資本力量進駐市場，就會改變原來的單純市場表現。比如，一個白領，根據工資水平能夠接受怎樣的租金，是根據自己支付能力決定的。但現在資本力量的介入，租金計算方式可能會出現一定改變。
——— 廣東省房協理事趙卓文
又到7、8月畢業季，畢業生們紛紛步入社會，租房是繞不開的話題，眼下粵港澳大灣區各城的房租又如何？數據顯示，過去一年裡，大灣區九個城市的租金均出現不同程度上漲，區間在10%—30%。其中，7月份租金漲幅同比超過20%的城市有：廣州、深圳、江門和惠州四市。
灣區城市租金上漲是一系列複雜動因疊加的結果。有觀點提出資本力量進入租賃市場推助了租金上漲，多個業內人士亦表示，長租公寓和租賃機構的紛紛落地無疑是推動租金上漲的原因之一。另外，城市新人口持續向一線城市聚集並向周邊城市和區域外溢，三舊改造和租賃市場的發展也讓更多高檔次的租賃物業入市，也是中心城市和區域租金再上臺階的原因。同時，“新區域”的漲勢值得關注，過去一年，這些區域在產業佈局、軌道交通和人才引入等方面加大投入，以“搶”來更多新人口，其樓價變動對租賃市場的影響也不容忽視。
三個“梯隊”，租金單價前三城為深廣珠
根據中國房地產業協會發布的房價行情數據顯示，今年7月租賃市場最新租金均價水平中，粵港澳大灣區的九個城市大致按照三個“梯隊”排列。
首先，租金最高的“梯隊”毫無疑問的是深圳和廣州，上個月兩個城市租金均價分別為78.3元/平方米和53.03元/平方米。儘管深廣的租金均價相差了20多元，但相對大灣區其他七個城市而言，這兩個城市遙遙領先。不過，租金單價最高的深圳，仍舊低於北京同期的92 .33元/平方米租金單價，但高於內部區域之間價差巨大的上海7月份74 .48元每平米的平均租金單價。
回到大灣區來看，整體租金呈現出兩極分化，中間租金價格水平屬於“斷檔”的格局。勉強處在第二“梯隊”的是珠海，上個月租金均價為34 .96元/平方米。相對於廣深仍有較大差距，但與其他城市相比相差並不算多。
在九個城市中，龐大的第三“梯隊”有六個城市，租金單價均在22-29元/平方米·月，按照均價排序大致是東莞、佛山、江門、惠州、中山和肇慶。東莞以均價3分錢的“優勢”領先佛山，為28.47元/平方米·月。
目前在大灣區的這六個城市中，租一間80平方米的房子，平均月租在2000元上下，相對於深圳超過6200元以及廣州超過4200元的月租金來說，門檻要低很多。
兩個“極點”， 四城租金同比漲幅逾20%
近兩週，一線城市租金上漲成為繼房價之後新的關注點。有數據顯示，7、8月畢業季的到來，北上深三個一線城市，7月份房租環比上漲2%-3%。而在畢業季的基礎上，北京和深圳同比去年7月租金均價漲幅均超過了20%，上海達到了16.46%。
繼續將視角回到大灣區城市群內，中國房地產業協會數據同步顯示，在這幾個城市中，7月份租金均價同比漲幅超過20%的城市超過了四個，分別為廣州、深圳、惠州和江門。其中，漲幅最高的江門同比去年7月租金均價漲了34 .19%。數據顯示，去年7月江門平均月租金單價僅為約18.63元/平方米。
除了以上四城上月租金均價上漲同比超過20%外，大灣區其他城市租金也出現不同幅度的上升。排在第五的是佛山，租金同比上漲了18.16%，其次是東莞，租金同比漲幅達到17 .79%，與佛山相差不大。租金漲幅最低的是珠海，同比上漲9.63%。
從租金上漲的城市特徵來看，大灣區中的“龍頭”城市和此前相對處在“窪地”的城市，是最明顯的兩個增長極。
指標表現，近一年是租金“加速”期
以租金漲幅活躍的指標城市來看，這一輪租金上漲從去年下半年到今年初才開始。在指標城市表現中，從過去兩年甚至5年以上租金變動曲線來看，近一年租金變化最為明顯。
查閱了佛山2010年以來的平均租金水平發現，2009年初佛山租金單價達20元/平方米以上，2012年底突破24元/平方米均價，直到2017年底之前基本保持在24-25元的月租金單價水平，租金單價持續5年整體平穩。隨後，從去年底到今年初，租金水平再度“上臺階”，並逐步上升到上個月的28.44元/平方米。
同樣，本輪數據統計中租金同比漲幅最大的江門，2016年8月到今年2月，月租金單價均在20餘元以下，主力集中在17-20元/平方米。從去年12月開始，江門平均月租金單價超過21元，隨後經歷了1月份傳統淡季後一路上升，上個月達到25元/平方米。
此外，來自當地二手中介的成交數據也反映了這一趨勢。樂有家東莞租賃成交數據顯示，該公司在東莞租賃均價從2016年上半年的25 .01元/平方米，上漲至2018年上半年的近27元/平方米。除了租金價格，就連租賃需求也變得更為活躍，該數據顯示，2018年上半年該公司內部租房成交量幾乎為2016年上半年的5倍。
上漲原因
A 新人口聚集， 三舊改造助推升值
