廈門房價跌了1萬多,地價回到2~3年前,你怎麼看?

鄭日安


廈門房價“量價齊跌”,地價也大幅回落,地價迴歸到兩三年前的水平。一股恐慌情緒蔓延,成為了全國新聞,可見人們是多麼期盼房價下跌,多麼緊固地抓住這樣一個聊可證明房價會下跌的例證呀。

它帶給我們的啟示是,沒有什麼是隻漲不跌的,哪怕有些東西牢牢上漲了十幾年甚至更長,甚至猶如經濟增長,也會有早中晚期,有生老病死的週期。

這次廈門房價下跌,就有晚入局者,少則虧損三五十萬,多則上百萬,有些手握多套的,割肉都沒有機會,不被允許。猶如被鎖倉的長生生物股票,天天看著跌停的信息。

有人嘆氣到:廈門房地產的冬天真的來臨了!它是後期追漲上來的城市,卻漲勢迅猛,成為了領跌的城市。

有數字對比可看出廈門的房價之高,可看出外地人的推動,恐慌情緒的推動。廈門房價高峰時每平方5-6萬元,買一套房500萬左右,2017年,廈門城鎮居民年人均可支配收入50019元,也就是說,一年收入都買不起一平米的房子。

由於有中介等較大利益,我認為上漲時有誇大的上漲,而下跌時,卻會存在隱藏的,隱性的更大的跌幅。

當然,也有不同的聲音。如廈門大學教授戴亦一就憤怒地說:有人說廈門房市崩盤,那是唯恐天下不亂!只不過是前期上漲過快,下調20%而已,如果限購政策放開,一定還是漲漲漲。

但我的疑惑來了,為什麼限購政策要全國推開,是非得漲到失控的地步嗎?是漲一定就合理,而控制上漲,甚至房產下跌就不合理了。

唉,有的時候,長期以來,上漲成了天理了,凡喊跌的都是違反天理。

你們認同這樣的判斷嗎?


財經作家邱恆明


我覺得廈門房價跌了1萬多元,地價回到2—3年前,是一種房價和地價迴歸正常軌道的表現,並不值得大驚小怪。



因為廈門作為熱點二線城市,在不同時期的房價表現都是較為“積極的”和“靠前的”,成了全國房價上漲的典型城市,也確實需要採取過硬的調控措施降溫。所以,廈門市政府在歷次調控中的措施也是較為嚴厲的;儘管如此可是房價卻依然難以得到有效遏制;今年以來廈門市政府調控樓市的措施較其他城市更為猛烈:



一是廈門將健全完善房地產市場調控長效機制,推進租購併舉住房制度建設,實行差別化的調控政策,滿足首套剛需,支持改善需求。二是有效引導市場預期,加強商品住宅土地供應,加快商業地產去庫存,確保去化週期和房價控制在合理區間,全面加快地鐵社區等保障性住房建設,促進房地產市場平穩健康發展。



三是廈門安排投入48億元推動住有所居。加快建設各類保障性住房,建設一批產業園區公共租賃房,打造公共交通便捷、生活配套齊全、基礎教育完善、醫療設施完備的保障性住房居住環境;完善財稅、金融扶持政策,鼓勵專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度,滿足各階層居民住房需求。



可以說,廈門市政府這些樓市調控措施已初見成效,使島內房價普遍跌了1至1.5萬/平米,島外跌了6000-1萬 /平米左右,同時也使出讓地溢價率下降幅度較大,地價也回到兩三年前的水平。如此,房價和地價確確實實被壓了下來,是一件值得慶賀的喜事,意味著購房剛需族將得到不少實惠,經濟負擔少了一大截,生活壓力也有所減輕。為此,我們應為廈門市政府努力調控房價、認真落實中央政府提出的“房子是用來住的”的精神抱以高度稱讚,是為民辦實事的具體體現。



但廈門市政府仍不能放鬆警惕,很多誘發房價上漲的因素依然還在,要有未雨綢繆的樓市調控戰略思維,不斷根據樓市變化的新動態和中央政府的新要求,出臺新的調控措施,防止房價再出現大幅反彈;同時在土地拍賣中更應讓利於開發商,消除不願降低出讓價使土地流拍現象再發生,做到保證房地產開發商正常拿地,保證新增樓盤土地之需,從而確保住房供需平衡,為調控好樓市價格和穩定樓市價格奠定堅實基礎。


