拆遷補償協議九大陷阱和防範措施

來源 | 在明徵地拆遷律師（授權法律一講堂發佈）

作者 | 黃小仙

很多人都以為在一份合同或者協議上簽字不過就是把自己的名字簽上去，並沒有什麼特別講究。即使他知道簽下字後會直接約束自己的行為權利，直接影響到自己的利益。尤其是在徵地拆遷中，被徵收人如果在徵收補償等相關協議上籤了字，那影響的就是自己身家財產的利益，影響的是自己後半生的生活水平。所以，這個“簽字”絕對能算是簽下自己一生的分水嶺了。

然而，儘管是這樣，很多被徵收人卻只知道要不要籤，而不重視如何去籤！可能這在一般的民商事合同中並沒有太大影響，但在這徵地拆遷的相關協議上影響可就大了。

在多年的徵拆案件代理中，總能遇到這樣的情況，那就是很多被徵收的當事人會反映：

“律師，我當初簽字的協議和現在的協議內容有些不一樣啊。現在這份協議內容裡多出了一些內容，還有些根本沒簽過，卻出現了我的名字，這是怎麼回事呢？這多出來的協議內容讓我的補償費損失了一半還多，這可怎麼辦啊……”

上述問題在徵地拆遷中並不是個別現象，很多被徵收人確確實實也因此損失了不少補償利益。而導致這個結果的直接原因就是被徵收人的“簽字沒簽好”。

在徵地拆遷中，要讓被徵收人簽字的文件有很多。其中，被徵收人簽字“籤不好”，對被徵收人影響比較大的主要有這樣一些文件。如：《現場檢查筆錄》、《現場勘驗筆錄》、《調查筆錄》、《徵收補償協議》、評估報告、補償安置協議等。

在這些文件中，如果字籤不好的話，是很容易出現問題的。就像上面所述，簽字的文件跟最後的文件內容有出入，或者沒簽過的文件也會有自己的名字，這是為什麼呢？

這主要是因為徵收方肆意更改或添加了文件內容。徵收方怎麼能改內容呢？這就是被徵收人的簽字問題了。

首先，被徵收人簽字前，一定要看清楚協議內容。尤其是各種筆錄內容。如果發現內容與您說的或者事實不符的時候，一定要求執法人員修改。執法人員不願意修改的話，被徵收人千萬不要簽字；

其次，如果你確認內容沒有問題你要簽字，要注意如果有幾頁紙的話，你一定要每一頁都簽字，不要留出沒有簽字的文件頁。另外，簽字的時候要注意看下面有沒有複寫紙墊著空白紙頁的情況。如果有就要把空白紙頁抽出來，千萬別讓自己的名字落在空白的紙頁上；

還有，簽字的時候一定要頂著內容簽字，不要在內容和你的簽字之間留出太大的空間。很多被徵收人反饋說簽字協議與最後的協議內容有出入，就是徵收方在這個空隙上添加了內容，從而改變了被徵收人最終補償利益。

最後，一定不要忘記寫上日期了。寫日期的時候一定要寫成“XX年XX月XX日”這樣的格式，千萬不要圖省事兒，省略掉了“年月日”的書寫。這個也是很容易被篡改的地方。

一招不慎，滿盤皆輸。那麼拆遷協議的陷阱都有哪些呢？

1、九大陷阱之——回遷陷阱

法律明確規定，拆遷戶有回遷和就地安置的權利。一般來講，因舊城改建或規劃調整所導致的拆遷，被拆遷區域的地段會升值。而拆遷方會認為，地段升值是規劃調整或改建所帶來的溢價，不是拆遷戶的貢獻造成的，所以往往排斥回遷。

一般拆遷方為了儘快籤協議，雖然口頭承諾可以回遷，但在拆遷方擬定的拆遷協議文本中，會把“回遷”的字樣去掉，那麼回遷就不能實現了。如果有回遷的字樣，在合同的附件中，安置房的位置、安置房的戶型、安置房的紅線圖都是應該標註的。

另外，需要特別注意的是，回遷的前提條件是在被拆遷區域要有居住用地的規劃，一般表現為規劃用地許可證。如果沒有，就不具備這個法律基礎，就算註明了“回遷”字樣，也是不能實現的。因此在簽訂協議的時候不僅要注意是否有“回遷”字樣，並且還要注意是不是具有回遷的法律條件，如果不具備的話，就要特別地小心了。

