2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，
開發商西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱聞天公司）以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。
華商報記者瞭解到，今年4月，另一位被訴業主李女士與開發商確認合同無效糾紛一案已在長安區法院開庭審理，法院6月8日下達一審判決書，判決雙方簽訂的內部認購合同無效。
簽訂內部認購合同
◆
購房者當天支付120萬全款
◆
紫杉莊園項目又名瀾香山項目，由聞天公司開發建設。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內部認購合同》一份，認購聞天公司開發建設的位於長安區興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項目商品房。
雙方在認購合同中約定的內容包括：認購房源銷售面積約200平方米，認購房源銷售總價172萬元；乙方李女士選擇總房價款100%付款比例，根據付款比例，開發商給予總房價款7折優惠，優惠後總價120.4萬元；李女士應於2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認購房源100%房價款。
合同還約定，合同簽訂後，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房內部認購合同》或《商品房買賣合同》，並承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價款、戶型等條款。
合同簽訂當天，李女士即繳納120.4萬元購房款，聞天公司出具了收據。
兩年後購房者被訴
◆
開發商稱未取得預售證
◆
與李女士一樣的購房者有12人，買的都是聯排別墅。在此前的採訪中，一位購房者說，按規定，他們等待開發商通知，在約定的時間內辦理購房相關手續，並正式簽訂《商品房買賣合同》。但此後，購房者多次前往售樓部，“詢問正式購房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖。”
據購房者說，今年2月初，他們不僅沒等來辦理購房手續的通知，反而相繼收到了開發商發來的《關於處理紫杉莊園內部認購合同的告知函》，稱雙方當初所籤認購合同依法應為無效，要求購房者在收到函件三日內到公司處理相關事宜。隨函而來的還有一份民事起訴狀。
聞天公司的訴訟請求是確認雙方簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效，訴訟費用全部由被告即購房者承擔。理由是在簽訂合同時，雙方均明知聞天公司開發建設的紫杉莊園項目沒有預售許可證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，雙方簽訂的合同為無效合同，無效合同自始不發生法律效力。
涉案房產已上漲數倍
◆
購房者認為開發商惡意訴訟
◆
聞天公司選擇在購房者所在地起訴，包括閻良、長安、蓮湖等法院均有訴訟。
今年4月，李女士的案件在西安市長安區法院開庭審理。針對開發商的訴訟請求，李女士請求法院駁回，她認為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項目未辦理預售許可證為由訴請確認合同無效，該訴求不能成立，應依法駁回；聞天公司與她所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規的規定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購房款，必須依法依約履行合同義務。
此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購房款後遲遲不辦理《商品房預售許可證》，又以其欠缺預售證為由起訴確認合同無效，其目的顯然是因房價上漲而不願賣房，“對於如此喪失誠實，惡意追求不正當利益的毀約行為，必須予以禁止”。
根據其中幾位業主的合同計算，籤合同時每平方米折後價格多為六七千元，而目前該房產售價已漲到2萬多元，是原價格的3倍多。
長安區房管局
◆
曾處罰開發商無證銷售
◆
