導 讀
眾所周知，房地產行業企業負債率向來居高不下，60%都屬於常態，大多在80%以上，但為何今年由負債率造成的房企發展形勢特別嚴峻，甚至有走進死衚衕的可能？
銠君調研發現，債務到期、融資難、樓市調控趨嚴是三大導火索，但歸根結底是現金流出了問題。
近日，《長江商報》的一篇報道，將旭輝集團推向風口浪尖。
據報道，“高歌猛進的擴張、千億的負債、資金承兌壓力的密集襲來，曾經的地產黑馬旭輝集團，現在想停都停不下來，所謂騎虎難下！”
數據顯示，2017年年末，旭輝集團負債總額為1174.87億元，同比增長65.0%，資產負債率達77.42%。
文章認為，千億負債一定程度上支撐著旭輝集團的千億規模。旭輝集團在一二三線城市瘋狂拿地，做高銷售額，從2016年的530億增長至2017年的1040億，同比規模大漲96%。
這是否是飲鴆止渴之舉？
負債率高企
可以肯定的是，旭輝集團並不是個案。
據Wind數據顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產負債率已經超過80%。
其中，萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、泰禾集團、陽光城、中南建設、華僑城A名列資產負債排名前十。
比如，綠地控股資產負債率超過85%，而且毛利率在2017年下滑到14.85%，低於20%的行業平均水平。
在樓市景氣的情況下，房地產高負債率沒有太大問題。一旦樓市不景氣，對高負債率房企將產生較大融資壓力。
綠地控股表示，融資環境的趨緊對公司融資能力提出了更高的要求。公司將持續創新融資模式，主動控制融資規模，加強融資風險管控，提高資金使用效率，加速資金回籠，保障企業發展的資金需求。
而上半年連發安全事故已致8人死亡的碧桂園，根據Wind數據顯示，碧桂園2017年度總負債9330.57億元，相比2016年總負債5000多億元增長了幾乎1倍。而碧桂園的負債率也創下新高，高達88.89%。
為何一向以產品質量著稱的碧桂園今年連發安全事故？分析人士認為，一方面負債率高；一方面融資渠道被堵死，很可能導致企業內部管理出現問題，由此導致供應商體系、產品質量等管控不嚴，進而出現這樣那樣的問題。
碧桂園總裁莫斌也表示，“自責對近期發生的施工單位的安全事故，監管不到位、管理不到位，負有不可推卸的責任。”
眾所周知，房地產行業企業負債率一直居高不下，為何今年形勢特別嚴峻，甚至有走進死衚衕的可能？
銠君調研發現，債務到期、融資難、樓市調控趨嚴是三大導火索，但歸根結底是現金流出了問題。
現金流承壓
在房地產市場監管趨嚴的形勢下，各種矛盾一起湧現，弄得房企手忙腳亂。
第一個不得不說的是，在今年6月份，國家發改委有關負責人就《國家發展改革委財政部關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》接受採訪時表示，引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。
再結合6月份之前爆發的房企發債“中止潮”，這意味著，房企融資渠道收緊，掐住了現金流的入口。
第二個是房地產調控不是放鬆而是要繼續從緊，預計2018年後續將有更多制度性政策發佈。目前看，一線城市全面加入調控行列，代表了又一輪樓市調控升級的開始，且可能很快蔓延到二三線城市，一定程度上抑制了購房者的購房需求，房企的日子自然不會好過。
第三個是房地產企業將有大量的債務到期。數據顯示，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產業債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。房地產企業會不會發生兌付風險？
上述所有因素都作用在現金流上，大型房企一旦現金流出現問題，極有可能出現破產事件。
比如旭輝集團，為了擺脫高週轉高負債危機，2018年前7月進行了一系列融資，金額高達180億元。
但與千億負債相比是杯水車薪，去哪裡找錢仍是旭輝亟待解決的問題。
在融資渠道收緊的情況下，旭輝繼續瘋狂拿地賣地， 一旦資金鍊出現問題，可能就不得不面對破產的局面。
創造新出路
綜觀2018年發展形勢，房企今年上半年拿地金額有所下降，大型房企銷售金額穩步提升，整體銷售業績保持較高水平。房地產行業融資更加合規，融資門檻和結構也將發生新的變化。
預期下半年，一二線熱點城市調控基調從控需求轉向增供給，銷售降幅將持續收窄至規模趨穩。而三四線市場受棚改貨幣化安置比例下行調整影響，市場有效需求將有所下降，銷售規模將隨之回落。
另外需要注意的是，房地產企業的普遍高槓杆屬性決定其還債很大程度仍依靠再融資，同時在調控基調不變的背景下，再融資能力的分化會推高部分低信用等級房地產企業的信用溢價，從而進一步加大部分房企的融資成本。
那麼，在中央明確表態調控不放鬆形勢下，房企該如何破局？
目前能依賴的渠道，或許更多的是信託基金了。
據瞭解，2018年上半年，房地產信託募資規模達到2406億元，佔比超3成。相較於去年同期的1706.91億元，同比增幅超4成，達40.93%。
也就是說，上半年超1/3信託資金流入到房地產領域。
業內人士分析，在調控和監管趨嚴背景下，開發商單靠“售賣”這條道路已經很難走了，槓桿太高了，很多小型企業也因為撬不動槓桿最終走向了被收購的命運，所以他們需要其他的道路自救，房地產信託投資基金（REITs）對開發商來說或是一條新路。
《我國REITs市場2017年發展和2018年展望》顯示，截至2018年3月末，私募房地產投資信託基金（REITs）已發行規模共計692.75億元，未來潛在市值或超萬億。據瞭解，目前國內已有保利、旭輝，泰禾等房企開始做類REITs。
在消費升級和產業升級的背景下，房地產企業只有配合國家產業結構轉型需要，調整經營模式，不斷升級產品服務，構建複合型產業格局，才能創造新出路。
本文為銠財原創，如需轉載請留言
閱讀更多 銠財 的文章
