房地產融資已占社會融資總額的92.67%,應及時化解其對經濟的危害

北京farmer

房地產融資已佔社會融資總額的92.67%,應及時化解其對經濟的危害


研究房地產和中國總體的數據顯示,當前中國房地行業已經將中國經濟的和社會推向危機的邊緣。其中,居民年度新房購置超出的全社居民的總儲蓄;房地產年度融資綜合到達全社融資的總額的92.67%,不斷衝擊歷史新的高位水平;最近三個月房地產行業月度社會融資總額持續高於月度社會總融資總額,房地產行業在過度虹吸經濟增長資源,面對中美貿易戰,房地產行業過度抽吸經濟增長資源將會。為化解房地產行業對經濟和社會的危害繼續擴散,我們必須儘快加速社會誠信體系的構建,特別要率先在房地產行業加速社會誠信體系的極為關鍵!

一、行業總投資

7月房地產行業月度投資總額10355億元,月度投資同比增長13.16%,2018年房地產投資增幅有所回升,基本回到正常的增長水平;當月房地產投資比重佔國內月度投資比重總額的17.71%。累計投資65886億元,較上年增長10.20%,房地產投資佔到全社固定資產投資比重的18.52%,房地產投資佔比出現一定程度回升,地價繼續快上漲顯示,地方政府仍在繼續利用房地產來解決地方財政困難,經濟鴉片繼續加速危機中國實體經濟,將中國經濟推行危機的邊緣,調整需要儘早推動。

圖1 房地產行業的月度投資狀況

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二、生產和供應

7月房地產開發土地購置面積為2733萬平米,同比增長32.09%;1-7月累計13818萬平米,同比增長11.30%。月度土地成交價款1354億元,同比上漲28.71%。累計土地購置成本為6619.0億元;同比增長21.90%。

依據購置面積的和金額折算的7月單位面積購置土地成本4954元/平米,同比下降2.56%.依然出現的歷史的高位水平;累計土地購置成本為4790元/平米,同比增長12.24%,年度土地價格再創歷史新高。

土地購置成交金額大幅上漲仍在繼續積累經濟社會風險,推高土地成本。考慮非公開的拍賣的政府土地出讓帶來的土地成本已經達到社會成本的極高比重。這一成本的提高必須最終有社會承擔,要麼繼續推高通貨膨脹化解風險,要麼最終地產銀行承擔最終風險,導致社會經濟系統風險增加,危害整體經濟的健康,最終百姓受害。

中國房地產建設用地價格推動房地產行業的風險積累的繼續增長,土地價格的上漲顯示當前國內通貨膨脹依然在加劇,房地產不斷在蠶食中國經濟的基礎。

土地購置成本的快速增速顯示房地產行業的地產、金融和地方政府的三方勾結,腐敗叢生,成為危害經濟、社會穩定關鍵的不穩定因素,從近年來的腐敗案件來看,幾乎所有貪官均與房地產商有著緊密的勾連,危害國家、危害社會穩定,當地產的行業的高槓杆導致的高利潤是官商、百姓共同投機房地的重要原因。

加速政府、事業、企業及管理者、全體社會公民誠信體系的構建是決定未來的房地產行業能否健康發展的關鍵,構建每個公民起始於大學入學或者公民身份證辦理開始完全的終身收入支出、個人財富完全可追溯、可查詢個人終身賬戶,通過公民、法人、入境外籍公民完全社會誠信體系賬戶的建立,構建中國境內及中國公民全球的範圍的可追溯、可查詢的公民誠信體系賬戶系統,決定中國的未來可持續的健康發展,決定未來中國的全球地位。

7月末,年度房屋施工總面積為7.29億平米,同比增長3.0%,當月新增施工面1.89億平米,同比增長16.7%。其中,年度累計新開工面積11.48億平米,同比增長14.40%;月度新增開工面1.90億平米,同比增長29.44%。近期房屋月度施工面積和新開始面積保持較高水平,市場看漲後期的房價帶來房地產行業的投資增長。

截止7月末,累計單位面積房屋建造投入成本平均904元/平米,同比增長7.03%,月度投資成本5466元/平米,較上年同期下降10.48%。

7月商品房竣工面積為4936萬平米,同比下降10.21%,商品住宅佔到70.93%;1-7月累計竣工面積為4.21億平米,同比下降10.5%。其中,商品住宅月度竣工面積佔到全部房屋竣工面積的70.93%,為3401萬平米,較上年積下降7.45%;累計竣工面積為2.95億平米,較上年下降12.2%,為全國房屋竣工面頰的70.04%。

