从买下房子的那一刻起，也许你就早早开始了各种规划：一定要把房子装成什么什么样子的……但畅想诗意生活的同时，你却唯独忽视了一点：无论是毛坯房还是装修房，你对于要交付给你的房屋的面积是否缩水、建筑质量是否过关等问题的辨别是不是一头雾水？
而实际上国家对于建筑工程、装修工程的保修期比如卫生间、厨房防水、外墙防渗漏都是有时间规定的。若收房时未发现这些问题，准备装修时出现问题该找谁？入住后是不是麻烦会更多？
所以正是鉴于粉丝们不断咨询相关问题，因此，我们本期就专门以一次毛坯房验房实例来细细讲下：为什么收房装修前，一定要请专业人士来验房？验房中有哪些重要的方面是一定不能忽视的？
01
收房时要看什么？先查验相关文件
业主验房时究竟该如何验？看似只是普通的交房、收房，但实际上却是对房屋质量问题后期避免推诿、事前划清责任的最好办法，同时借验房也可让我们对房屋结构、管道、线路排布状况有一个深度的了解，为装修做好准备。
但遗憾的是大多数人对验房要验啥并不清楚，也没有专业的验房设备，所以本期，我们就以我们的专业验房师为一位业主验房的过程来说明为什么一定要专业验房。
业主的房子位于郑州市鸿苑路上的鸿园玉兰苑，是6层的洋房，毛坯房。交房之前，屋主本人孙先生也去看过，但看了半天也没看出来什么，但到收房时由我们的验房师陪同，一圈专业的验房下来，他才知道要整改的小问题还真不少，要是这些都不做，将来真的是让人后悔莫及。
验房前，我们的验房师按相关规定，提醒业主收房时应先查看开发商出具的各种文件是否齐备。
01 “一表两书”
首先要看的是“一表两书”，这是能交房的法定条件，是国家强制性要求，必须有的，即开发商必须取得《建筑工程竣工备案表》，同时向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
具体到这次我们这位业主的收房经历，交房时开发商在售楼部向业主们公示了《建筑工程竣工备案表》，同时向我们这位业主提供了“两书”。
取得“一表”，说明房子在交付前经过了相关部门的验收。“两书”则是开发商对商品住宅质量的法律承诺。房子在保修期内出现问题，开发商要负责维修。我们也看到，两书中明确了房屋主体结构、屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的质保期限。
02 分户验收＆房屋面积实测？
1.《工程质量分户验收合格证书》
除了一表两书之外，开发商还应当按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字确认的《工程质量分户验收合格证书》。有了这个，意味着开发商在房子交付前已经对分户检查的内容进行了整改验收。
这个从后来我们为业主验房，看到类似次卧墙面这样的补丁就可看出，这是整改过的。
我们和业主一起收房时，发现有的业主的入户门上用透明胶张贴着这份《工程质量分户验收合格证书》，但在该户业主的入户门上，则并未发现。物业人员称交房前开发商统一把《工程质量分户验收合格证书》张贴在相应业主的入户门上，可能是被风吹落不知飘向何处了
，答应为业主再提供。
2.房屋实测面积报告
因为是预售，当初买房时与开房商签合同时对房屋的面积都有明确，但收房时我们要收的房子面积与当初签合同时一致吗？这个就需要开发商提供一个具有法律意义的第三方的房屋实测面积报告。
这份房屋面积实测报告通常一般是开发商向房管局提出申请后，委托由专业的测绘机构出具，具有法定效力，且必须在交房时向业主提供，同时房屋实测面积也是办理不动产证时的依据。
但在收房现场，业主并未收到这份报告，向物业上询问，物业上声称能出示的所有东西都在这里了，并表示这个等着办不动产证时肯定是要做实测的。
3.室内环境检验报告，这个也是该在交房时向业主提供的，但在交付现场，业主并未收到这份检测报告。
少了这两份文件，房子是该收呢还是不收呢？还是再等等呢，业主有点纠结，但最终还是表示先去实地验房吧。
03对照你的购房合同了吗
除了上面必须具备的法定条件，我们与开发商签的购房合同中的约定也是收房时该一一对照的。但在收房现场，几乎鲜少有业主对照来收房的。那么，你呢，你收房时想到了你沉睡的合同了吗？
02
对照实例 实地验房
实地验房了，要验什么？我们验房的标准和上面要求一样：一是国家强制性标准，二是合同中的约定交房条件，三、也综合了我们认为不能忽视的方面。
一、门窗/栏杆
01入户门
验房先从入户门开始，入户门为浙江星月神钢质隔热防火门，其材质、执行标准均在门内侧上方标注。
