房企融資突遇收緊,去槓桿壓力下尋找突圍

房企融資突遇收緊,去槓桿壓力下尋找突圍

房企發債突遭“中止”

據上交所信息顯示:

5月30日,房地產企業合生創展集團有限公司2018年非公開發行公司債券遭到“中止”,這筆債券擬發行額度為31億;

5月28日,碧桂園擬發行的一筆200億額度的小公募債,狀態也顯示為“中止”。

5月29日,廣州富力地產股份有限公司非公開發行2018年住房租賃專項公司債券遭遇“中止”,這筆債券發行額度為60億。

5月25日,花樣年集團(中國)有限公司擬發行的50億住房租賃50億私募債,也顯示為“中止”。

除此之外,還有大批的房企正在排隊發債:

金地(集團)股份有限公司宣佈,公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元,債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務;

中天金融集團股份有限公司稱,擬非公開發行2018年度公司債券60億元。

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這是否表明:

負債率攀高的大型房企正在被動去槓桿?。

利用上市等優勢獲得低成本、較為便利的融資大房企,發生了轉變?

監管層對房企發債的態度更加審慎?

房地產企業融資進入監管最嚴厲時期?

數據顯示:

2017年房地產企業共發行公司債85支,總規模940.8億元,較2016年的7955.5億元下降了近90%(88.17%)。

2018,房企去槓桿、降負債成為頭等大事。

房企負債迎來歷史高位

Wind數據顯示:房地產行業整體負債率再創新高:

2017年全年,136家上市房企平均負債率達到79.1%,房企負債率已經達到了13年來的一個峰值,為2005年以來的最高位。

市場有人統計,如果按照集中度佔行業15%的11家大型房企總負債8萬億來算的話,整個房地產行業的負債總額可能達到了50萬億,相當於去年GDP的60%。

在136家上市房企中,負債超過百億元的房企有67家,佔比49%;

負債超過300億元的房企有37家,佔比為27%;

負債超千億的房企有萬科、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、華僑城、泛海控股、新城控股、榮盛發展、金地集團、金科股份、華髮股份10家房企。

其中負債超3000億的房企為萬科、綠地、保利地產、華夏幸福。萬科的負債更是高達10289億元,實力驚人。

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2008年至今10年間,房地產行業負債率上升了將近20%。在上市房企中,共有31家房企資產負債率超80%,包括天房發展、綠地控股、雲南城投、中交地產等。

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短期債務壓力方面,世聯行、南都物業、綠景控股、舜喆、東灃、新梅、中房股份流動負債佔總負債比例為100%另外,綠景控股、京能置業、大龍地產、三湘印象、北京城建、新黃浦、中交地產、世聯行、金漢股份、金融街、首開股份的現金到期債務比超過-100%,綠景控股更是高達-48978%,中小房企債務壓力和償債壓力相對更為明顯,可以說資金鍊非常危險了。

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如何應對:

招1:主動去槓桿

與高負債截然相反的是,房地產行業的毛利率和淨利率整體呈下降趨勢。淨利率在2011年達到峰值,之後便開始急劇下降,直到2016開始方緩慢上升。隨著調控的影響逐漸顯現,信貸政策收緊,企業資金成本上漲,房地產企業的利潤率將有所降低,部分企業資金鍊開始吃緊。

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負債越大,規模也越大。負債與規模是同步增長:想要壯大規模,躋身頭部房企就要加槓桿,因此在過去幾年中,房企不斷髮債融資,負債率也呈不斷上升態勢。

槓桿加到頂的房企也在迎來償債高峰,今年一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。資金緊張的房企開始加速回款,方式可能包括降價等。

為了避免高槓杆引發的債務問題,明智的房企會選擇主動去槓桿。恆大提出,到2018年末資產負債率從71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右;五礦地產與融信也表明,未來企業將進一步降低淨負債率。

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招2:尋求多元融資

發債的收緊迫使房企開始尋求多元化多渠道融資,資產證券化(ABS)正在成為房企的融資新渠道。

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Wind數據顯示,截至2018年5月22日,2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只,發行總額超過240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。2018年4月份,海外融資總額摺合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元也大幅上升。

據國家發改委網站和上交所等渠道發現,對融創、萬科、首創、金科、華遠、萬達、旭輝、陽光城、富力等房企的境外發債予以備案登記,已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。(文/小債,編輯/一來)


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