老實巴交,就是每一個承諾,都算數。如果把中海比喻成一個正在相親的小夥子,他的標籤,應該是官二代(央企),五官端莊,還內秀。但是,缺點是沒有什麼藝術範兒,也不像一個演說家。或許,丈母孃會喜歡的。而我們回看2017年南京樓市成交面積和成交金額,發現都在回落,但是,少數開發商卻在不斷壯大,這就是開發商分化的體現。

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中海9盤聯動項目信息




購房者也在分化:你貪便宜,我求品質。南京限購搖號的政策,將購房者分化成兩個階級。一類是殺價階級,只買對的,不買貴的。他們認為價格第一,品質第二,而首選的是低價住宅,所以寧可去買遠郊配套不好的房子,或者去搖號買因為限價而降標的房子。他們仍然相信房子是用來炒的;另一類是品質階級,寧買貴的,不買賤的。因為政府限價,南京真正好品質的房子並不多,所以他們對於粗製濫造的房子特別警惕,。他們相信房子是用來住的。這就是購房者分化的體現。

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一小時內售罄的中海桃源裡




商品房也在分化:業態多樣,公寓火爆。前幾年,都是住宅一頭熱。現在不同了,公寓和辦公也開始熱了。SOHO、綠地、龍湖都在發展長租公寓,政府也有鼓勵長租公寓的政策。而選擇好的長租公寓,抑或寫字樓,常常比住宅有更高的投資回報率。前兩天面世的中海濱江U-LIVE,我的個人感覺,是對傳統住宅的一次創新,也是對傳統公寓的一次創新。

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中海濱江U-LIVE效果圖




規劃上,強化“退臺式、中庭式、迴廊式”佈局,致力於打造複合功能的公寓社區;在

空間上,打破一層不變的常規,主打50-79㎡Loft公寓,以4.5米層高、挑高Loft結構,達成空間的質變與生活的進化;在配套上,不滿足於規劃中的地鐵5號線與9號線,以及新城市廣場、金鷹世界、環宇城、世茂52+MINI MALL、蘇果超市等外在概念,而是引入共享健身、時尚餐飲等創意生活模塊,多層級、多級別共享空間,打造精英青年樂活天地,提供共享交流空間。這就是新市場分化的體現。

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南京鼓樓小桃園實景



以上,就是我從中海9盤聯動想象,到南京限購搖號現象,所聯想到的樓市供不應求的本質,也聯想到當今樓市慘烈競爭的本質。2018年的樓市,何去何從,無論是開發商,還是購房者,都會傾囊而出,各顯其能!


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