检查发现子母门的子门和母门不在一个平面上，一侧高出另一侧好多，门关不紧。门上有一凹坑、多处擦伤破损。子门下部锁无法打开，下部胶条开裂。
好在一旁跟随的物业人员立即责成入户门供应商进行现场维修，还是不错的。
总结：
1.检查入户门的品牌、材质、防盗等级等与合同约定是否一致（不过多数情况下，当你看合同时会发现开发商当初对你什么都未承诺，这就是现实。）；
2.门框安装要牢固、完整，门框与墙身间打胶要密实。关上门听听隔音效果，感受下门的密封程度等；
3.门面不能有磕碰、破损等；
4.把门反复开合几次，门轴转动要平稳顺畅、灵活；
5.门锁要完好，安装牢固。多转动锁舌几次，看看锁舌与钥匙转动是否灵活、方便。
02推拉门/窗户
在次卧窗户下侧发现有外露钢筋，客卫窗户扇安装不够牢固。
通往北露台的玻璃门锁舌不畅，门也无法紧密闭合。门外侧一处密封胶破损，此外，客厅推拉门表面有划痕。
总结：
对推拉门和窗户，主要检查是不是推拉正常、锁扣正常，打胶是否严实。玻璃是否有破损和水雾水汽等。
1.室内推拉门、窗户安装要牢固、完好。推拉门开关、推拉要自如，开启灵活。窗与墙体间封胶要牢固、密实，表面不能有破损。观察外窗或临露天阳台处的推拉门处是否有渗水痕迹，若有渗水，说明闭合不严，要整改；
2.窗户开闭合要灵活，门、窗的锁具完好，不失灵，锁舌扭动要顺畅，平开窗、门的扳手安装要牢固、不松动；
3.窗框不能有翘曲、变形，纱窗完好，无破损；门窗玻璃要完好、无破损，没有水汽现象。如果玻璃出现有水汽现象，说明中空玻璃的密封不严。
03防护栏
次卧飘窗处有一防护栏，安装牢固。
总结：
1.栏杆先要检查安装的牢固程度。另外是栏杆的高度与间距；
2.国标的规定是，如果外窗的窗台距地面、楼面的净高低于0.90m时，就应该加装防护栏；
3.阳台的栏杆，根据楼层位置不同，净高应不低于1.05m-1.05m。栏杆的垂直杆件间距离不得大于0.11m。
二、上下水
上下水的标示清楚。
01上水
检查了厨房、卫生间等各用水点，出水通畅、水压正常。
总结：
要检查上水管道有无渗露、堵塞，各用水点要出水通畅；检查放水时尽可能让水流开大，目测水流呈喷出状，水压符合要求。
02下水
检查了排水管，包括厨房、卫生间、阳台等区域的排污管、雨水管、洗衣机管、地漏等，排水通畅。
总结：
1.排水管不能有渗露、堵塞，检查时可以接盆水往各下水点倒，重点是台盆、马桶、浴缸及阳台地漏处；
2.卫生间、厨房、阳台通常要比室内地坪低1-2公分，有一定坡度，利于排水。排水管不能有倒坡现象。
强调：不管是现在还是装修时，上下水的通畅等问题都是要重点注意的。
三、防水
防水检查有两方面：一是检查房内是否有水渍和渗漏，包括顶面、墙面、地面等，另一项是室内防水，卫生间做了闭水试验，检查未发现有渗漏。
总结：
1.查看地面、墙面、顶面，不能有水渍、渗水，如果是顶层，最好下雨天检查，发现渗漏一定让开发商维修。其他的，窗户处、卫生间也都是检查重点；
2.卫生间闭水试验是要做的，地面、墙面要做到不渗不漏（国标要求：防水层应从地面延伸到墙面，高出地面100mm,浴室墙面的防水层不得低于1800mm）。防水做得好，后期装修时也可少花一部分费用。
强调：室内做好防水，同时防室外水渗漏到屋内也都是装修时该注意的要点。
四、强弱电
01强电箱
强电箱上的标签标示清楚正确，一目了然。但检查发现强电箱松动，空开安装不够牢固。
总结：
这里简单普及下，何谓强电弱电，其实主要是用途不同，强电是一种动力能源，如家里的照明、电器用电等。弱电是一种信号电（比如音频、视频线路、网络线路、电话线路，直流电压一般在36V以内）。
把强电箱内的每个电闸扳下来，再推上去，一一对照，看接线否正确，看电闸是否能控制相应线路的灯具及及插座。
02弱电箱
弱电箱里的小问题：少插排。很多人以后会把路由器放在这里，还有光猫，这都要用到电源。
总结：
1.弱电箱里最常用到的就是有线电视线，光纤。看下弱电箱的材质，如果材质太次，箱体容易变形，影响箱内的设备，装修时可直接换了，这个花不了多少钱；
2.弱电箱跟强电箱，不能离得太近，若装修时想移位，要看条件是否允许。
03开关、灯
南阳台、厨房少灯。
总结：
一般情况无多大问题，装修时还可整改。
04插座及漏电保护装置
检查发现主卧、次卧空调电源未经过空开漏电保护。
总结：
1.插座要安装牢固、无松动；测试插座是否有漏电保护，确保漏保能正常跳闸；
2.火地零正确。要有专用的空调插坐，洗衣机、电热水器、空调电源插座最好带开关，这样就不用再拔来拔去，这个装修时尤其要注意。
