不會拱白菜的豬

作為一個財經工作者，我是這麼認為的，不是開發商不想，而是因為開發商不能。

一則，開發商要實行資金高週轉，必須加快建成商品房的銷售，才能迅速回籠資金，然後用資金去拿地，開始新一輪房產的開發。只有通過如此循環往復的資金倒騰及不停的開發，將房地產規模不斷擴大，然後賺才能更多的錢。如果捂盤不買，可能價格會上漲，但幾年銷售不出去，資金反而周圍慢了，即便賺了錢，也需要支付銀行貸款利率及其他費用，開發商並不能賺多少錢；而如果萬一房價下跌了呢？那就虧大了，這是誰都無法預測的事情。所以，捂盤不賣風險很大，開發商不會做這種蠢事的。

二則，現在開發商大都在銀行貸款，並且數額較大，每天需要支付的貸款利率都相當驚人，如果開發商捂盤不賣，除非全部是自有資金，沒有一份錢的銀行貸款差不多；否則一般的開發商都是會考慮財務成本的，不會為了房價上漲而不賣房，有時候房價上漲的收入可能還抵銷不了銀行貸款利息的增長；如果碰到房價下跌那可就慘了，有可能連老本都要虧掉，這樣的風險開發商是不會去冒的。

三則，樓市價格是一項重要的民生工程，近年價格上漲較快，政府調控措施也不斷出臺，而且越來越嚴，且最近中央政府明確了房價不漲的調控總基調，足見捂盤不賣的風險所在。同時，政府也出手嚴厲打擊樓市價格上漲亂象，而開發商相互哄抬房價、捂盤不賣則是打擊的重點。所有，捂盤不賣有違法之嫌，這是開發商必須堅守的底線，又有誰願冒天下之大不韙？

綜上所述，開發商要想自己的事業可持續發展，一要防範風險不能捂盤，二要遵守政府法規不能捂盤，三要講求財務成本不能捂盤。我的看法就這幾條，不知是否對頭，請朋友們批評指正。各位工作順利、生活快樂！

財經深思

眾所周知，房地產是資金密集型行業，拿地、建設、裝修等過程都需要耗費大量的資金，而且是先投入後回報，這使得房地產商需要大量舉債，除了向金融機構借款，如銀行、信託，還要向購房者借用資金。

1、房地產行業普遍高負債，資金快速回流利於企業穩定

目前，我國房地產行業的整體負債率達79.42%，處於歷史高位。與此相對，房地產行業近年來普遍保持營收與利潤的雙增長，資產回報保持較高的比率。這種負債在一定程度上說明房地產商業績良好，資金需求明顯上升。

高槓杆是高利潤、高回報的重要實現途徑，對房企具有很大誘惑力。不過，要是沒有保持好資金的有效迴流，可能會給房地產商帶來債務違約的風險，從而引發一系列負面連鎖反應。另外，房地產行業受宏觀經濟和政策影響大，因此風險進一步上升。對於房地產商而言，早點把房子賣出去，反而是一種穩健安全的做法。

2、房產預售成房企資金重要來源，儘早賣出或繼續“攻城掠地”

為了確保資金流動安全，房地產行業普遍實行房屋預售制度。很多時候房子建到一半，就已經可以在市場上出，購房者需要交付定金或預付款給開發商，開發商會把這些資金重新投入到建設中，從而實現穩定循環。

資金環節不僅保證房地產企業的正常運作，而且還影響著房地產商在拿地、經營、價格等方面的話語權，直接決定著房地產企業的發展規模。簡單來說，房子早一天賣出去，房企就可以早一天把到期的債務還上，重新借錢搶地、拍地，擴大經營規模，實現高利潤。

3、資金流轉速度成房企“命門”，優良銷售業績可降低借貸利率

不難發現，房地產開發普遍快速推盤。繼2017年房地產銷售繁榮後，房地產企業紛紛拓寬融資渠道，競相爭奪高價地。在這個過程，房產商的負債率被進一步推高。就當下來說，

強化現金回款率已經成為房企生存壯大的關鍵。

不知道大家有沒有發現，各種房地產商、新聞媒體經常都會發布中國，或者某地區的房地產行業銷售榜，這個排行榜反映了企業的銷售業績和規模。對於房地產商而言，它們賣得越多，就更有條件與金融機構談更低的借貸利率。房地產實力的提升，也會進一步增強消費者的購買慾望。