長安區法院認定，2016年8月3日，長安區房管局對涉案項目進行檢查，發現該項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，於同年8月9日作出處理決定，責令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關的廣告宣傳活動；立即進行企業經營整改，並對違規銷售的房屋逐一清退；儘快辦理相關建審手續。後聞天公司仍未辦理商品房預售許可證。2018年3月1日，長安區住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項目未取得《商品房預售許可證》的情況下擅自違規銷售之行為，對聞天公司予以行政處罰，即責令停止銷售活動，補辦許可證，並處罰款72萬餘元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。
庭審中，被告李女士認可雙方當事人所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》系事實上的房屋買賣合同。庭審後，法院向被告方釋明合同無效之後果，被告方堅持合同有效，堅持要求原告交房。法院另査明，涉案項目現已取得《土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，《建築工程施工許可證》。
爭議焦點為認購合同性質
◆
一審判決合同無效
◆
長安區法院認為，依法成立的合同，受法律保護。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”第五條規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
法院認為本案爭議焦點應為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》的性質，如涉案合同系商品房預售合同，則應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定確認該合同為無效合同。法院認為涉案合同應為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應為無效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無效的後果，因法庭辯論已經終結，且李女士仍堅持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理。”
6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。
購房者已上訴
◆
並起訴開發商要求辦理網籤
◆
據瞭解，李女士對一審判決不服，已提出上訴，二審將在近期開庭。
在一審判決書中，華商報記者注意到，被告李女士曾在答辯中提出，針對聞天公司惡意訴訟，被告理應提起反訴，但因原告並未明確本案所涉合同的性質，故請求法庭對此予以釋明，被告將在法庭釋明的基礎上提出反訴請求。
那麼，她是否提出了反訴呢？該案代理律師胡春梅告訴華商報記者，答辯的時候有反訴的想法，但因當時合同性質不明確，導致反訴請求也不明確。合同如果是預約合同（當事人之間約定將來訂立一定合同的合同），反訴請求只能是要求籤訂本約（又稱本合同，指為通過履行預約而訂立的合同）；合同是本約，就可以要求網籤、交房、辦證等。後來已經明確了合同為本約，但本訴是確認之訴，法庭不接受給付之訴的請求，因此無法反訴。不過，李女士已在雁塔法院上訴，要求開發商辦理網籤手續。
此前華商報報道的另一起案件中，購房者陳女士與聞天公司的糾紛已於7月27日在蓮湖區法院開庭，目前尚未宣判。
律師說法
◆
這份判決不利於維護市場誠信
◆
陝西稼軒律師事務所律師謝靜認為，房地產開發商作為專業機構，在明知自身沒有取得房屋預售許可證明的情況下，與購房人簽訂合同，後又以該條款為由請求法院確認合同無效，會在結果上造成違約者會因其違約行為獲利，而購房人卻需要承擔支付更多價款重新購房，甚至面臨因現行購房政策無法購買房屋的不利後果，該結果無法實現當事人之間利益的平衡，不利於維護市場誠信。
依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當遵循誠實信用原則行使權力、履行義務。《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》均規定了民法中一項重要的基本原則即“誠實信用原則”，其目的在於實現當事人之間權利義務的實質性公平，其作用機制就是利益平衡機制，給予法官在利益平衡上的自由裁量權。
謝靜認為，對於類似案件，在判斷合同是否有效之外，更應重點關注合同無效後當事人之間的過錯責任劃分，如開發商存在惡意違約情形，則應對購房人因合同無效造成的損失如房屋上漲差價損失或資金佔用損失等實際損失予以賠償。購房人如遇到房地產開發商惡意違約的情況，可以要求開發商承擔因其原因致使合同無效所造成的實際損失，維護自身權益。
房價上漲購房者受損
◆
開發商應賠償
◆