强调：水和电都是验房时的重点，开发商在交房时应该向业主提供管线分布竣工图（水、强弱电、结构），如果未提供要向开发商索取，这可是我们后期装修时必须要了解的。
五、墙面
01墙面空鼓
虽然开发商之前也对墙面做过检查和处理（墙上有不少补丁），但验房师用空鼓锤滑击墙面时，发现空鼓处仍比较多：东南次卧6处，客厅、餐厅、北边客卫，西南主卧有多处。在室内都做了标注。此外，客卫生间北墙有空洞。
总结：
科普下，墙面“空鼓”一般指墙面抹灰层与结构层（混凝土或砖墙）之间因粘贴、结合不牢而出现的空鼓现象，空鼓部位一般会略高出四周整体平面。
1.墙面的抹灰层不能空鼓，这样会导致后期装修时刷乳胶漆开裂、掉墙皮，贴砖的话易致墙砖开裂、脱落；
2.地面、顶面的空鼓同样要引起重视，尤其是顶面，如果不做处理，后期装修后顶面掉皮下来可是会砸到人的，地面的空鼓则会让铺贴的瓷砖和木地板都不好固定；
3.墙体不能有空洞，要封堵、填实。
02墙面裂缝
发现墙面裂纹有多处，其中东南卧1处，主卧2处等，厨房烟道的开裂尤其严重。
总结：
墙面的裂缝原因可能是温度，也可能是不均匀沉降等多种因素导致。但不管是什么原因，都应该根据裂缝的大小及时处理掉。
03墙面起砂、脱灰
主卧西墙起砂严重。
总结：
科普下，由于施工或者原料等原因，造成墙面抹灰层过于疏松，导致起粉，起砂等情况出现，实际就是墙面容易掉灰，掉沙。
这会使得墙面承载能力差，导致后期装修时瓷砖易掉落，墙纸不易固定等，所以必须进行处理。
强调：空鼓、裂纹问题比较常见，这与能否保证后期的装修质量息息相关，如果不是很严重，可以在后期装修时整改，如果严重则一定要让开发商解决。因为这直接导致到后期铺贴的瓷砖易脱落，外墙渗水等问题。
04墙面平整度/墙面垂直度
墙面平整度的相关情况都在室内做了标注，东南卧的西北角垂直度误差15mm，不合格。
总结：
墙面平整度、垂直度的要求都是2m内误差小于4mm，超过就是不合格，也包括门窗的垂直度等。
六、顶面水平度
该房子的顶面是不规则的坡屋顶。
对房子顶面水平度的基本要求是同一个房间内误差小于10mm。对普通的平顶房屋，检查时可先目测顶面楼板是否平顺，有无特别倾斜，也可以用仪器检测。
七、地面平整度
地面平整度这块儿整体没有问题，值得点赞。
总结：
地面平整度标准：同一个房间内误差小于10mm。想查看地面是否平整，只需要用长尺(或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，即可检查。
八、阴阳角
阴阳角误差应小于2mm，检查发现个别地方呈钝角。
总结：
科普下，简单来说墙面凹进去的地方叫阴角，比如顶面与四周的夹角。墙面凸出来的地方叫阳角，比如窗洞口与墙体的夹角。
上图阴角误差大，两个墙面的夹角不接近90度，对于这样的墙面最好在前期就找平。后期再去修补就比较麻烦。
九、烟道
检查发现烟道松动严重，需整体加固。
总结：
烟道要独立设置，对烟道的要求是耐火要符合标准，这在现场无法检验，但烟道的裂纹和松动是必须要处理的。
十、空调洞口
在相应的位置，都开好了空调的洞口。但遗憾的是，验房时发现，只在次卧位置发现一个现成的室外机放置位置。
总结：
预留的空调洞口要标准，高的不能太高，低的不能太低，阳台等处的不能有倒坡现象，要不容易引起室外的水顺着空调洞口倒灌。
十一、室内卫生
打开门的那一刻我们就看到，室内卫生还是不错的。
总结：
验房时室内卫生虽不是关键问题，但仍是要注意的，至少这反映了交房方的态度。
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总结：
1.通过此次实地验房，客观地说业主这次要收的房，室内整体质量还是不错的。但尽管如此，发现的要整改的小毛病也不少，好在物业上表示对发现的问题都会及时去处理。
2.对业主来说，这次由我们陪同验房，跟随验房师一项一项去看看到了不少问题，同时也了解到后期装修时哪些问题该重点做，哪些问题一定不能忽视，比如房屋的结构是怎么样的，哪些是承重墙，哪些是剪力墙，水电线路的问题等，而之前业主自己去看时却几乎没发现什么。
如果这些问题没被及时发现并处理，且装修时你不知到该把重点放在哪里，该如何做，安心入住恐怕是谈不上的。
没事儿唠两句
验房现场要做的检验项目虽多，看似麻烦，但前期工作细致了，是不是才能保证后期我们的装修和入住无忧和安心？所以，如果您有验房方面的问题欢迎私信。
（文中部分图片由知家Home自摄）
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