軍輝論房

謝悟空。

關於房價，估計大部分人都想說兩句，作為非專業小老百姓，我也說兩句😠。

對於深圳出的這個文件，我全文閱讀了，總的指導思想是針對當前炒房的幾種變形手段拿出對應措施，具體有5條，我逐條解析一下。

一、暫停單位購房

房地產發展這麼多年，市場雖然越來越規範的，但炒房的現象並沒有終結，不過好的一點是全民炒房被扼殺了，原因無非是零散的炒房散戶本錢不夠了，這個用市場經濟的思路非常好理解。

把炒房比成一門生意的話，大公司大單位就是大老闆，炒房散戶就是小老闆，現在市場惡化，能留下來的只有大老闆了。

可以說，這一條是切中要害的。前段時間，深圳的一些公司企業動輒拿出幾十上百億囤房，招數還是一樣，無非是本錢下的更多了。現在停止企業購房，剛需的競爭對手會變少，長期來看對剛需有利，但前期大公司企業已搶去大量房源，兩相抵消，估計這條政策能造成的影響有限。

二、單位已購房5年內禁止轉讓

這是強迫持有，也是我最不看好的一條。政策的初衷是好的，希望打擊炒房資金，讓流入房產的資金降低流動性，但實際可能產生的效果，我們作個簡單推測。

資本是逐利的，大老闆們幾十幾百億的資金鎖在樓市裡，讓誰都不舒服，那對他們而言出路就是提高已購房屋租金，以此對沖資金鎖死帶來的增益損失。

個人感覺這一條不僅剛需傷害非常大，對長期在深圳務工的租客也是不小的打擊。為普通人心酸😓。

三、個人已購房3年內禁止轉讓

從兩年轉變為三年，同企業限售一樣，無非是提高了炒房客的持有成本，不過散戶手中能持有的房產數量有限，而且早些年進去的散戶手上的商品房是佔大多數的，甚至比這兩三年大公司控制的房源還多，所以市場上的掛牌房源會總體變化應該不大。

這一條對一套房都沒的剛需影響不大，對那些現在還手持小額本錢想入場撈一把的人是個震懾，總算是個聊勝於無的策略。

四、公寓單位和個人購買的均5年內禁止轉讓

這一條限售的是公寓，原因在於公寓不限購，現在採取限售措施，等於五年內又鎖死了一批資金，同樣帶來的問題就是公寓租金上漲。另外，五年後這被鎖死的資金重新殺出來，估計市場上又是新的血雨腥風。

五、有房貸記錄離婚兩年內，按2套政策執行

這一條是我看到裡面的最大快人心的一條，為了房子連婚姻都能假裝背叛，這對國人的婚姻觀、價值觀都是一個很大的傷害，能夠扼殺住是最好的。另外，想離婚買房的無非是看中一套的低首付，還是想入場，散戶的貪慾同樣無窮，有了一套想兩套，這條對策還是能一定程度降低房產槓桿的，但根本影響不大。

五條措施一一列舉，在我看來，這是對剛需和炒房資金的雙重傷害，特別是一套房都沒的剛需，即將面臨租金的上漲，荷包更加緊張。唯一有價值的一條就是最後一條，相當於變向鼓勵一套房，其餘的最多起到穩定房價的作用，想降的話，基本短期3到5年不可能。

個人觀點僅供參考，有所幫助點點關注喲😊。

走狗0文人

將深圳樓市的調控新政與中央政治局會議相結合，我們可以得到三個關於中國樓市現狀與趨勢的猜想。

01 房價調控任重道遠，房屋交易越來越難

作為近年來房地產市場最火熱的城市之一，深圳再次升級政策說明此前的措施已經無法滿足調控的需求。

深圳外貿依存度高達70%。近幾個月中美貿易衝突爆發，深圳出口同比下降1.7%。但就是在這樣的情況下，深圳上半年GDP仍錄得8%不俗的增長。其中，房地產的貢獻不小：上半年，全市商品房屋銷售面積增長12.3%；房地產開發投資增長16.7%。