4、國家嚴禁房產炒賣，中小城市房價或上漲無望

此外，國家也不會允許房地產商有“坐地起價”的行為，推高房產泡沫不說，還會破壞社會穩定，打擊剛需購房者的信心。為了表現決心，國家已經提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位，未來房地產行業必將進一步調控。

除了企業和國家的因素，還要考慮城市的經濟發展水平，像三四線城市的房價，雖然處於上漲階段，但實際剛需不強，如果不趁早賣掉，到時候恐怕沒人接盤。大型房地產商尚且資金相對充裕，中小房地產商可承擔不起，怎能不急？

哪座城市將率先成為我國第5個直轄市？2018年的房價還可能降回10年前的水平嗎？關注“金十數據”，我們給您提供更專業的解答！

金十數據

開始之前，簡單介紹，我們是在廣州、佛山從事全新樓盤的代理銷售工作的，我們也長期跟開發商的項目合作，對於開發商的情況也瞭解些許。很多朋友都會認為一個樓盤都是一個老闆自己出資金開發建設的，小的樓盤涉及資金幾個億，大一些的樓盤幾十億等，其實沒有太多那麼有錢的人，大部分開發商都是貸款開發的，因此行內有個術語叫做開發貸，也就是開發項目時是可以通過項目以及公司的名義向銀行申請貸款的，當然銀行也會權衡利弊後再進行批款，這就涉及到開發商個人的資質、信用、實力，以及跟銀行的交情是否夠深。

因此，提問作者的問題大家可以明白，開發貸的利息並不低，如果開發商從開發一個項目到銷售完項目的週期越長，開發商的消耗的資金就越多，同時每分每秒都要支付利息給相關貸款銀行的。這就不得不要求開發商對項目的把關跟進度抓的緊啦。而後期的銷售工作也至關重要，一套房產一百萬，十套就是一千萬，一百套就是個億，一千套就是十個億，因此這對於銷售工作的要求就更嚴格，開發商就會想方設法做營銷做活動，這樣子才能快速回籠資金！在這不得不提某家大地產商也就是因為資金問題，近期全國各大項目出問題，坍塌事件頻出，混凝土未乾就開始起第二層，在這呼籲更多的企業家除了對企業利潤負責外，也要對平民百姓負責，對質量負責！

（複式住宅房┃開盤前的售樓中心攝影）
（區域高端項目俯瞰圖）

（複式住宅，全新開盤）

（月底全新開盤與朋友們見面）
感謝您的支持！歡迎關注，對於買房這些事兒，我很認真！希望能幫到您！

買房這些事兒

有句話說的好，中國的開發商其實是為購房者做嫁衣裳。中國的開發商一年拼死拼活才有10個點的利潤，那些炒房客動用槓桿，坐在那啥也不幹，一年下來利潤也比開發商賺得多多了。

那麼問題來了，開發商為什麼不賺這個錢呢，而要讓炒房客賺去呢？

因為開發商是企業，而且是賣房子的企業，它的經營和炒房思維是完全不同的。

開發商賺錢的邏輯是並不是簡單追求單價的最高，而是追求整體利潤率指標。整體利潤率當然也是越高越好，但這個指標也要考慮到市場競爭，成本等因素。

下圖是部分房企2017年的財務指標，看看他們的利潤率，有的是很慘的。

在行情好的時候，你們注意觀察一下，開發商都在做什麼？他們在拼命賣房子拼命回款拼命拿地，再拼命賣房子。如此循環，這叫高週轉。

為什麼要高週轉？因為要迅速做大，只有大才不會倒，也因為成本。

你聽說過炒房客之間互相競爭嗎？很少吧。開發商之間的競爭是很慘烈的，他們拿地渠道相對有限，併購和土拍。誰拿的地多，誰買的房子多，誰的盤子更大，誰就能佔據有利地位。以前有個說法，開發商都特別喜歡刷榜，各種排行榜中要佔據有利排名，因為銀行就看這些排名，決定是否給你放貸，以及放貸的利率。拿到貸款的開發商才能迅速擴大規模。地產這個行業，並不喜歡小而精，而是喜歡大而全。

先把規模坐上去，哪怕暫時高負債都沒啥關係，規模上去了，市場佔有率有了，再穩步降負債，要比追求利潤穩紮穩打型的房企兇悍得多。

恆大碧桂園都是這麼玩起來的，2017年特別火的中梁地產和新城控股也是在複製這一套路，只不過今時不同往日，難度要大不少。

此外，開發商運作一個項目，自有資金只是少部分，大部分都是融資的，時間越長，財務成本就越高，這就需要平衡了。巨量資金產生的財務成本跟炒房客那點槓桿利息完全是兩回事。捂盤把自己捂死的也不在少數。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

