文|雷玲
降溫的背後，與武漢樓市開展的一系列
差別化調控政策密不可分
如果用一條曲線來形容武漢上半年的樓市，那就是一條“從高到低，微微起伏的曲線”。透過這條曲線，我們洞察的是2018年武漢上半年樓市的脈絡、起伏與未來。
縱觀這半年市場行情，樓市成交逐漸由瘋狂到冷靜：日光盤率逐漸減少，百萬認籌金難現市場，精裝修放開了貸款的口子，高價樓盤不再好賣……這一切都顯示，武漢樓市開始降溫，買房者回歸冷靜。
降溫的背後，與武漢開展的一系列差別化調控政策密不可分。圍繞“住房不炒”的核心，“剛需優先選房”、“公積金額度上調”、“大學生八折買房”“專項整治”等關鍵詞，都貫穿於上半年的樓市之中，共同構建了當前“量跌價穩”的態勢。
逐步降溫
“買到了！”
“我也買到了！”
“比想象中容易呀！”
6月26日，參加光谷東一樓盤開盤的購房者們，在QQ群裡興奮地公示著戰果。
當天，該樓盤以16600元/平米的精裝修均價，首開推出1000餘套商品房。由於項目地處火爆的光谷東，剛需客數量龐大，且片區斷供已久，不少首次置業的購房者，對搶到房的信心並不大。
但最終，他們成功“上車”，在大武漢安了家。而最終該樓盤的對外信息顯示，開盤並未售罄，少量140平米的大戶型依然在售。
光谷向來是剛需客和投資客最多的區域，樓市行情一直是武漢各片區中最為火爆的。該項目開盤的結果，也在印證著一個事實：武漢樓市逐漸開始降溫，購房者從瘋狂走向冷靜。
根據武漢市房地產市場信息網數據，今年1至6月份武漢新建商品住宅成交71696套，而去年和前年，這一數據分別為99409套、152110套。
成交量下降的背後，是單個項目銷售率的普遍下降。機構統計數據顯示，武漢上半年開盤樓盤187個，其中當天售罄105個，“日光率”約56%，較去年同期明顯下降。
從成交區域來看，東西湖、黃陂、蔡甸、漢南、新洲均是上半年成交的熱點區域。隨著武漢城市版圖的外擴，購房者的目光不止侷限於三環主城區內，逐漸將購房區域延伸到了四環以及四環外的區域。
相較於2017年的捂盤惜售行為，今年上半年，開發商明顯加快了推盤的節奏。不少捂盤兩年之久的明星樓盤，如位於金銀潭永旺附近的恆大某樓盤，以及位於關山大道的中建某樓盤，都在上半年對外開盤。
此外，過去開發商“量少慢推”的風格，也在今年大為改觀。動輒一次開盤推出上千套房源的樓盤，不在少數，且每隔兩三個月就推一次，房源供應上有明顯改善。據億房網統計數據顯示，6月第3周，武漢有16個樓盤扎堆開盤。大武昌、大漢口、大漢陽及大光谷各個片區遍地開花。
今年上半年，購房門檻也有所下降。與2017年動輒全款優先、百萬認籌、精裝全款的要求相比，今年瘋搶潮水逐漸褪去。位於白沙洲、東西湖的不少品牌開發商的樓盤，都打開了精裝全款的口子，購房者可以選擇精裝貸款，購房門檻較去年有所下降。
分化嚴重
市場降溫的同時，武漢樓市出現了分化的新特徵：一方面，被限價的剛需產品供不應求，遭遇瘋搶；性價比一般的項目，因價格問題而人氣不足。另一方面，新房市場紅火，二手房市場交易冷清。
值得一提的是，2018年上半年，大量剛需項目的集中入市，使得剛需內部也產生分化，剛需購房者選擇餘地變大，從而導致優勝劣汰的現象產生。
以剛需較多的白沙洲片區為例，上半年該片區的保利新武昌、保利上城、東原啟城、新力城等多個項目集中推向市場，且精裝均價都維持在13000元/平米左右。面對這麼多房源，剛需購房者更加理性，開發商、品質、地鐵、配套等多因素都是考量的重點，他們更傾向於購買性價比高、品質較好的樓盤，這也是該片區某地鐵樓盤每次遭遇瘋搶的重要因素。
另一方面，受前期高價地影響，武漢主城區潛在待售房源以高價盤居多，造成供應高端化與需求支付能力透支化。未來成交的高價地王項目將陸續入市，武漢房地產市場恐將陷入嚴重分化境地，一端是剛需、首改產品的持續供不應求，一端是高價項目的人氣不足。
此外，新房與二手房源也出現嚴重分化。由於新盤受限價影響，往往備案價格低於周邊二手的掛牌價，導致一手與二手價格倒掛嚴重。部分購房者回流至新房市場，使得市場上二手房產生“有價無市”的尷尬現象。
統計數據顯示，近18個月以來，武漢的一二手房價格差高達10.5%，位列全國名列前茅。而從今年5月武漢二手房各區域二手房掛牌均價漲幅來看，9個區域二手房掛牌均價出現下滑。2018年上半年，武漢二手房不僅交易頻率下降，成交週期也延長。
以關山大道上某樓盤為例，此前新房精裝房源均價在21000元/平米，而鏈家上的二手掛牌價在2.6-2.8萬元/平米，每平米倒掛達到5000元以上。從實際成交來看，今年3月以後，成交量和成交價格都有所下滑。
不過，無論是一手還是二手房源，購房者的買房成本都越來越高。自2017年六月以來，房貸利率已經從不上浮， 逐漸變為了上浮30%、40%，月供壓力與之相比大了不少。
或繼續加碼
市場轉變的背後，與武漢樓市開展的一系列差別化調控政策密不可分。圍繞“住房不炒”的核心， “ 剛需優先選房” 、“ 公積金額度上調”、“大學生八折買房”“專項整治”等關鍵詞，都貫穿於上半年的樓市之中，
今年2月，武漢在全國開了一個先河，推出“剛需人群優先選房項目試點”。凡是符合武漢市住房限購政策規定，在武漢市無自有住房，且自本次購房之日起前3年內無住房交易記錄的意向購房家庭可優先選購。
在隨後的幾個月裡，武漢逐步出臺剛需優先選房細則，並加強監管，將備案價格低於18000元、建築面積低於120平米的剛需房源比例，由40%擴大至60%。不少剛需一族都通過優先選房買到了房子，也進一步打擊了炒房客。
此外，武漢住房公積金個人貸款也出新政：5月1日起，武漢市購買首套房使用住房公積金的最高貸款額度將由50萬元提升至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元，這進一步緩解了購房者的壓力。
再者，隨著大學生八折租賃房、大學生八折安居房的入市，以及武漢開展的樓市亂象整治活動，都進一步落實了“房住不炒”的精神核心，讓2018上半年的武漢樓市趨於平穩。
隨著近期長沙、杭州等地進一步加碼限購政策，成交量在全國一向亮眼的武漢，會跟進步伐嗎？
業內人士表示，如果下半年武漢樓市出現升溫跡象，那不排除在限購政策上繼續加碼，以堵住投機者的炒房通道。
中指院華中分院研究總監李國政在接受媒體採訪時表示，武漢在保護切實需要住房的剛需族方面走在全國前列，後市急需解決的是供需失衡問題，只有供應起來，才能從根本上壓縮投機炒房等空間，否則仍會因城施策出臺進一步措施。
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