財經深思


房價高居不下,一定程度上受壓於高昂的地價成本,而對於開發商而言,承受高昂地價成本的同時,實際上還是會把成本轉嫁給投資者,而不斷促使房價的上漲。實際上,從建築價格、土地價格以及各類稅負成本支出來看,土地成本價格還是佔比不少,而一旦地價成本顯著回落,那麼對於房價成本而言,也會帶來一定積極的影響。不過,廈門地價回落,或許是局部現象,更需要看會不會引導至全方位、多領域,並形成多地跟風效應,這也是房價下跌的標誌信號。不過,對於持續存在的高房價現象,終究會出現一個拐點,只不過是這一個拐點何時確立,這估計已經為時不遠了,但房價影響多個行業的興衰,房價下跌對經濟發展影響恐怕需要做好更充分的應對準備。


郭施亮


房價漲跌是一種正常的現象,只漲不跌屬於畸形現象屬於違背事物基本規律的。投資房產應該和投資股票一樣有賺有賠才符合事物的基本發展規律。廈門僅僅是一個開始,但絕對不是唯一,全國前期房價瘋漲的城市都會出現廈門一樣的現象。因為只有則這樣的現象頻繁發生,才能警告投資房產者,投資有風險,投資需謹慎,才能有效遏制盲目的勢頭。

房價只漲不跌的預期傷害的不僅僅是普通老百姓,而且還有實體經濟。不少企業覺得投入實體不如炒房賺錢,就把本應該進行實體生產的資金用在了炒房上,導致的結果就是實體的衰退。實體衰退會導致更多的資金湧向房市,從而造成惡性循環,最終的後果是十分可怕的。房子只是一個住的地方,本來就沒有太多的意義,賦予更多的價值本身就是不合理的。

不要聽信所謂專家土地有限,需求很大等錯誤思想影響。如果投機者現在還一意孤行的進入房地產投機,那麼就要做好鉅虧的準備。其實收益和風險稱正比是事物的正常現象。一旦一個事物收益高但風險卻很低之後,那麼這個事物就處於了非常危險的不正常狀態。一切的反常都會迴歸正常,這是難以改變的歷史規律。所以廈門房價下跌僅僅是開始,今後還有更多的城市跟進。


深度軍備


我的看法是,廈門房價一年跌了一萬多,說明中國房價只漲不跌的神話是可以破裂的,更說明,房地產調控不能半途而廢,只要嚴格執行房地產調控,房價肯定會跌的。同時,廈門地價回到2-3年前,說明地價是由房價說了算。房地產市場成交下滑,房價下跌,導致開發商拍地熱情大減,只有少數國有房企才敢通過較低溢價的方式,來拿地了,風險開始加大了。

那麼,廈門房價為啥會出現大跌呢?一方面,廈門房價前期漲幅過大,五至六萬/平方米,真可與一線城市房價比肩。而一旦遭遇地方政府嚴打,調控開始嚴格,這個市場各路炒家馬上處於觀望狀態,由於買漲不買跌心理存在,一二手房價格都出現了明顯下跌,而且成交量下滑得比較厲害。

另一方面,廈門在限購、限售之後,周邊各地區的人都失去了購房資格,使得炒房者要麼失去購房資格,要麼被限售令鎖在了廈門的房地產市場中,就是想割肉出逃,也沒機會。


現在問題是,廈門房地產出現大逆轉,一二手房價出現不同程度的下跌。對此,我們的看法是:第一,房價“只漲不跌”是神話,現實生活中根本不存在。之前已經京郊通州部分樓盤去年高峰時房價4萬/平方米,今年6月末跌到了2.8萬/平方米。而如今廈門房地產出現“量縮價跌”的問題,這告訴我們現在投資房地產的風險很大。


第二,廈門房價高峰時5-6萬/平方米,買一套房起碼要五百萬都不止,這已經遠遠脫離了當地居民的購買力。根據國家統計局公佈的數據,2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元,城鎮居民人均可支配收入50019元,在全國未能排入前十。這意味著,當地居民一年收入,連一平米的房產都買不起。


不久前,易居研究院發佈了一份《80城房價收入比偏離度研究》榜單。在這份榜單中,有54個城市偏離度為正,29個城市偏離度為負,其中偏離度最高的就是廈門。

也就是說,從居民收入的角度來說,廈門的房價是最難以負擔的。而任何脫離當地居民收入的高房價,都很難支撐長久的,一旦投機炒房者撤離或處於觀望狀態,當地房地產就會進入長期調整時期。


