“城中村”，從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由於全部或大部分耕地被徵用，農民轉為居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱為“都市裡的村莊”。從廣義上說，“城中村”是指在城市高速發展的進程中，滯後於時代發展步伐、遊離於現代城市管理之外、生活水平低下，集中體現“髒亂差”的居民區。2013年後全國各地均大張旗鼓的開展了“棚戶區改造”、“城中村改造”項目，那麼“城中村”如何拆遷、如何安置補償？，律師結合自己辦理大量城中村改造成功案例的心得、體會給大家探討一下。
一、“城中村”的土地所有權狀態分析
“城中村”土地所有權一般會比較複雜，有以下三種情況：
第一種情況，土地性質屬於國有土地，即土地被國家全部徵用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。
第二種情況，土地性質兼有國有土地和集體土地，即土地大部分被徵用，較常見是承包耕地、集體建設用地、村集體未分配地，土地的所有權屬於國家所有，像農村宅基地等部分土地仍屬於集體所有，但原農民未轉為居民。
第三種情況，土地性質為集體土地，但已列入城市框架範圍，土地全部仍屬於集體所有。後兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。
二、“城中村”改造常見“政府主導，市場運作”方式
常見的商品房開發供地模式為：第一步，政府徵收土地；第二步，政府負責平整土地；第三步，政府將土地掛牌出讓；第四部，開發商通過招拍掛獲得土地使用權，最後辦齊手續，施工建設。
2009年住建部就提出“政府主導，市場運作”的改造方式。此後，國家接連發佈政策吸引市場資金參與“城中村”改造。“城中村”改造已經突破了《國有土地上房屋徵收與補償條例》中關於實施徵收必須以公共利益為前提要件。因此，各地方政府多制定地方性規章、地方性政策來規範“城中村”改造徵收補償事宜，客觀上，也為專業的房屋拆遷律師介入案件提供了介入條件和爭取空間。
五、“城中村”拆遷會面臨複雜的法律問題，建議聘請專業律師介入
“城中村”是城市化過程中的歷史遺留問題，房屋的徵收拆遷在實踐中極有可能面臨各種複雜的法律問題，這些問題被徵收人往往會很難弄清。房屋拆遷過程中適用農村徵地的補償標準對涉案房屋進行補償安置無疑是既不合理又不合法的，這樣會構成對被徵收人補償權益的直接侵害。如果被拆遷人認為安置補償不合理時，應當及時與拆遷方反映協商，如果無果，應及時通過法律途徑進行維權，以避免自己應得的合法權益遭受損失。
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