與此形成鮮明對比的是房價：上半年深圳新房住宅成交均價5.42萬元/平方米，同比僅微跌0.9%。

而中央政治局會議對房地產的論述也印證了市場需要升級政策的必要性：“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲”。

不少分析關注到，此次中央使用的論述是“堅決遏制房價上漲”，而非以往常用的“遏制房價過快上漲”。表述的轉變既說明了中央決心之堅定，更反映了形勢之嚴峻。

房地產市場的核心是交易。因此，一直以來，樓市調控的主線都是限售、限購、限價、限貸，希望通過控制房屋流通過程中的主要環節，達到抑制炒作，調節市場的作用。

此次，深圳調控措施的重點仍在於加大房屋交易難度。新政規定，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓，並暫停企事業單位、社會組織等法人單位在深圳市購買商品住房。這就等於從買賣兩個終端提高進出市場的條件，強制限制交易的發生。

房地產存在過熱情況的城市並不只有深圳一個。深圳作為全國房地產市場的一個“標杆”，此番率先出臺新一輪調控，其他主要城市必將相繼跟進出臺加大房屋交易難度的調控措施。

比如蘇州就選擇了從房貸著手。8月1日，蘇州四大行宣佈從當日起，客戶若在五年內提前還款，將被收取違約金。這對短期內打算出手套現或揹負房貸、希望換房的人群來說，無疑是重大打擊。

無論從買賣貸哪個環節入手，加大交易難度的本質是限制流動性進入房地產市場。還記得我們曾討論過的《這些年，我們放過的三次水》嗎？在這篇引起熱議的文章裡，海通證券首席經濟學家姜超認為，上週國務院常務會議稱“積極財政政策要更加積極”的表態就是“放水”的信號。

31日的中央政治會議也再次強調，要堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。也就是說，國家“放水”勢在必行，避無可避。現在，能避免的就是讓這些本應流入實體經濟的“水”不被房地產截流。

姜超稱，“過去的三次放水，每一次都離不開房地產市場的啟動”。這一次，會有所不同嗎？在剛剛經歷了5千億史上最大的MLF後，機構預計下半年還將有兩次降準。根據以往經驗，這正是房價容易得到支撐的時候。

同時，我們還要警惕房屋交易難度控制不慎導致金融系統受衝擊。譬如杭州此前的公證搖號，不僅沒有減弱公眾的購房熱情，反而促使購房者從P2P等投資平臺贖回資金，導致不少機構資金鍊斷裂，掀起了P2P“爆雷”潮。

持續已有兩個月的“爆雷”潮，涉及資金之巨，受害人群之廣，嚴重影響了中國的金融穩定，而金融穩定從去年起就是決策層關注的重點，這次中央政治局會議也再次強調了要“穩金融”。

我們不希望這一次“水”的流向還是房地產。否則再嚴厲的調控政策，除了打擊剛需，衝擊金融系統外，並不能有效抑制房價，違背中央精神和人民意願。

02 房屋租賃市場發展不盡人意，仍需加把勁

此次的深圳新政還加強了商務公寓的銷售和運營管理：各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。

這樣的規定除了是限制房屋的流轉之外，也是為了促進租房市場的發展。

近年來，房地產市場出現了不少深入人心的觀點。除了“房住不炒”外，另一膾炙人口的就是“租購併舉”了。房屋租賃市場一度承載厚望，被認為是建立房地產市場長效機制的“重器”。十九大報告就特地指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”

彼時，各大房企紛紛響應號召，搶佔公寓市場。譬如，最近經常給人一個“五星級的坑”的碧桂園。其創始人楊國強就曾表示，“住房租賃制度是國家對人民的愛護”。在他的帶領下，“宇宙第一大房企”一早就成立了長租事業部，發佈長租公寓品牌。

