短短三天之內，香港資本市場接連迎來兩支物業勁旅。6月22日，佳兆業集團控股有限公司發佈公告稱，建議分拆附屬公司佳兆業物業在香港聯交所主板上市，聯交所已確認可進行分拆。
在此之前，6月19日，碧桂園控股有限公司(2007.HK)旗下物業板塊碧桂園服務控股有限公司(6098.HK)(以下簡稱“碧桂園服務”)在香港聯交所主板上市。這是自2014年彩生活(1778.HK)登陸香港主板以來，第8家港股上市的物業公司。
已上市8家物業公司的市盈率，大部分高於港股主板的2017年平均市盈率。
市盈率大多跑贏港股主板
6月26日，碧桂園服務收盤報10.74港元/股，漲0.19%。招股書顯示，截至2017年12月31日，碧桂園服務歸屬股東應占利潤約4.017億元人民幣(合4.795億港元)，總股本25億元，2017年每股收益約0.1918港元。
若按照6月26日的收市股價估算，當天碧桂園服務基於2017年每股收益的靜態市盈率達到約56倍。
統計了彩生活、中海物業、綠城服務、雅生活、中奧到家、浦江中國、祈福生活服務等7家港股物業公司的靜態市盈率，分別約為22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。
而2018年香港服務業統計摘要數據顯示，2017年，在香港所有上市的企業中，主板所有股份的平均市盈率為16.3。這意味著，大部分港股上市的物業公司市盈率普遍跑贏港股主板。
香港股票分析師協會副主席潘鐵珊在接受採訪時稱，一方面，物業公司的盈利相對穩定，其背後的房地產開發公司也頗具規模，香港投資者對這類公司的估值相對較高。另一方面，這些物業公司的業務不單覆蓋物業管理方面，還涉及到住宅區內衣食住行等各方面，囊括了區內的配送、物流、配套服務等多渠道業務，由於這類物業公司旗下樓盤的業主消費能力比較強，資金還是傾向於追逐一些有概念、或者抗跌能力較強的股票。
日前摩根士丹利發表的研究報告也指出，即使自3月初起，物管板塊四家上市公司股價各升約30%，但依然維持對物管板塊的“吸引”看法。主要是因為這個行業具有防守性本質，較少受政策收緊影響，盈利增長可見度高，大部分公司屬於淨現金狀態。
盈利結構之爭
目前港股上市的8家物業公司，碧桂園服務、雅生活的市盈率在45倍以上，中奧到家、祈福生活服務的市盈率在10倍左右徘徊。“這主要與物業公司的業績兌現和擴張相關，即盈利水平和規模。”中信建投證券股份有限公司研究發展部高級副總裁陳慎分析。
萬科物業創始人、深圳市之平物業發展有限公司董事長陳之平認為，從投資者角度來看，肯定關注盈利狀況。除此之外，也可能關注物業企業本身的商業模式和盈利結構。“商業模式、盈利結構是否可持續，這很重要。”陳之平說。
萬科高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全認為，物業公司的主業是服務於持有不動產的業主的不動產。
此前朱保全在與多位業主代表溝通之後，曾針對社區增值服務說過兩句話——第一句是“社區最後一百米是一場偽盛宴”，第二句是“如果免物業費安裝APP，物業公司撤出之後，業主該怎麼辦”。
陳慎也提到，現在物業IPO還是佈局階段，增值服務的收入可以作為有效補充。但當規模穩定下來，最主要的營收還是應該建立在基礎物業管理業務上，這才是物業公司的主業。
潘鐵珊表示，規模也是影響市盈率分化的因素之一。投資者對物業公司未來增長點的判斷，一方面基於區內生活方面的業務佈局，一方面就是通過管理面積來考量。
“現在物業行業集中度還很低，空間很大，未來有繼續擴大規模的趨勢。”陳慎指出，未來物業行業的競爭是先規模化競爭，最後才是差異化競爭，規模一定要先擴張。
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