最後,可能在很多人看來,高地價決定了高房價,其實這是錯誤的。地價高低要看房價的臉色,如果房地產市場“量價齊漲”,土地就會受到房企追棒,地價會越來越值錢。


而當房地產出現“房價下跌,成交低迷”的情況,投資者保持謹慎狀態時,地價會因過去的高溢價而回落得更快,回到原來水平也是常有的事情。現階段,在廈門只有國有房企才敢拿地,或者乾脆土地一上市就流拍了。所以,正是房地產市場虛假繁榮才帶動了當地的地價瘋狂上揚。


不執著財經


400萬人口,GDP總量不過4300億,就算放在二線城市也很普通的廈門,房價竟然比一線城市廣州還高,確實是一朵奇葩。(放在福建,廈門的經濟總量也只能排在福州、泉州之後,居於第三位。)


廈門一直被成為是全國房價負擔最嚴重的城市。廈門的房價與收入比為24.5,僅次於深圳、三亞,位居全國第三。而且,廈門還是房價租售比最高的城市,以2018年1月的房價與租金比值為例,該數值高達1100——這意味著,當房價與租金分別保持不變時,在廈門買一套房需要91.7年才能通過租金回本。



儘管它有旅遊名城的稱號、有福建最美城市的好名聲、泉州人的“後花園”、稀缺的島內資源等等,但廈門房價泡沫嚴重幾乎沒有異議。但只要是泡沫,終歸會有破的時候。


比如,在湖裡枋湖梧桐西路的新景龍郡小區,2017年3月份高峰時期單價曾賣到6.95萬/平米,按照現在鏈家的價格,6月參考均價為5.6萬元,降了1.3萬元。


個別樓盤不代表整體,但從安居客披露的數據來看,今年以來,廈門的二手房均價已經平均下降了3000元以上。而且是從3月以來,廈門房價一直都在跌。


麵包便宜了,麵粉也得跟著降價。今年7月2日,廈門出讓五幅商住地塊,起拍價降至1.7萬-1.8萬/平米,而一個月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬/平米創出新低,僅僅一個月,地價又降了30%。


從孔方兄統計的數據來看,廈門住宅用地成交價最高點出現在2016年8月,高達3.3萬元/平方米,而到了今年7月則降到1.8萬元/平方米。



對於一個居民全年平均收入46630元的城市來說,一年收入只夠買一平房顯然是不正常的。如果說廈門房價還要繼續下跌,大家也完全不用意外。或許,廈門房價的調整才剛剛開始。



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孔方財經


這個問題下面的說明是:有自媒體消息稱,相比2017年3月高峰期,目前“(廈門)島內房價普遍跌了1-1.5萬/平米,島外跌了6000-1萬 /平米左右。”7月2日廈門出讓了5幅地塊,溢價率高的也只有18%,最少的僅5%。從最近的地塊拍賣情況來看。廈門周邊市場已經出現土地流拍的情況,而廈門本身的地價已經迴歸到兩三年前的水平。對此,你怎麼看?

正好最近如是金融研究院做了一份報告,用了各種方法比較了一下全球的房價,最後無論是絕對價格,還是相對價格中國的房價都已經是排名世界第一,只是疊加收入因素的相對價格北上深排第一,而絕對價格我國香港排第一,北上深緊隨其後的區別而已。

長久關注我的網友都知道,多年來,我反覆強調:長久過熱的樓市將綁架實體經濟,長久的高房價將和金融危機如影隨形。而事實上,這幾年,一切經濟問題扭曲的根源,全部最後指向了高房價,也就是說,已然可見端倪,“不幸”印證了我的觀點。

目前,據我所知,國內的房市除了少數城市,多半兒基本上沒有流動性了。關鍵的問題是,樓市用了高槓杆,但凡購房者都用了槓桿。有史可鑑,一旦房價下跌,房子是流動性最差的資產,很容易就成了負資產的。

小結,正值去槓桿之際,不知會去到哪個地步,這次廈門房價下跌,可能是個標誌性的信號吧。

篇幅有限,點到為止。

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陳思進


如果要說好消息的話,這無疑是一個真真正正的好消息。房價跌了1萬多,地價更是回到2—3年前,如果這一切都是真的的話,怎麼能不讓購房者感到高興呢!退一步講,就算下跌幅度沒有這麼大,也會感到很開心。

事實也是,為什麼房地產業能夠快速發展起來,房價和低價都能快速漲起來,一個重要原因,就是在起步時,開發商能夠充分利用自己的膽量以及與銀行的關係,空手套白狼,先準備少量資金,完成首付。然後將獲得的土地到銀行貸款。幾年下來,他的資產就越來越多啦。在地價上漲以後,開發商的暴利,就主要來自於炒房者對房價的炒作了。而在這樣的炒作漲價中,最受傷的,就是普通購房者。 這也意味著,打擊炒房,才是遏制房價最重要的手段。