金融業也積極參與租房市場：2017年12月，60餘家租房市場相關企業共同發起“租房金融聯盟”；同月，建行深圳分行下發了全國首個個人租房貸款，多單長租公寓資產證券化獲批。

但是，在經歷了了十九大後迅猛的推進後，長租公寓存在的問題逐漸暴露：房源稀缺、拿地成本高、企業盈利難、黑心中介氾濫。更重要的是，目前中國缺乏公寓管理與運營方面的專業人才，導致長租公寓回報週期較長。因此，在經歷了最初的興奮後，市場漸漸恢復冷靜，住房租賃並沒有明顯發展。這也是為什麼人們仍熱衷於買房的原因之一。

雖然這次的政治局會議並沒有專門針對房屋租賃市場做出評述，但能反映政策表風向的新華社在會議後的第二天推出了近期第五篇關於房地產市場的評述——《培育住房租賃市場開了好頭但仍需加把勁》，把重點放在了租賃市場上。

新華社表示，今年以來，全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實，市場發展取得重大突破。但也要看到，我國住房租賃市場還不夠成熟，很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場，是實現“住有所居”，建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制的重要內容之一。政府和企業需再加把勁，從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手，儘快補上短板，實現租售“兩條腿”走路。

可以預見的是，在新華社 “吹風”後，未來房屋租賃市場將迎來新一輪的發展，各地的樓市調控也會繼續向租房市場傾斜。當然，租房市場要想有突破，前提必須是房價能得到“堅決的遏制”。

03 房地產調控與人口問題相結合，家庭成為突破口

深圳此次新政引人注目的還有關於離婚炒房的限制。

“對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低於30%執行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低於50%執行。”

這就是說，以後無論是否為了買房而假離婚，都必須三思而行，慎之又慎。雖然此前一些調控政策也會以家庭為單位，但如此嚴厲的限制，實屬罕見。隨著中國人口危機的加劇，房地產調控將出現與人口問題愈發緊密結合的趨勢，預計類似深圳以家庭為突破口的政策將越來越多。

計劃生育推行多年，中國的人口紅利逐漸消失，對經濟與社會產生了不可忽視的負面影響。不久前，人社部主管的雜誌《中國人力資源社會保障》刊文，呼籲全面放開生育刻不容緩 。雜誌稱，目前我國人口形成了少子化加快、老齡化加劇、經濟主力人口收縮的格局，而原因主要是二胎和多胎育齡婦女資源急劇萎縮。

但是，這篇文章並沒有引起人們的生育慾望。相反，“婦女資源”一詞的使用激發了強烈的輿論反彈，公眾紛紛指責雜誌把女性當作物品的做法。因為資源的說法就意味著可以被利用、分配，甚至被掠奪與浪費。

某種程度上，該文是當下現實的濃縮：決策層對人口資源萎縮感到焦慮，但殘酷的女性生存狀態與育兒體驗造就了適齡一代對婚姻與生育的抗拒。所以，我們看到，結婚年齡越推越後，離婚率越來越高，生育率越來越低。

這次深圳運用房貸為離婚設置多一重“障礙”，既是為了防止假離婚買房，也是希望能讓人們更多地與家庭捆綁，從而提高生育率。

被傾注了提高生育率希望的還有雖不知什麼時候開徵，但必然會開徵的房地產稅。除了促進房地產市場健康發展外，通過稅收改變家庭狀態也是房地產稅被賦予的一個隱藏使命。根據傳言，家庭人均免徵面積為35平方米。對於那些超過了這個標準的人來說，想要避稅，最有效的方式莫過於增加家庭成員數量了。