2、九大陷阱之——空白協議陷阱

空白協議是國家法律嚴厲禁止的，因為它往往會使弱勢一方的利益受損，實踐當中，拆遷方有時會做出令人心動的口頭承諾，然後讓你簽訂空白協議，拆遷戶信以為真，就簽上自己的名字，但是協議被拆遷方拿走後，他們會隨意填寫，與口頭承諾相差很大，等拆遷戶拿到協議時，方才恍然大悟，叫苦不迭，即使起訴到法院，贏官司的勝算也不大，這方面的血的教訓比比皆是。

3、九大陷阱之——違約責任陷阱

一個好的補償協議，對拆遷戶來講，越具體越詳細對拆遷戶越有利。補償協議當中約定違約金會制約拆遷方不敢違約，拆遷方違約後能夠使拆遷戶得到較好補償。但我們會發現，拆遷方給出的協議文本，一般比較抽象籠統，對於違約條款和損失賠償條款均為空白。

在涉及拆遷戶重要利益方面，如安置房交付時間、安置房能否辦證、安置房質量是否合格，一定要約定違約責任，並具體約定損失賠償額的計算方法，不這樣做，就不能保護自己的利益。

實踐中，拆遷方會以不允許改動合同文本，其他人簽訂的協議都一樣為理由而拒絕拆遷戶提出的合理要求，而拆遷戶往往處於盲從心理，怕嫌麻煩，就會順從拆遷方的意圖，豈不知籤協議圖省事，會帶來後面的大麻煩，而有些麻煩會讓你遺恨終生。

4、九大陷阱之——不留底陷阱

安置補償協議是雙方協商的結果，每一方都要持有這個協議，實踐當中拆遷方會以協議要經過審批為由拿走拆遷戶簽字和按手印的協議，而遲遲不返還到拆遷戶手裡，這樣做很容易讓拆遷方鑽了空子。

經常會有這樣的事情發生，一是不返還給拆遷戶協議，另外就是擅自修改協議，減少合同數額，這就會使拆遷戶的利益時刻處於風險之中，即使拆遷戶主張權利也沒有協議作為證據提交給法院，導致維權困難。

因此，拆遷戶一定要堅持協議要當面簽訂、雙方同時簽字蓋章、相互交換留底，如果不是這樣做法，就會使自己置於風險之中。

5、九大陷阱之——口頭承諾陷阱

實踐中，拆遷方有著豐富的拆遷經驗，而拆遷戶一生只遇到一次拆遷，拆遷方為了達到儘快簽約、儘快搬離、儘快評估的目的，往往會開出極具誘惑的條件，拆遷戶信以為真，就對此予以配合，等到簽字後，拆遷方會以各種理由否認之前的口頭承諾或者以拆遷戶達不到應有條件而不給當初允諾的利益。此時拆遷戶才明白上當，為時晚矣。哭天抹淚，又有何用？

6、九大陷阱之——五證陷阱

國家為了保護拆遷戶的利益，頒佈法律明確規定，先安置後搬遷，如果房子就近安置不是現房，則拆遷方違法，不能簽訂房屋安置協議。

退一步講，即使就近安置，按照國家基本建設流程，一個房屋建設項目必須經歷立項、規劃、土地、建築工程施工許可等審批，也就是人們常說的五證審批。如果安置地段不能達到五證齊全，則拆遷戶面臨極大風險，更不應籤協議。

7、九大陷阱之——規劃改變陷阱

安置房地段沒有五證或五證不齊全，除了沒有及時辦理或者客觀上不具備條件等因素之外，還有一個更嚴重的情形是，安置地段根本是幌子，等到拆遷戶已籤協議並搬離的情況下，無法再聚攏，那時候拆遷方極有可能將規劃改變，將拆遷戶安置到其他地方或遲遲不予安置，由於那時候拆遷戶都已經分散居住，難以形成統一有效的力量，所以此時再進行維權難度極大甚至不可能。

8、九大陷阱之——應該與誰籤協議

按照《國有土地上徵收與補償條例》規定，應該由房屋徵收部門與被徵收人簽訂補償協議，除此之外拆遷戶與其他主體簽訂的協議均屬違法。有些地方拆遷戶會與拆遷辦、拆遷實施單位或者是街道辦事處等機構簽訂協議，都存在法律風險，拆遷戶一定要瞪大眼睛看清楚。

9、九大陷阱之——拆遷戶有沒有簽訂補償協議的能力

任何事情都是說起來容易做起來難，即使拆遷戶認識到了簽訂協議的種種陷阱，但是在具體簽訂協議時，面對經驗豐富的拆遷辦工作人員時，仍然束手無策。因為實際情況是複雜的，拆遷方的手段花樣翻新，防不勝防，拆遷戶很難做到靈機應變，因此，最穩妥的方式就是聘請專業的法律人士，來把住最後關口，一失足成千古恨的例子舉不勝舉。