2006-2018.7年累計商品房竣工面積106.32億平米,其中商品住宅竣工面積82.03億平米;按照2018年末城鎮人口8.135億人,較2006年新增2.306億人;2006以來新建房屋人均面積為13.07平米,新增人均46.11平米;其中住宅城鎮人均10.08平米,新增人口人35.57平米。考慮居民原有的住房,城鎮居民總體住房供應充裕,相對均衡的配置是解決居住問題的關鍵。加速房產信息的全國聯網和信息公開,成為完備透明的個人、家庭、企業、事業、國家機關及國家公職人員的社會誠信體系是解決當前問題的關鍵。

圖2 土地購置面積和房屋新開工面積

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三、銷售方面

今年1-7月,全國商品房新房銷售面積為9.00億平方米,同比上漲4.2%,月度銷售1.28億平米,同比增長9.91%,環比下降38.04%,上年同期的高速增長帶來的今年的增長相對低位;銷售面積和竣工面積差額為銷售總面積的53.25%,處於歷史的高位;過度的竣工和銷售面顯示行業的存在不正常現象,行業存在明顯不誠信現象。

據統計,2006年-2018年7月累計商品房銷售面積141.47億平米,其中商品住宅銷售面積124.69億平米;按照2018年末城鎮人口8.135億人,較2006年新增2.306億人測算;2006以來人均購置新建商品房面積為17.4平米,新增人均61.35平米;其中住宅城鎮人均15.33平米,新增人口人均54.07平米。如果我們的統計基本可信,考慮居民原有的住房,城鎮居民總體住房供應充裕,住房不足的關鍵原因在於分配不均,這是國家、事業、企業和官員、居民誠信體系體系的構建是解決問題的關鍵。

銷售額來看,1-7月銷售金額為7.83萬億元,同比上漲14.4%。月度銷售額1.14萬億元,同比增長22.0%。其中,1-7月住宅銷售6.63萬億,同比增長16.20%;7月銷售總額為9724億,同比增長24.81%,房地產作為居民儲蓄的投資投資方向之一。

2006-2018.7年累計商品房銷售額83.931億平米,其中商品住宅銷售86.89萬億;按照2018年末城鎮人口8.135億人,較2006年新增2.306億人測算;2006以來人均購置新建商品房面積為10.68萬元,新增人均37.68萬元;其中住宅城鎮人均8.92,新增人口人31.46萬元,城鎮居民新增人口人均房產價值的為農村人均經營資產的10倍以上,居民城鎮化僅此一項帶動地方產值增長10倍以上,按照當前的價值,城鎮化的帶來的成本51.97萬元,更是當前農村經營資產的17倍以上。

城鎮化給地方政府帶來的巨大誘惑,這是各地熱衷於造房、造城的根本原因,城鎮化必須的有產業化配套,必須有發達的基層產業、第一產業和第二產業提供充裕的物質基礎,有便利的物流和配送體系、更要完備城市運行體現提供配套的生產生活服務,需要綜合城市運營商,簡單造城,僅僅建造鋼筋混凝土的構築物,缺少整體規劃,最終的結構造成現代城市病,帶來苦難重重!

經濟發展的本質是通過人類創造性勞動帶來產業結構、消費結構、空間結構轉變和調整;其中,產業結構調整基礎,消費結構龍頭、空間結構變化是結果;但是我們必須有足夠多勞動者、消費者、合理的分配體系帶來充裕和有效生產消費循環能力,必須在具有完備的可以承載人類活動的完整完備生態環境作為基礎,沒有合理分配體系和完備的生態環境,人來所有行為將會自然的終止!

上半年居民總儲蓄為6.49萬億,城鎮居民儲蓄總額為5.71萬億元,居民存款增長4.32萬億;上半年全社會居民購房支出為全社會居民總儲蓄的1.03倍,其中的商品房購買為居民出現的87.28%,同比大幅增長。其他行業發展和居民的消費無法實現升級,經濟循環將會陷入困境,地方政府和房地產商狼狽為奸為害經濟必須儘快停止,否則的我們社會這條大船可能觸礁。

截止2017月6月開始末,全社會新房購買支出超過居民總儲蓄,居民儲蓄完全投資房地產,社會風險在加劇,我們必須高度關注房地產價格過高導致的房地銷售超出社會總儲蓄,從而帶來的其他行業的資金被完全虹吸,導致其他實體產業的缺少發展資金;一些地方政府繼續通過房地產刺激經濟地區經濟增長將會危及總體經濟安全,防範後期的房價、地價繼續上漲是防範國家經濟安全必須高度關注重要事件。

