提升徵收補償致勝法寶:兩個「必抓要點」,兩個「不能做」!

導讀:在徵收拆遷維權領域,是否具備捕捉維權戰機的能力對於被徵收人而言十分重要。當徵收方的一些做法出現時,等於賣給了被徵收人一個大破綻,若捕捉好了機會,提升補償不在話下。而從另一個角度講,“不能做”的事情,被徵收人則要堅決加以杜絕,否則再會抓機會也沒用,只能是“自己刨坑自己埋”。本文,在明律師提出兩個徵收維權的“必抓要點”,再奉上兩個“不能做”的須杜絕情形,相信會對大家有所幫助和啟發。

提升徵收補償致勝法寶:兩個“必抓要點”,兩個“不能做”!

“必抓要點”之一:徵收方未批先建或沒有公告

“無公告,不徵收”是徵收領域的不變真理,而徵收方要想做到有公告,前提條件是有得可公告。公告什麼呢?無非是房屋徵收決定或者徵收土地的批准文件。在城市房屋拆遷中,若無房屋徵收決定公告,則涉案項目尚缺乏合法啟動的條件,被徵收人有權拒絕任何協商、談判、籤協議而選擇靜觀其變。

而對於農村集體土地徵收而言,徵地批文及徵收土地公告的意義更大。《徵收土地公告辦法》第14條明文規定,未依法進行徵收土地公告的,被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告,有權拒絕辦理徵地補償登記手續。而對於直接關係到被徵地農民補償安置的徵地補償、安置方案公告,若徵收方未履行公告職責則被徵收人同樣有權對徵地說不。

可見,當徵收方因“未批先建”或“未公告”而犯規時,被徵收人應當及時抓住這一維權機會,一方面堅決拒絕配合下一步的徵地行動,維護自身的合法產權;另一方面及時向當地區、縣級人民政府或者自然資源部門提出徵收違法查處申請,要求徵收有關部門履行其查處職責,必要時通過行政訴訟途徑進一步實施救濟。在此類決定性問題上的強力監督,將有望為被徵收人獲取公平、合理的補償提供強大助力。

提升徵收補償致勝法寶:兩個“必抓要點”,兩個“不能做”!

必抓要點之二:徵收方違法逼遷或暴力強拆

最常遇到的“五斷”、砸門窗、人身威脅及株連式逼遷行徑,無疑均屬於嚴重的犯規動作。被徵收人切記不要被其鋒芒所嚇倒,而要冷靜理性地積極把握維權機會尋求突破:

其一,及時取證,及時報警。善於利用安裝監控探頭、安排人手拍攝等多種方式將破壞行為清晰記錄下來,第一時間撥打110報警要求警方履行保護公民人身財產安全的法定職責。一旦公安機關不作為,及時提起行政訴訟開啟進一步救濟。

其二,及時修補較小的損害,持續堅守房屋。要避免“破窗效應”的出現,將不大的損害及時修補好,確保房屋能夠繼續居住使用。這樣的堅韌作風實屬“以守為攻”,會大大削弱逼遷者的銳氣。

其三,適時自衛,保障人身安全底線。必要時可組織人手將違法逼遷的人員、車輛等控制住並及時報警,一旦這些不明身份社會人員落入警方之手,案件將朝著有利於被徵收人的方向發展。但一切自衛行為都要以保障自身安全和避免“防衛過當”為前提。

而對於更為嚴重的違法暴力強拆,被徵收人要做的就是“自我保護+取證+報警+起訴強拆違法”這4大步驟,通過訴強拆違法搭建協商談判平臺或獲取行政賠償。這一經典的維權“套餐”大家都比較熟悉了,茲不贅述。

提升徵收補償致勝法寶:兩個“必抓要點”,兩個“不能做”!

“不能做”之一:不守房,唱空城計

這是最嚴重的“把球往自己家門裡踢”的情形,必須堅決杜絕。請廣大被徵收人牢記:決不可將自己財產的安危寄希望於徵收方依法行政的自覺性上,否則將會陷入萬劫不復的深淵之中。切記,守房,是徵收維權的第一要務。不守房,唱空城計,則無所謂維權,直接籤協議搬家比較現實。實踐中,一些被徵收人是一面協商談判,一面外出務工,房屋處於間斷有人居住狀態,這是極為危險的。一旦遭遇有預謀的誤拆、偷拆,被徵收人的取證將會面臨極大的困難,確認強拆行為實施主體都會成問題。

“不能做”之二:對徵詢意見和模擬拆遷協議隨意表態同意

在諸如舊城改造、棚戶區改造、城中村改造等項目中,“徵詢意見”的目的在於瞭解被徵收人是同意改造,還是覺得住著“尚可”;“模擬拆遷協議”的目的則在於瞭解被徵收人是同意徵收補償方案確立的補償標準,還是認為補償顯著偏低不能接受。對於這兩個直接關乎被徵收人權益的重大步驟,被徵收人切不可任性隨意處置,而要將自己的真實意思進行準確表示。在這兩個環節中出於徵收方的反覆做工作、少量的獎勵金等激勵政策而“因小失大”隨意表態同意,將會為日後的維權制造較大的障礙,更會為徵收方強行推動項目創造條件。

在明律師最後想提示大家的是,規避“不能做”,把握“必抓要點”,則徵收拆遷維權被徵收人有望立於不敗之地。也只有在做好上述這些點的前提下,公平的協商溝通平臺才有望搭建,被徵收人才可能獲取公平、合理的徵收補償。徵收維權是一個動態的過程,許多變化是會隨時發生,需要隨時處置的,這就給被徵收人維權的靈活性提出了更高的要求。及時委託專業徵收維權律師代理,找個合格的指揮官,可能是實現上述要點的最佳途徑。

作者丨王小明

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