陝西恆達律師事務所高級合夥人趙良善認為，更為重要的是，因合同無效給購房者造成了預期經濟利益損失（即房屋上漲的差價）怎麼彌補？因開發商當時未取得預售證，購房者也知曉，故雙方均有過錯。但開發商作為具有辦理預售證義務的主體資格，負有大部分責任，應承擔因房屋上漲給購房者帶來的損失。
另一方面，如果購房者購房時並不知曉開發商未取得預售證，那麼開發商則存在欺詐，但是，法律後果不同。這一法律後果是，商品房由購房者歸還於開發商，房子歸開發商所有；而開發商需向購房者返還已付購房款及利息、並可承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。法律依據是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。
合同無效讓購房人
◆
承擔了商業風險
◆
長期關注房產領域案件的上海秦兵律師事務所律師徐斌分析，在商品房買賣的法律體系裡有兩種合同，一個是認購書，稱為預合同，另外一個是正式的商品房買賣合同。
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有三個規定：一是沒有預售許可證的買賣合同無效；二是如果認購合同內容詳細可以認定為買賣合同；三是如果開發商隱瞞沒有預售許可證的事實需要懲罰性賠償。
徐斌認為，判決認購合同無效，雖然符合法律規定，但是違背了保護購房人利益的立法本意，讓購房人承擔了開發商的商業風險。
判決沒問題
◆
但又明顯喪失公平正義
◆
西安市律協建築工程與房地產專業委員會委員、北京市盈科（西安）律師事務所合夥人律師薛鵬認為，單純地看，判決沒有問題，但是這樣的判決又明顯喪失公平與正義，而且是對開發商惡意違約的縱容和鼓勵，一份缺乏公信力的判決就是一份糟糕的判決，更何況還有一個非常惡劣的社會影響。本案中，法院實際上也是知道對方在惡意違約，只是認為沒有既能符合現行法律的規定，又能夠保護購房者利益的解決方案而已。
薛鵬說：“我認為法院完全可以根據合同無效時，要求過錯一方賠償對方因此所受到的損失來判，這樣即使認定雙方都有過錯，也可以保護購房者的一部分利益，而且，如果從過錯責任來說的話，購房者在這方面舉證得當的，是完全可以證明開發商應承擔主要過錯，這也完全符合《民法通則》、《民法總則》、《合同法》中關於合同無效的一貫規定。而購房者所受到的損失在本案中就是房屋差價損失。”
外地案例：購房者起訴要求賠房屋差價
◆
法院判決開發商賠償110萬元
◆
據華商報記者查詢，開發商以自己無預售證為由起訴購房者並非首次。
2016年8月有報道稱，15年前，韓先生繳納首付款購買了由北京某房地產公司開發的一套公寓，但由於該項目五證不全，他遲遲沒有拿到房產證，也無法辦理貸款。多年後，就在房價已上漲五六倍時，開發商以沒有商品房預售許可證為由主動起訴業主，要求確認當初簽訂的購房合同無效，很多業主因此拿到了合同無效的判決。
北京朝陽區買公寓
◆
房價上漲5倍多 開發商要“毀約”
◆
當時，因接到開發商的廣告宣傳，韓先生來到位於朝陽區黑莊戶的雙旭花園小區看房，挑中了一套已是現房的99平方米的公寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內銷商品房預售契約》，房款總額為19.3萬餘元。根據約定，韓先生繳納了近7萬元首付款後，可入住該房屋，其餘房款由開發商協助辦理銀行按揭貸款。繳納了首付款後，韓先生裝修入住。但由於開發商五證不全，不僅房產證辦不下來，按揭貸款也無法辦理，因此他遲遲未繳納餘款。
2006年以後，同地區房價已上漲不止5倍。開發商卻陸續將購房人告上法院，要求確認其與購房人簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》無效，收回已經出售的房產，不僅要求購房人騰房，還要求他們支付這些年來的房屋使用費即房租。開發商理由是：當初售房時尚未取得房屋預售許可證，根據相關法律法規的規定，其與購房人所簽訂的商品房預售契約應屬無效合同。
法院一審判“合同無效”
◆
再審後強制執行騰退公寓
◆
2008年，韓先生被開發商告上法庭，之前已有多名業主被起訴。開庭時，開發商自稱賣房時已告知韓先生他們沒有預售許可證，但遭到韓先生的否認。但韓先生和很多被告的業主一樣，最終都輸了官司。法院確認，到案件審理時，開發商只取得國有土地使用證及建設用地規劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區的開工證、商品房預售許可證及房屋所有權證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內銷商品房預售契約》無效，韓先生需騰房，並按每月800元的標準給付開發商房屋使用費；開發商退還韓先生6.9萬餘元購房款。