所以,遏制房價上漲,就是打在炒房者的七寸。 一個可以想像的場景是,在遏制房價上漲中房價開始下跌。但是,在限售條件下,炒房者的房子又不好賣,只能眼睜睜地看著房價下跌,看著白花花的銀子流掉。待可以出售了,房價已經跌了不少,原本賺錢的房子,也可能出現了虧損。即便如此,購房者也不急於購買,炒房者的虧損就會更多。 如此場景,顯然是多數人希望看到的,也是拍手稱快的。


譚浩俊


隨著樓市調控的持續加碼,中國房價“只漲不跌”的神話破滅,前有北京通州,現有廈門。近日有消息稱,素有中國最難買房城市之稱的廈門,目前出現房價下跌、成交慘淡、土地流拍的現象。

廈門房價下降是個例還是趨勢?

眾多周知2018是房地產的調控大年,調控房價的弦一直拉的很緊,尤其是近日召開的政治局會議更是直接堅決的表明堅決遏制房價的上漲的立場。在風頭正緊的時刻最難買房的廈門房價先行一步,不得不讓整個房地產市場打下寒顫。

廈門房價下跌是由多方面因素綜合導致的。

首先地價下跌導致房價下跌。從地價和房價之間的關係來看,地價是房價的基礎,沒有地價就談不上房價,土地價格的高低決定了房價的高低。與國家相關政策步伐一致,目前廈門出臺政策持續加大土地的供應力度,落實房住不炒穩定預期,導致供給超出預期土地流拍,成本下降房價自然而然就下降。

其次,市場規律告訴我們供求決定價格,廈門房價並肩一二線城市當然是與超額的需求分不開的。當然構成這部分超額需求的一部分是看好居住環境真正的需求者,另一部分就是看好投資機會的逐利套利者。而據有關統計資料顯示2017年廈門全體居民人均可支配收入46630元,平均房價高峰時5-6萬/平方米,這也就意味著一年的收入可能都買不起一平方米。這也告訴我們一個事實,廈門需求者絕大多數是由外地投資者構成,價格泡沫嚴重,而當前這個時期大多數投資者都處於觀望期。

最後此次廈門房價下跌可能是受市場預期等不可控因素的影響,也可能是相關部門的主動出擊以防患於未然。但是不論是何種原因,廈門此次房價下跌都算是聰明的做法。先行一步可為自身政策預留更多空間,也可以給市場相對其他城市來講更長的調整適應時間,但是廈門房價下跌最能說明的仍是:中國房價將不再會有隻漲不跌的神話。


盤和林看經濟


廈門房地產投資投機氣氛濃厚。當前貨幣經濟環境下,房價透支完上漲幅度,必然面臨回調,所謂漲潮過後,總會落潮。

春節剛好在廈門過。記得在去賓館的路上,和出租車司機閒聊,吃驚地發現,這裡的房價已經僅次於北上深,高過廣州,是福州的三倍以上。

不可否認,廈門是個有魅力的城市。尤其是島內2個區,湖裡和思明,面積不大,環島風景美不勝收,非常宜居,正是房價最高的區域,足以比肩一線城市。與司機聊天中進一步得知,島內房價高企,本地居民基本都被擠出了,基本上是投資客的天下。

2016年開始,廈門吸引了全國的熱錢。 這既與當時的大環境有關,也與廈門自身教育、醫療、環境等條件突出有關。2017年,金磚會議召開,更提升了廈門的吸引力。有數據顯示,在廈門的購房者,70%為外地人。

廈門房價開啟了瘋漲模式。漲幅之快,市場咋舌。福建民營經濟發達,民間借貸普遍,借錢投資的觀念非常深厚,房價上漲推動購房者的槓桿也不斷加碼。

外來投資客佔比高,槓桿高,註定廈門房價受經濟金融政策影響大,波動較大。潮起時他們蜂擁而上,潮落時就銷聲匿跡了。隨著貨幣緊縮,限購限售調控深入,流動性萎縮,廈門房價調整在所難免。

不過,由於市場以投資客為主,廈門島內房地產早就是一房一價了。個別房產降價還不能代表整個市場趨勢。

衝上天的廈門房價,也該接接地氣了。2017年,廈門在35個一二線城市中,年輕人口淨增加率為 -19.17%。從數據看,逃離廈門儼然成了今年年輕人當中的主旋律。

廈門,該醒醒了!

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