以上是此次深圳新政和中央政治局會議引發的三個猜想。至於猜想的命中率有多高，讓我們一起靜待更多的消息。

*黑鯊財經（ID，heishacaijing），財經不高深，理財也可以很輕鬆。請動動手指關注我吧~有什麼問題也歡迎在評論區交流哦。

黑鯊財經

昨晚估計大家都熟讀了會議精神了吧一一一而深圳，這次又率先走在了前頭。

就目前來說，我國內外環境明顯發生變化，主要矛盾突出：

一個是外部失衡導致的中美摩擦

一個是內部失衡導致的資產價格泡沫（主要是高房價的問題）

第一個解決思路就是天天喊的一一一貿易替代、國產替代，而第二很明瞭，就是一一一房住不炒！

從會議的要點上看：主要亮點有三

1：下決心一一一有想解決，必須幹掉的決心了！
2、首次提出“堅決遏制房價上漲”，少了以前的“過快”二字。
3、加快建立長效機制。一一一說明房產稅推進不遠了

順著會議的精神，作為我國科技創新城市的領頭羊，深圳幾乎，同時，發佈樓市調控升級新規，也很符合時宜啊。

內容也就三點：

1. 停止向企事業單位等法人組織銷售商品住房。

2. 關於限售的規定：公寓5年限售，商品房3年限售。
3. 規範離婚買房的行為。

用股市的理解，一就是大戶不許進、組團散戶T+5/T+3操作、單幹標準要提高，總體而言，這次的重大升級，對房市的流動性是重大打擊，沒了流動性，房市的金融屬性大打折扣啊。

你覺得深圳這麼高的房價，還能一直漲下去嗎？

股海獵人

其易房網來回答您的問題，希望能對您有所幫助~

7月的最後一天，樓市被投下一枚重磅炸彈——深圳發佈《關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。

這是繼發佈“二次房改”意見稿之後，深圳再次發力樓市，升級樓市調控，不同的是，本次可不是還“有待商榷”的意見稿了，而是雷厲風行的“通知”~為何本次《通知》會猶如重磅炸彈，引起業內熱議呢？自然是因為它的內容相當有力度！

就本次《通知》內容，我們來劃一下重點：

1.暫停企事業單位、社會組織等法人單位購買商品房。

2.各類新供應用地(含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等) 上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。

3.商品住房3年限售，商務公寓5年限售。

4.對購房人離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的，各商業銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低於70%執行。

我們不難看出，以上幾個重點，無論是企業限購，還是商品房、商務公寓限售和對離婚買房政策的優化，最終的目的都是抑制炒房。調控政策的出臺不可避免地會影響到房價，

那麼在越來越緊的樓市調控背景下，深圳房價將是如何走向呢？

在此之前，許多媒體用“二十一連跌”這樣頗具噱頭的詞語來形容近一年多以來的深圳房價，讓不明所以的人誤以為深圳房價 在不斷下跌。然而實際上跌是跌了，但每個月幾塊錢的跌幅和總體房價比起來實在是九牛一毛。

這次的限賣和限離減少市場投機的同時也打擊到市場購房需求，尤其是“3年限售”會影影響到二手房交易，市場上的二手房源供應量減少，剛性購買的需求卻一直在增加（深圳是全國人口增量第一的城市，且人口增長空間還很大），最後導致二手房供不應求，房價上漲。且多餘的買房需求也會外溢到新房市場，買不到二手房的人只好選擇新房，在新房供應不變的前提下，房價也會上漲。

所以儘管此次新政力度頗大，但主要主要集中在打擊投機購房行為上，依然難以撼動深圳的供需矛盾。

深圳升級調控，影響的不僅僅是深圳，還有臨深區域。

在調控升級的背景下，已經十分高企的深圳房價或將面臨上漲，加上供需不平衡的矛盾，將會推動越來越多的深圳人外溢到臨深區域，環深置業或將迎來爆發期。根據粵港澳大灣區9城2018年6月新房均價來看，臨深區域中山、東莞、惠州的均價分別為14545元/㎡、18202元/㎡、11815元/㎡，都沒有超過2萬，其中惠州的價格最低。而深圳的均價為45503元/㎡，其價格將近是中山的3倍，是東莞的2.5倍，是惠州的4倍。買不起深圳，臨深區域成了他們的第二選擇，尤其是位於臨深房價窪地的惠州，地理位置優越，環境宜居，近些年來已經成為“深圳客”們的熱門置業之選。

