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上海市高級人民法院關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答
時效性：現行有效
正文
（2005年12月16日）
1、 本解答的適用範圍
答：本解答所涉之“二手房”買賣，係指買賣雙方經合意，出賣人轉移房屋所有權於買受人，買受人支付一定對價而產生的民事合同關係。
新建商品房的買賣及公房使用權的轉讓，不適用本解答。
2、 未經房屋共同共有人同意，出賣人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定？
答：審判實踐中，經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區別不同的情形分別處理。一是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基於不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據證明買受人存有過錯，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數人的，基於部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事後不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。
3、 未經在房屋內共同居住的其他成員同意，房屋所有權人對外簽訂的“二手房”買賣合同，效力如何認定？
答：房屋權利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關係形成了同住事實，房屋所有權人有義務保障其居住權益，但該權益的存在並不構成對房屋所有權人處分房屋的限制。因此，未經在房屋內共同居住的其他成員同意並不影響房屋所有權人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。
4、 2004年4月26日“期房限轉”政策出臺後，一方尚未取得房屋所有權證，即與他人訂立轉讓合同。該轉讓合同的效力如何認定？
答：高院在今年6月16日《民事法律適用問答》（2005年第1期）對此作了闡述，明確不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權證而認定轉讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權證之前，其雖不能享有房屋所有權，但享有買賣合同上的債權。而債權轉讓是合同法賦予合同當事人的權利之一，沒有理由不允許當事人轉讓自己的合同權利，因此買方再予轉讓並不違反法律禁止性規定。至於上海市目前關於“期房限轉”的地方性規定，其所規定的是當事人在取得房屋所有權證之前的再轉讓行為，房地產登記部門不予辦理登記，該規定所產生的後果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋的風險，但並不影響轉讓合同的效力。
5、 當事人已就房屋買賣事宜達成了具體約定，但未簽訂《上海市房地產買賣合同》示範文本。當事人之間的買賣合同是否成立、有效？
答：《上海市房地產買賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示範文本，當事人可以約定採用，或參照示範文本訂立買賣合同。實踐中，買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見後，為辦理過戶手續之需要，大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產買賣合同》示範文本。對此，買賣合同是否成立、有效應根據雙方的合意情況，予以區別對待。
如雙方明確以簽訂《上海市房地產買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
如雙方並未作出上述約定，而雙方已經簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，並認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產買賣合同》，只是以格式合同的形式對買賣關係予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產買賣合同》的，不影響原已成立的合同關係。
6、 合同簽訂後，一方不願意再履行買賣合同，而另一方堅決要求繼續履行的，如何處理？
答：按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂後的預期違約還是合同履行期屆滿後的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。
對於確不能繼續履行的，違約方應當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一、雙方協商確定的，從其約定；二、雙方不能協商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區域內房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應從保護守約方的利益出發，以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最後，守約方損失的認定還應綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預見的因房屋價值漲跌而產生的損失以及雙方是否已採取必要措施防止損失擴大等因素。
7、 “二手房”買賣合同中，因房屋質量問題引發糾紛，出賣人應如何承擔房屋質量瑕疵擔保責任？
答：買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質量瑕疵擔保責任。但由於“二手房”買賣中的標的物一般已使用一定年限，並存在裝修、裝飾等現狀，買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對於出賣人故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。對於出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的，則出賣人不承擔責任。對於房屋的隱蔽瑕疵，如並非出賣人在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據證明出售一方對此是知曉的，出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任，但買受人可以房屋所有人身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發商主張保修責任或賠償責任。
8、 當事人分別簽訂了幾份買賣合同，但約定的房價不一致。現當事人對於房屋成交價格產生爭議，如何認定？
答：對於前後合同約定的房價不一致這一情況，根據後合同優先於前合同的原則，原則上應以後訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此後的《上海市房地產買賣合同》等合同中訂立虛假價格的，因該項變更非雙方變更房價的真實意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的成交價履行。
判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前後合同簽訂後的履行情況、前後合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對於當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一併建議相關部門予以處理。
9、 買賣合同成立後，出賣人未能自動履行產權過戶義務。對此，實踐中買受方既有主張確權的，也有要求出賣人履行產權過戶義務的，如何處理？
答：在買賣合同履行過程中，雙方間存在的是債權債務關係，買受人只能依據合同約定，要求出賣人履行合同義務，包括按約將標的物的所有權移轉給買受人。買受人不能依據買賣合同而直接取得標的物的所有權，實踐中也可能由於出現法律上或者事實上不能履行等法定情形，而導致買受人不能實際取得標的物所有權的情況發生。同時，確權之訴系對民事權利是否存在、如何歸屬等加以確認，而如前述，在出賣人未自動履行所有權移轉義務前，買受人尚未取得標的物的所有權，其依據合同約定要求確認房屋所有權歸其所有，缺乏基礎。因此，對出賣人不履行產權過戶義務的，買受人不能直接要求確認房屋產權歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務。
10、 二手房買賣中，當事人因戶口問題發生爭執，法院是否處理？
答：對於“二手房”買賣中，當事人約定出賣人遷出戶口，並由買受人遷入戶口，但嗣後因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問答》中，對此問題作了明確，但實踐中仍有不同理解。經研究，我們認為，當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬於行政管理範疇，不屬於民事案件的受理範圍。經釋明後，當事人仍堅持主張遷移戶口的，應裁定不予受理或駁回起訴。
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黃勁夫律師
黃勁夫律師，中華全國律師協會會員，上海律師協會會員，上海科尚律師事務所專職律師。專注於民商事領域的訴訟，秉承“提供專業法律服務”的執業理念，用熱忱的服務態度，力求為境內外客戶提供高水平的法律解決方案。主要執業領域有：房產糾紛、婚姻繼承、交通事故、勞資糾紛、刑事辯護、企業法律顧問等。
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