2018-09-03 09:29 | 浙江新聞客戶端 | 記者 張燕
問答環節超半小時、不斷增加提問名額，位於西溪印象城的住杭18週年慶置業嘉年華現場，《丁建剛房產報告會》在下午為本次活動掀起一次新的高潮，報告會從當前世界經濟形勢到環杭以及杭州樓市動態，作了精闢解讀，贏得現場熱烈掌聲。報告會後，商場很多網友也被報告感染，臨時加入“追問”大軍，諮詢會嚴重超時，購房者久久不願散去。
9月1日，《丁建剛房產報告會》亮相置業嘉年華，浙報傳媒地產研究院院長、住在杭州網首席評論員丁建剛現場帶來時下權威的樓市點評。數百人長達一個半小時仔細聆聽，諮詢環節過於火爆差點剎不住車，報告會結束後，丁建剛仍被團團圍住。
世界經濟形勢動盪，杭州市場風向轉變，環杭樓市崛起，自7月底土地市場開始轉冷後，新房和二手房市場也被波及，面對下行的土地和商品房行情，剛需應該觀望還是趁機上車？搖號預期改變，接下去搖號還划算嗎？
丁建剛房產報告會現場人氣火爆
現象解讀
利空突降，杭州行情從超速到急剎
始於2016年的樓市行情，杭州雖然不是領頭羊，起步晚、行情慢的前提下，在當年9月30日政策急剎車後，杭州樓市卻以巨大的慣性向前滑行了22個月。
G20、亞運會等國際性大會，為杭州帶來了基建設施的提速，杭城的資源和機會節節上漲，同時，由於互聯網、物流、金融等新經濟的崛起，杭州城市的就業創業機會前所未有的增長，吸引了大批人才，杭州站上了人口淨流量的巔峰。
在這諸多的利好條件下，杭州雖然迎來商品房行情上揚，但由於2016年往前數的10年時間，杭州房價實際上是大幅下調的，因此，如今相比一線城市，甚至廈門、合肥、蘇州等二線城市，杭州漲幅依然是滯後的。
浙報傳媒地產研究院院長、住在杭州網首席評論員丁建剛
正是從這些維度和一線城市及其它二線城市比較，丁建剛認為，杭州是中國性價比最高的城市之一。
然而，近兩個月，新一輪股災和P2P暴雷接踵而至，再加上中美貿易戰形勢嚴峻，市場預期發生轉變。
最開始，開發商拿地邏輯發生變化：從前幾年的只要拿到地，到今年7月份，開發商轉變為靜態測算，保本微利。
7、8月份，杭州土地流拍比例（含終止）高達12%，環杭地區更是形勢嚴峻。
丁建剛房產報告會現場人氣火爆
數據分析
商品房成交下滑
隱性庫存快速上升 板塊持續分化
這些信號，快速向商品房市場和二手房市場轉變，“杭州樓市出現了非常明確的降溫跡象。”
首先，是市場成交下降明顯，據浙報傳媒地產研究院數據統計，2018年8月，市區商品房成交量環比下降15.8%；二手房成交量環比下降31.8%。
其次，杭州樓市隱性庫存快速上升，按照近一年月均成交115.5萬方的速度去化，去化週期需約20.3個月。
此外，板塊分化也比較嚴重，表現在潛在供應量分佈不均衡，部分板塊壓力較大。杭州市區潛在供應量前十板塊共1125.5萬方，佔總存量的48%，其中首位的未來科技城潛在供應量有239.4萬方。
各方壓力下，房源入市的步伐，從以前的擠牙膏式，到如今，已經演變成放閘式：目前杭州市區住宅項目幾乎都是通過搖號方式開盤，近四個月搖號套數逐月增加，8月搖號的套數達到7105套。
與之對應的，參與搖號的購房者卻在銳減，近期搖號中籤率逐步提高，且中籤率超過50%的項目明顯增加，8月就有4個項目。
這樣的行情下，在過去兩年拍出的高價地，有部分已經出現疑似虧損。
丁建剛房產報告現場諮詢環節精彩紛呈“鋼絲”們踴躍提問
置業建議
純粹投資需慎之又慎
“ 現階段，中美貿易戰，所帶來的經濟下行壓力和金融風險，無論怎麼估計都不為過。”丁建剛表示，應該做應對最嚴峻和最壞局面的準備，“個人投資房地產市場，應慎之又慎。”
丁建剛提醒民眾，要密切跟蹤形勢發展，特別是房地產政策和金融貨幣政策的變化。
在城市和區域的選擇上，丁建剛認為，應特別注意城市規劃的變化和發展，密切關注軌道交通的變化——包括地鐵、快線、城市輕軌、城際鐵路等。
在丁建剛看來，杭州未來不會缺房子，唯獨缺“好”房子，因此，接下來如果參與搖號，還是要擦亮眼睛，而不是像此前一樣，是個房子都去搖一搖。
報告結束後熱情的“ 剛絲”圍住丁老師諮詢
最後環節，丁建剛提出了幾點中肯的買房建議，對於剛性需求，他認為要根據自己的購房能力，選擇安全優質的樓盤。安全是指地段、開發商和產品，優質則是除此之外，還要考慮產品戶型、物業等。
對於改善型置業，他認為應斷然拋棄非優質不動產，置換一套既適合自住又兼具保值功能的優質不動產,是最好的改善，也是最安全的資產保值性投資。
環杭都市圈是重要趨勢 更多資訊關注【環杭城市圈】
住杭18週年慶很重要的一環，就是發佈全新微信公眾號【環杭城市圈】，報告會上，丁建剛也對環杭城市作了分析和解讀。
丁建剛認為，環杭都市圈是長三角城市群重要的組成部分，“ 環杭城市幾乎又同時都是環滬城市,但與杭州、上海房價相比有巨大梯度，大致為杭州的40%和上海的20%左右。”
隨後的報告會中，丁建剛詳細解讀了嘉興、湖州、紹興、海寧、德清等重點環杭城市，要了解更多環杭城市的動態消息，可以關注【環杭城市圈】官方微信。
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