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依據新房銷售面積銷售額測算,1-7月全國新房銷售價格8701元/平米,同比上漲9.75%,8月的均價為8839元/平民,同比上漲10.98%,環比小幅上漲,月度和累計房價雙雙創下歷史新的高位水平。中國房價格成為價格只漲不跌的價格顯示房地產行業的高度壟斷行業的腐敗,不剷除行業的腐敗,房地產行業的必然最終危機國家的安全,需要的高度關注。

7月份不同地區的價格來看,東部地區月度均價11748元/平米,增長11.31%,1-7月累計均價11454元/平米,同比上漲10.04%;中部地區月度均價6884元/平米,同比增長9.86%,為歷史高位水平,1-7月累計均價為6702元/平米,同比上漲12.21%;西部地區的均價6750元/平米,同比增長13.49%,1-7月累計均價為6787元/平米,同比上漲16.09%;東北地區均價為7790元/平米,同比增長17.53%; 1-7月累計均價為7366元/平米,同比上漲15.92%。不同區域的價格巨大差距顯示地區經濟的差距,國家加大中西部地區基礎設施和生態建設投資提升經濟與社會發展的潛力;放開戶籍管理,全面推行工作居住證制度,允許人員的流動,通過人力資源自由流動實現經濟與社會的均衡發展。

圖3 中國房地產的市場供給與銷售狀況

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圖4 全國新房月度銷售面積及平均價格

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圖5 月末待售面積與月末庫存銷售比

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四、行業盈利狀況與行業風險風險

綜合單位建造成本、土地價格和房屋銷售價格,單位產品銷售毛利率在34.55%,同上年同期提高0.38%。從行業投資、銷售收入的比較來看、截至7月末投資超出行業銷售總額12414億元;房地產行業有了大量的資金積累,在一定程度上為推動推動拍賣價格上漲重要推動力量。

從待售商品方面及房屋均價,月末行業存貨總額達到4.81萬億元,較上年同期下降4.87%;年度商品房屋待售總價值較年初增加1103億元,同比少增35.00%;行業淨資產達成6.05萬億,同增長2.11%;考慮年度投入與銷售收入的差額,行業累計年度賬面利潤13516.7億元,較上年增長30.01%;行業年度投入銷售利潤率為18.00%,較上年增長2.08個百分點;房地產行業的銷售利潤率遠遠高於工業企業1-7月的6.46%的銷售利潤率。較高的利潤率帶來的更多資金工業轉到房地產行業,高利潤的房地產行業對實體產業產生的巨大抽提作用,導致的實體經濟不斷衰退,導致中國經濟的全球競爭力下滑,面對中美貿易戰,中美經濟的競爭不在於鋼筋混凝土的形成的龐大構築物,而是農業、工業、生產服務業、金融服務、政府運行效力競爭,防範房地產低經濟增長資源繼續抽提至關重要。

新房待售面積方面:統計局公佈新房待售面積卻持續攀升,7月末全國新房待售面積達到54428萬平米,同比下降14.28%。按照當月的銷售進度,全國新房可供銷售4.24個月,庫存和銷售比同比下降21.39%。其中,商品住宅方面待售面積為26896萬平米,同比下降221.39%;新房庫存銷售比為2.40個月,同比下降29.18%。

當前商品房和商品住宅的庫存銷售比降到了較低的歷史水平,如果政府不對大城市投機性的購房信貸政策進行調整,商品住宅的價格的上漲將是不可避免的,投機性購將會導致大量的剛性需求的住房無法的滿足,影響正常的社會安定。

當前房價上漲同本人預期基本一致,房價的繼續持續給經濟和社會帶來的巨大負面影響。

圖6 房地產行業月度投資額與月度銷售的比較

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圖7 中國房地行業各月年度累計淨利潤和利潤率

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五、從房地產行業資金的供應及對整體經濟的影響

截至7月末,行業資金的來源總量達到9.33萬億元,同比上漲6.4%,行業投資資金到位率達141%;當月資金來源14021億元,同比增長15.49%,月度資金到位率135%。融資來源中,銀行信貸資金達到14045億元,超過房地產行業超過全部融資10415億元的融資總額的;房地產行業信貸總額超過當月全社12861億元人民幣信貸總額;當期極低庫存銷售比誘導大量資金進入房地產行業。

對比房地產行業的資金來源和社會融資總額的比較來看,1-7月房地產融資總額佔到全社會年度累計融資總額的92.29%,為歷史新的高位水平,當月房地產到位資金為當月社會融資總額的1.46倍。房地產行業月度融資總額超過全社融資總額,佔有較多的社會發展資源必須高度關注。

