三四線城市的房價會降嗎?大概什麼時候?

百溢香餐飲培訓師


這一招落地後,三四線城市房價就漲到頭了吧

去年和今年上半年想必不少人還沉浸在三四線城市房價上漲的狂歡中不能自拔吧,當我警告大家不要因為房價上漲就盲目跟風,這跟一二線城市的投資邏輯不太一樣,在一個沒有人口支撐,沒有核心資源的三四線城市,房價不可能持續上漲,如果持續上漲只能有兩種結果,一種是自毀式,一種是調控的主動干預式。很顯然,調控先來了,所以三四線城市的風險可能還不至於出大問題。 對於這裡的房價上漲,無外乎幾個原因,之前我也分析過。因為一二線城市嚴厲的調控導致炒房資金紛紛湧向了限購寬鬆甚至不限購的三四線城市,雖然國家提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這個定位,但是僅僅是行政上的,還沒有利用經濟槓桿對房地產投機炒作真正進行限制。

最後,無論是個人還是企業,都紛紛湧入炒房的隊伍中,從而導致惡性循環,大家都明白了購買住房就能夠賺錢,購買住房就是一種最好的投資方式,特別是給普通中底層老百姓準備的保障福利房,更成了大家爭先恐後搶奪的賺錢工具。其實,眾所周知,越是不限購的地方越是沒有什麼投資價值,可是在炒房者的推動下,購房者盲目跟風,果然推動了房價的上漲。 這還是原因之一,一個更大的原因在於棚改貨幣化的施行也助漲了房價上漲。經濟學家易憲容表示,棚改貨幣化一旦金融化就完全變樣了。它不僅與初衷越來越遠,而且還生出了一個與初衷目標相悖的怪胎,成了當前三四線城市推高房價的動力。如果大家還能回憶起2014年前後的三四線城市的死氣沉沉,或許就不難理解為什麼那裡很難有起色了,關鍵是為了去庫存的定向式放水直接推動了房價上漲,房價與地價齊飛,一個賽一個,你說購房者能不慌嗎?

任何不正常的現象終有一天會離我們遠去,這是規律。終於,前不久,市場傳聞稱棚改項目合同簽訂審批權回收總行,今年將以實物安置為主。當天晚間,國開行更是側面回應了棚改貸款的傳言,稱並未暫停所有棚改項目,進行中的項目仍在持續執行,但總行收回了棚改項目的合同審批權限。 緊接著,住建部表示將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時,還將依法依規控制棚改成本,嚴禁違規支出。當然因地制宜推進棚改貨幣化安置,不搞一刀切。這就說明未來不會大水漫灌,而將根據不同的城市採取不同的策略,即因城施策。 那麼一旦棚改貨幣化退潮後,三四線城市熱度一定會大減,而這種變化也是好現象,否則風險太大。數據顯示,從整體來看,8月份一二線城市樓市向好,成交量向上增長;三四線城市成交量回落之勢仍在強化。另外,7月底全國100個城市的新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米,連續36個月同比下跌,並回落到了7年前的水平。持續三年的去庫存或已接近尾聲。

可見,全國樓市也在不斷分化。而曾經大張旗鼓的去庫存導致的三四線城市房價上漲或許也到了一個段落。而從房企的集體看空來看,三四線城市未來前景也遭遇了前所未有的挫折。 近期,孫宏斌判斷,“宏觀調控政策在短期內不會放鬆,因此我們還非常小心謹慎,2016年到現在幾乎沒有在公開市場拿地,現在還是如此,安全是第一位的。”同時孫宏斌還表示,“很多人都在學我們,一個就是學我們併購,第二個學我們佈局,我們主要集中在一二線城市,市場變化以後,三四線城市冷得比較快。” 同樣,恆大總裁夏海均也表示,一二線是未來房地產發展最好的區域,經濟發達的三線城市也不錯,但四線不準備去。 房企做好了迴避三四線城市風險的準備,而購房者呢?你們準備好了嗎? 作為剛需購房者,千萬不要盲目跟風,高明的炒房者或許還能適時退出,因為他們把剛需吸進來,價格抬上去就跑了,當你反應過來時,房子真的沒人接了,後悔都來不及,最後坑的還是普通購房者。


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