上市公司上半年業績報告披露接近尾聲，房地產行業總體來講業績處於上升狀態，但對於嗅覺靈敏的開發商來說，隨著危險的氣息越來越濃郁，各企業都開始重視銷售回款，適當降低槓桿，準備進入一個收縮期。
從房企半年報來看，將房地產週期把握得很好的企業，業內比較推崇的就是泰禾集團，水皮今天來分析分析。
泰禾集團的半年報業績可以說是比較亮麗的，上半年是增收又增利，淨資產負債率降低了102.76個百分點，經營性淨現金流近乎轉正 。
水皮認為，這是天時地利人和的結果。天時當然是過去一段時間，正好是房地產暴漲期；地利則是有大量的剛需、改善型購房需求；這個人和，主要是企業管理得當。泰禾抓住了這個機會，風好正揚帆，企業發展就上了一個新臺階。
高投入、長週期是房地產行業的一大特質。現金流就是房地產企業的生命線，持續穩定的現金流才能保證企業的安全，降低企業經營的風險，現金流甚至比利潤更重要。
泰禾上半年現金大幅增加，經營性淨現金流流出5.21億元近乎轉正，這對於經歷多年經營性現金流大幅為負的泰禾來說，具有標誌性的意義，說明經營現金流入足以覆蓋經營現金流出，不需要再重新籌措更多資金來發展企業，企業通過經營以及之前的投資，現在處於收穫期，能夠有多餘的現金來歸還借款或回報股東。
泰禾集團前期投入大量資金用於土地和項目儲備，令公司銷售額從百億到千億規模躍升的同時，經營性現金流持續為負，在水皮看來，這種操作即是機遇也有風險。因為對於地產企業來說，土地儲備意味著未來的規模有保障，但也造成前期資金上較大壓力。
隨著大量優質項目確認收入期的到來，持有現金大幅增加，泰禾集團將迎來經營性現金流持續為正的發展時期，企業可以實現內生良性循環。
不過，在全社會去槓桿的形式下，其他後起之秀的企業想要像泰禾以前低成本融資拿地擴張已不太可能。
從泰禾半年報可以看到，泰禾今年以來一直在降槓桿。期末貨幣資金餘額218.99億元，2018年期初短期債務431億元，上半年已歸還290億元，已歸還七成，短期償債壓力不大。同時泰禾將債務結構進行調整，大批量債務到期時間被移至2020年以後，負債結構中銀行端佔比有所提升，債務結構得到優化。並且還有476億元授信額度尚未使用，同時還推進公司債、購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS等各類融資產品金額合計276.5億。
可以說，泰禾融資渠道多樣，這對於資金密集型的房地產行業來說，也是核心優勢之一。
經營業績增長能力、主營業務盈利能力、經營層面抗風險能力等在提升，也反映出泰禾集團整體經營水平的顯著提高。
財務報表的各項指標轉好，正是泰禾堅持“高品質”的直觀體現。
業績代表著過去，特別是房地產的財務業績確認計算是一個滯後週期。
水皮判斷，現在整個房地產市場有可能會進入一個新的調控的週期，市場對於企業的考驗才剛剛開始，不是所有的房子都好賣，也很難出現市場普漲的局面。這時候對於產品結構、佈局就非常重要，這決定了房地產企業後期的競爭力。
水皮觀察到，泰禾這麼多年在打造的泰禾院子這個IP的基礎上，一直走精品路線，打造了院子系、大院系、府系、園系等系列住宅產品，較早佈局一二線城市，較強的產品打造能力和較為廣泛的購買受眾成為一大制勝法寶，也是泰禾區隔於其他地產商的重要護城河，產品力帶來的溢價為泰禾帶來可觀利潤，上半年毛利率和淨利率均有所提升，分別達到33%和10.7%，處於行業前列。
未來的泰禾將精益求精。隨著泰禾集團低價拿地優勢逐步顯現，較強的產品打造力，為未來業績增長提供支撐，回款規模也將大幅提升，資產負債結構得到優化。
在現金流回正後的泰禾，產品力和經營力是未來的核心競爭力，隨著此前佈局和歷史積澱的釋放，相信未來的泰禾將在眾多上市房企中站出C位。
閱讀更多 華夏時報 的文章