對於開發商來說，除非像李嘉誠那樣的人，他買下土地長期囤著，或者緩慢造樓，靜待房價升值，再出售。但像一般的開發商來說，你從政府那邊拿到土地後，建房進度是受到政府監管的，時間拖得太長是不行的，如果拿地二年不開發，政府都有可能收回土地的。所以在政府的督促之下，開發商還是要超緊賣房的。

事實上，開發商是這樣想的，如果這個房地產項目建完後，能夠及時回籠資金，毛利潤達到30%，就很不錯了，要是把所有名下的新樓盤都不出售，開發商就沒辦法回籠資金，長此以往會造成流動性不足，無法支撐房企的正常運作。

此外，對開發商來說，中國房地產市場政策多變，一會兒要限售了，一會兒又要限購了，開發商是最害怕限價，你想苦苦花了大把錢當了地王，建完了房子之後，又不讓高價出售，開發商覺得無利可圖。所以，政策一會兒一調控，對於開發商來說，早點把房子賣出去，早安心，能確保一定的利潤就可以了。

更關鍵的是，我們國家的開發商自有資金比例很低的，主要通過銀行直接融資來獲得資金。但是向外借貸，是要還本付息的，開發商總要通過將新樓盤出售，除去歸還銀行的債務和利息之後，還要拿出更多的資金去拍土地、建造更多的房地產項目，為明年的業績的提升，業務總要大擴張一下吧。在這情況下，加速售樓資金的回籠，有了流動資金就可以有更多的投資，明年的業績就會更加靚麗，所以短期的流動性充足，這對於開發商才是至關重要的。

不執著財經

經濟都是有周期的。即使是再成熟的市場經濟國家，產能過剩和債務問題依然會階段性出現，從而出現經濟危機。

大國如此，放到一個國家中的某個行業，同樣存在週期。

即使是經濟學家，也難以準確預測未來十年的經濟走勢，具體到某一行業的發展趨勢，同樣難以預測。

一個行業的興旺，有國家的扶持，有輿論的導向，有創富機會的吸引。

在過去的二十年，國內房價走出了一路向上的直線，中間雖稍有波折，最後依然頑強向上。

對於開發商來說，開發一個項目，自有資金的比例是很低的，早期甚至是四兩撥千斤。有一兩千萬現金就去操作數億的項目，最後實現跳躍式發展。

土地是貸款拿下的，項目開發，是土地抵押貸款的，樓房建設乃至所用物料，是合作單位墊資的。但是關係再好的合作企業，墊資金額和時間也是有限的，工人工資也是要發的，不可能一直墊資。銀行的貸款，也是有利息的。

對於開發商來說，一旦資金鍊斷裂，項目無法繼續，樓房就會爛尾，出售就會成為奢望。不要說賺到錢，本錢都貼進去都不一定夠。

即使開發商資金充足，有捂盤等待漲價的能力，可是誰又能判斷房價會持續暴漲呢？當年股市5800點的時候叫囂股市能漲到一萬點的磚家，也不知道如今還健在否。

房地產較長的建設週期，決定了回款較慢，資金成本高。緊張的資金鍊也使得開發商不能也不敢一直捂盤，自己炒房。

在房價暴漲的年份，確實有開發商捂盤惜售。但是更多時候，開發商更願意儘快建設，儘快銷售，然後開展新的項目。

所謂落袋為安，一切盈利在沒拿到手之前，都是紙上財富。

開發商既然以房產開發為主業，自然不能指著一個項目吃到老，及早銷售，儘快開始新項目才是根本。

財智成功

流動產生價值！一個項目週期三年以上，開發商的主要資金來源信貸。資金如不能正常回籠，資金鍊受影響。捂盤惜售會連利息都還不起。開發商開發一期賣一期，每期只會留少量幾套作公關備用。賺錢回款後再開發下一期或者下一個項目。

在過去，有實力的開發商從來沒有急著把房子賣出去，拿地後捂個8年、10年很正常，即使建完了，也拖著不交房或者賣了三分之一就對外聲稱售罄了! 目的:盡最大可能獲得上漲帶來的升值! 所以，你去分析上市的房產公司:幾乎都擁有天量的土地儲備！ 它們不是靠賣房賺錢，而是捂地賺錢! 但是，從去年開始，尤其是今年開始:開發商加快了開發和銷售節奏，都在努力出貨變現，

因此，銷售額創出了新高! 原因:上漲趨勢將變！ 不得已，改捂為拋！ 所以，一反常態，齊齊開設夜市，正在與時間賽跑，爭分奪秒:儘可能多地售出房子，一、保住既有勝利果實，二、為房市寒冬的到來，準備棉襖! 各位若有心，可在夜間到各地轉一轉:幾乎家家樓盤銷售處燈火輝煌! 這已經成為各地一景!