此次調查中，廣深兩個“龍頭”城市和潛力發展區域的租金漲勢最明顯。在業內人士眼中，“畢業季”只是租賃活躍度環比略微上升的表現。近半年時間裡，各個城市不斷推出引才政策和利好規劃，基礎設施與交通建設又釋放出一定紅利，再加上租售並舉，這讓租房生活被提升至一個新的關注高度。
“產業發展和人口流入也是重要原因之一。”廣東省房協理事趙卓文在接受南都記者採訪時表示，在大灣區新人口流入首先聚集的廣深兩個城市，租金水平和漲幅表現都很明顯。同時，承接廣深外溢效應的城市也迎來更多的新人口。比如，惠州就承接了很多深圳外溢的租賃客。
數據顯示，人口紅利與區域租賃活躍度關聯最緊密。從目前租金水平來看，灣區租金水平最高的廣州和深圳，均為《廣東省人口發展規劃(2017-2030年)》中提到的兩個超大城市。同樣租賃表現活躍的還有佛山和東莞兩個特大型城市。
匯誠鴻圖數據平臺發佈的分析認為，在國家首批13個租賃試點城市中，大多數都是人口規模和流量非常大的城市，雖然租賃住房在不斷補充，但增速很難超過人口增速。廣州等城市人口每年有幾十萬增量，租賃住房幾年才供應幾十萬套。此外，佛山、肇慶也列入試點城市，租賃市場的發展值得關注。
此外，看過去一年租賃房源的變化，更多優質房源入市也是中心城市和中心區域租金提高的原因之一。趙卓文表示，除了人口流入，隨著三舊改造，廣深或其他城市中心的“城中村”等低價出租物業進行了區域升級，更高品質和高端的物業再進入租賃市場，租金水平也會提高。
也就是說，有一部分物業是租金漲了，還有一部分是原有的低端或者低價格的出租物業的比例減少了，被租金更高的物業替代。
B 區域規劃紅利，樓價推高租金
正如趙卓文所說，從廣深等獲得外溢效應的城市也迎來更多的新人口。
根據中國房地產業協會數據統計，發現各個城市中租金水平最高的無疑是傳統中心區域，廣州租金最高值在越秀區，深圳為福田區，佛山為禪城區，肇慶為端州區等。但是，另一份數據則顯示出，在過去一年租金同比漲幅最高的多不是以上區域。
數據顯示，過去一年，廣州和深圳租金漲幅最高的是海珠區和龍崗區，佛山漲幅最高的是此前租金水平處在全市最低位的高明區。整體漲幅最高的江門，領漲的是台山市，珠海則是金灣區，同樣肇慶租金漲幅最高的是鼎湖區。
對此，有業內人士表示，租金變動除了資本力量等外部因素外，首要因素還是供需關係，也就是新人口的流入。同一個城市內，軌道交通和道路路網的輻射區會承載相鄰核心區域的外溢效應，除了沿著軌道交通輻射，城市新中心或者產業中心帶來的人口流入，同樣會催生更多的租賃需求。所以，儘管中心區租金絕對值更高，但通常新區域或者次中心區的租金漲幅會更加明顯。
以大灣區九市中租金同比漲幅最高的江門為例，世聯行發佈的江門市場分析顯示，今年1-3月江門GDP持續增長的同時，上半年正式印發了相關產業規劃，五大萬畝園區進入提速加速建設節點。同時江湛鐵路通車，廣佛江珠城際輕軌也發佈了最新動態。同時，該分析報告指出，租金漲幅領跑江門的台山人口增長後勁十足。
“還有一個原因就是樓價上漲也會帶動租金上漲。”趙卓文表示，“例如個人投資者購房的成本增加了，從回報率角度來看，也會提高租金預期。”
仍舊以江門為例，首先從今年上半年江門的住宅成交均價來看，世聯行發佈的數據顯示，上半年江門住宅成交均價達到新高，同比上升了22%。其中，中心兩區、新會區和台山去貨速度迅速。
“從以往來看，通常租金變動明顯滯後於售價，這也是多數城市租售比回報率都非常低的原因。”對此，有業內人士表示，人口紅利和城市發展勢必會推動租賃需求，但租金也要防止“泡沫”，避免提前透支區域紅利和需求。
C 資本力量入市， 推動租金上漲
有觀點認為，各大房企急切進入租賃領域佔據“新市場”份額。開發長租公寓以及專業租賃管理公司紛紛落地，在政策風口下，資本力量進入租賃市場繼而推高了租金。
對此，業界認為在一定程度上，更多長租公寓和租賃管理公司的落地確實對租金起到刺激作用。
趙卓文直言，“資本力量進駐市場，就會改變原來的單純市場表現。比如，一個白領，根據工資水平能夠接受怎樣的租金，是根據自己支付能力決定的。但現在資本力量的介入，租金計算方式可能會出現一定改變。”
以佛山為例，目前已經落地的長租公寓租金水平相對同區域中等以上質素的出租房來說，要略貴10%-20%。儘管一間長租公寓的月租金總價可能僅在1000-1600元，但面積要小於普通住宅，折算租金單價達到45-65元/平方米以上，高於普通住宅的租賃水平。
不過，這類長租公寓比普通住宅附加了更多服務，例如統一的物業和安保管理，公共空間和平臺的配置，甚至是全屋精裝和家電。從已落地的長租公寓來看，整體居住品質提升了不少，尤其相對於以往的城中村或部分個人二手房東的住宅物業。
有觀點認為，後續市場將對租金髮布相應的監管政策舉措。比如，目前佛山已於8月1日統一執行租房網籤政策。據瞭解，此舉除了便於規範管理租賃市場、保障出租方和承租方多方面的權益外，也會掌握區域實際租金水平和變動，以便發佈更合理的區域租金指導價。
閱讀更多 佛山特價房 的文章