居民銀行存蓄全部購房支持佔用,導致全社實體行業的投資嚴重缺乏資金,更嚴重的是全年累計社會融資總額92.29%的房地產行業的融資,5-7月房地產行業的融資總額遠遠超過全社的融資總額,分別為當月國內融資的總額的1.81倍、1.46倍和1.35倍,力量神奇的中國房地行業,實在神奇,嚴重影響實體產業發展和全球競爭利於提升,影響實體產業的就業和居民收入增長。正在將中國經濟推向深淵,也許是中國房地產行業的最後瘋狂,也許是中國經濟危機爆發的最後導火索,房地產危機正在推動中國經濟走向危機,我們必須高度關注中國房地產危機和中國經濟危機。

面對危機可能帶來,我們必須鐵腕加速社會誠信體系的構建,遏制房地誘發的經濟社會矛盾繼續深化。

圖8 房地產行業的月度資金來源和月度資金到位率

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圖9 房地行業月度和累計融資總額和佔全社會的比重

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地區發展情況

從地區投資情況來看,東部省區佔到投資總額54.37%;中部21.32%、西部20.63%,東北三省佔比為3.68%。從地區投資與銷售差額來看,東部地區差額佔到銷售額為5840億元,佔到投資總額19.34%;中部地區的差額為銷售的2637億元,為投資總額的22.27%,西部地區的差額2554億元,為投資總額的22.30%。東北三省區的差額為384億元,為投資的在18.79%,但是房地產行業處於相對健康狀態,從當前的數據顯示,房地產的行業的行業自身的風險基本消除,但是房地產行業相對其他產業的非均衡發展,導致當前總體經濟危機不斷的發展。

圖10 房地產行業不同地區投資情況的比較,2018,1-7

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圖11不同地區的房地產投資利潤及投資利潤率,2018,1-7

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五、化解房地產行業對經濟社會影響的建議

1)解決房地產危機必須通過實體產業的發展,提高中等收入人群的工作收入水平,提高居民的購買能力。當前必須儘快終止高房價地區的購房高槓杆,對於房價過高實際建造成本和土地成本兩倍以上的大中城市必須大幅提高投機購房的首付比例和購房的交易環節的稅收水平,對於家庭人居居住面積達到或者超過國家規定國家規定的人均居住面積的必須採取全款購房,抑制房產行業的槓桿虹吸實體經濟;對於剛工作的人員必須滿一定年限有一定積蓄方可給予首套房購房信貸,否則必須全款購房。終止地產行業的槓桿銷售,控制通貨膨脹,有效控制政府財政赤字是解決房地產問題的關鍵措施。

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2)更重要加速中國政府、企事業單位、各級官員、各類企業的管理者、所有中國公民及家庭、所有來華外國公的誠信體系的構建是解決中國各種社會問題的根本解決之策。特別是必須加速大數據、網聯網及集成交易結算信息處理存儲傳輸於一體的物聯網終端的影響,逐步推進所有交易結算的電子貨幣,逐步減少現金交易,逐步讓紙質貨幣走向消失,讓貨幣差值尺度、交易媒介、貨幣存儲完全迴歸央行監測的大數據局和物聯網體系完全的個人賬戶體系,實現社會誠信體系的公開、透明、公正合理、可追溯、可查詢、可公示。這是解決當前問題的關鍵和核心,中央及各級黨委政府必須鐵腕推進社會誠信體系構建,從而構建的全國統一、競爭有序、運行順暢、開放透明現代市場經濟體系

3)面對當前情況我們必須大幅度提高新增購房信貸利率水平,適度提高剛需購房的信貸成本,大幅提高對投機性購房的成本;同時加速推進房地產行業全國信息一體化網略建設和開放,將房地產行業作為公民、法人、家庭誠信體系的首先列入項目,儘快落實公民、家庭、法人房地產相關所有信息的公開、透明、可追溯、可查詢、可公示,對來源不明的多套房產權採取必要法律強制措施,要求其補繳相應的價款和歸還社會,增加市場房源供應,這是穩定國內房價,防範房地市場價格繼續上漲對經濟和社會危害不斷加深的最為關鍵措施,也是消除違法官員、違法企事業單位高管權利尋租的關鍵措施,是為當前經濟和社會健康可持續發展的關鍵措施。


馬文峰:北京梭日科技發展有限公司副總經理,北京東方艾格高級分析師,中華研究所特約研究員 ,2012-2014年新華社特約經濟分析師。長期堅持糧食、農業、農民問題、民生問題研究,大量研究成果和政策建議成為國家政策嚮導,推動國家相關政策出臺。


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