快週轉，回籠資金，不斷拿地擴大規模，不斷上新項目，一個項目變2個項目，2個變4個，4個變8個，一個項目一年掙10億利潤，絕對比兩年掙15億來的好！單位時間追求利潤最大化，拼命增加項目，規模效應！老是從安全性考慮，這是小開發商的行為！

一顆愛你的心

1.生存是第一位。房地產企業是資金密集型企業。摘地、建設、管理、人力、稅費等都需要強大的資金實力來支撐，這些成本都是每天持續產生的，需要大量的現金來維持。沒有流動資金，企業就無法正常運轉。所以，開發商每天必須要有銷售量，不僅有銷售量，還要去追回款，因為最終目的是要大量的現金。往往一些房企爛尾跑路，就是因為資金鍊斷裂，入不敷出導致的。

2.做大做強的需要。開發商要持續發展，甚至做大做強，提高市場份額，排名往前靠一靠，這些都是很多有上進心的開發商必須要面對的問題。那就是通過持續拿地、兼併方式，擴大土地和貨量儲備，這些都需要白花花的銀子。不及時銷售房子，就沒有辦法擴大再生產。特別是上市企業，報表數據就比較難看。

3.維持合理的庫存需要。對於開發商來說，合理的庫存是企業的生存的基本指標，庫存量過大，佔用資金量過高，企業成本就會更大。萬一遇到市場冷淡，企業就可能面臨絕境。

4.資金成本問題。現在的樓市調控政策，使得開發商的融資渠道受到極大限制。融資成本也在也是有贈無減。每天都在支付利息給銀行和信託，特別是一些短期或者到期債，都需要大量資金償還。趁現在市場好的時候，能賺錢的時機，快速去化，回籠資金，可以大大減少企業負債，維護企業的健康安全發展。

5.抓緊窗口期快速去化。開發商最知市場冷暖，對市場把握最透，對於一些政策和市場也比較敏感。對前景不看好的城市或者項目，會加速推盤，最大限度減少週期性調整對項目回籠資金的難度。

以上是開發商需要及時把房子賣出去的原因，但也不是所有的項目都賣掉，兩種情況：

1.優質項目有可能捂盤惜售。也不是所有盤都快速去化，對於一些實力強勁的開發商，如果現金流無憂，開發商會選擇一些城市、地段優質的樓盤進行捂盤惜售，對於開發商來說，也是希望能夠最大限度盈利。

2.虧損過大的項目。虧損過大的項目，因投入比較多，如果甩賣可能得不償失，連債務都償還不上，在無其他現金流補充彌補虧損的情況下，可能暫時擱置項目，等市場回暖、房價上漲後再出售。

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專聊房君

我有幾個開發商朋友，也經常在一起討論房價問題，雖然對房市後期總體是看好的，但高潮中也會有低潮，沒有什麼生意是穩賺不賠的。你看到的有萬科、恆大、碧桂園這類的房產大佬，可你沒有看到的破產房產企業更是數不勝數，每個城市都有幾個爛尾樓就充分說明了這個問題。

目前的房地產行情來說，開發商不急著把房子賣出去，但捂盤不賣的也不多。我問過一個二線城市的開發商朋友，最近房子這麼火，是不是很快就把房子賣光了？回答說也不是想象中那麼火爆，現在正常賣著，也沒有著急，反正沒有打廣告！

這其實是很多開發商的一種心態。國家政策調控說來就來，誰能把握今後的政策走向？能賣還是儘量賣！把錢拿到手裡才是硬道理！

另外對開發商來說，拿到手的利潤才是真正的利潤，所以在樓市火爆的時候儘量加快住房銷售；同時政策上的不確定性也使得開發商不敢過於惜售，畢竟樓市的錢賺不完，不能始終靠一個樓盤來褥羊毛。作者簡介：財務專家、財經問題研究專家，本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題，用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣，請點擊關注吧！

關鍵字: 開發商 開發 房價