韓先生上訴，被駁回。又申請再審，2009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。2010年初，韓先生夫婦被法院強制執行騰退了公寓，當時在北京只有這一處居所的夫妻倆因無家可歸，曾一度借住在朋友家中。
起訴開發商要求賠差價
◆
終獲賠償
◆
後來，韓先生起訴開發商，要求其賠償因《北京市內銷商品房預售契約》無效給自己造成的購房溢價損失和裝修費用。律師認為，開發商在無商品房預售許可證的情況下，與購房人簽訂自制的格式合同，導致商品房買賣合同被確認為無效，負有完全責任。房屋估價價值為133萬餘元。
法院審理認為，開發商在未取得商品房預售許可證的情況下，以商品房的名義對外銷售房屋並承諾辦理房屋買賣過戶手續，之後亦未積極補辦相關手續，其對合同無效負有重大過錯。法院經過綜合考慮後判決涉事地產公司賠償韓先生房屋差價及裝修損失共計110萬元。
開發商上訴，2014年3月，三中院終審維持原判。此後，為了拿到賠償款，韓先生在賠償數額上作出了一定妥協，最終與開發商達成執行和解，拿到了賠償款。
網友觀點
@趙楊：法院判決竟然趕著預售證下來的前一天，為什麼會這樣呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打贏官司收回房子另行銷售，可你公司的誠信呢？
@明天會更好V5：可以宣判合同無效，但無證售房本身就是違法的行為，取消開發商的房地產開發資質並罰款，還要賠償購房者的損失。
@天道酬勤：這讓我想到廣州一起官司，當事人1998年花26萬買了一棟房子，2012年拆遷，原房主以當事人不是當地村民為由，起訴到法院，要求判決買賣合同無效。法院是這麼判決的：撤銷買賣合同，判決拆遷補償款為14年房屋升值，補償款為被告所有，原告承擔訴訟費用。
@文豐：無證違規銷售，應該重罰，罰得傾家蕩產。現在就是對他們太寬容，他們才敢自己舉報自己。
@何宏文：本案應先追究開發商不誠信並記入黑名單，要不是開發商欺詐，購房戶肯定會在別處買同樣房價的房子。開發商用購房者繳納的定金或購房款開發樓盤，那麼相關款項產生的利潤應該按資金佔比判還給購房者，還應該讓開發商賠償起訴時與購房者交款時的房屋溢價差額。
不要讓不誠信像瘟疫一樣蔓延
開發商“自己告自己”無證售房，要求判合同無效，事件一爆出，就引起軒然大波，因為它挑撥著購房者脆弱的神經——在房價高企的當下，想買房得靠運氣“搖一搖”，甚至已經付款籤合同的房子居然也被開發商運用法律討要回去。而人們更不安的是，害怕這種不誠信的行為像瘟疫一樣蔓延。
有理性的人會說：“這就是買無證房的風險。”誠然，貪一時便宜買無證房，固然該承擔相應的風險——可能各種證件始終無著，可能會被開發商為利益反噬，但相信當初買房時，開發商一定沒有將這些風險告知購房者，他們只會信誓旦旦地保證：證遲早會下來的，房子遲早是你的。
然而，反轉來得太快。在法律必須遵守相應的“規則”，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《城市商品房預售管理辦法》進行判決時，被這場誠信風暴裹挾著、可能因房屋溢價損失半輩子積蓄的購房者該如何自救呢？也許他們在這場官司裡沒法找到滿意的答案，但《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》可能會為他們提供一個出口，也為社會誠信體系提供一個平衡的支點。
另外，案件裡還有一個值得人關注的點，2016年4月8日，西安首場電視問政後，被問政的西安房管局“雷霆出擊”，於兩日後下派190名房管監督員到188個未取得商品房預售許可證的項目點，蹲點監督無證售房行為，當時媒體進行了大量報道，報道稱“使得西安五證不全銷售現象得到了控制”。然而，諷刺的是，2016年4月25日，李女士還是與涉事房產公司簽訂了“內部認購合同”。
事情終究是敗露了。2016年8月9日，長安區房管局對這個無證銷售的項目作出包括“停止一切銷售行為”等在內的處理決定。其中有一條格外值得關注——對違規銷售的房屋逐一清退。然而，事實是行政手段的制裁遠遠不及利益的驅使，開發商確實對已銷售房屋進行清退，不過是在房價高企的2018年，而這時的房價已非2016年可企及。
一份處理決定作出後如果僅僅是作出，而沒有落在實處，也沒有人跟進，說到底就是“一紙公文”，它對開發商毫無制約作用，遑論威懾力，這種“不作為”也間接為開發商的不誠信提供了土壤。
8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通報五家不誠信房地產企業，責令限期整改，並視整改情況而定是否將其納入聯合懲戒體系。
希望相關懲戒措施可以再多些、再有力些，只有真正為開發商套上金箍，不讓處罰流於形式，才能使房地產市場不斷走向正軌，不讓誠信在這場風暴中“失聯”。 （高雅梅）
來源：華商報記者
閱讀更多 唐山市人民檢察院 的文章