深圳客的湧入會給臨深片區的樓市帶來極大的市場需求，促進樓市繁榮，帶動房價上漲。再加上臨深城市自身經濟的發展和配套的完善，自身也不斷增值，促進房價上漲。

——希望我的回答對你有所幫助，如果你對我的回答感興趣，歡迎關注我的頭條號及微信公眾號【其易房網】，小7陪你來侃房~

大亞灣其易房網

答著試試看哈。

1、關於深圳新增170萬套住房，商品房只佔4成，無數人解讀為房價的利好，實際在我看來是利空的。因為近兩年來深圳沒有拍賣宅地，新房銷售一年也不到2萬套。先不說6萬套其他住房對住房供應的影響，光是4萬套相對過往兩年就是大比例上升了;

2、3-5年限售條款實際是打壓投機需求，這個毋庸置疑減少了總需求。是不是真對應減少供應？不確定，因為這個措施不追溯以往;

3、深圳每年入戶人口多，大於總供給增量，是這樣的嗎？入戶人口與買房人口沒有直接關聯，因為早兩年深圳根本不限外。應該出一個數據告知入戶人口無房的比例，還要剔除舊改村民入城市戶籍等一系列噪音，這數據才相對真實。即使這樣，入戶不代表需求具備這過往能力，否則按這個邏輯，市場上二手房為啥沒被掃空呢？

4、真正隱藏的供給，二級供給，即多套房持有者到底有多少，3套以上的房子到底有多集中，但這數據估計是不敢拿出來的。

長頸鹿

深圳調控升級，核心是禁止企業購買商品房（包括新房二手房），商住房限售5年，商品房限售3年，打擊離婚購房等。

而此次升級調控，已經網籤的住房不包括在內。也就是說此次限售不涉及存量房，對於現有的商品房供應量不會減少，而深圳存量房數量還不少，短期內不會造成供不應求的情況。

新購買房屋限售3年，這個可厲害了，假如是經濟實力一般的炒房客、投資客肯定不敢貿然購房，因為房屋在手又不能賣，那它就只是鋼筋水泥，不是錢。對打消大部分人投資房產的“積極性”起到很大作用。如此長時間的週轉時間，再貿然買入無異於賭博。

這麼看來，新的調控政策將會有效抑制炒房投資行為，也會抑制房價過快上漲的弊端。

而另一方面，深圳調控兩年了，雖然房價一直在下降，但是下降幅度真的可以忽略了，並且還時不時冒出一個搶購樓盤，又把房價拉高一點，此次升級調控將會有效穩住市場房價。

離婚限貸，我覺得還比較人性，首先離婚後無房貸記錄並且沒有房產，首付只需3成就好，離婚前有一套住房的，首付5成。基本上對離婚者影響不大。

但新的調控政策出臺，往往是利於城市樓市發展的，而面對深圳二手房成交下滑的趨勢，可能會刺激二手房價格。

李阿冰

因城施策。沒必要對深圳的這次調控措施過分解讀。其實，深圳的房地產市場因為其自身的一些特質，一直有別於全國其他城市。作為市場經濟高度發達的一線城市，轄地窄小，而流入人口逐年遞增。但高企的房價卻開始成為這個城市的“硬傷”。誰都知道，像深圳這樣市場經濟發達、營商環境優良、內生動力強勁的城市，房價如果沒有政府“調控”之手，如果放手不管，大概率會往上暴漲，但暴漲不是好事，高企的房價一定是與這個城市的競爭力成反比例的關係。深圳市這幾年無論出臺調控政策，還是建立深汕特別合作區，努力發展“飛地”經濟，其根本目的還是穩定房價，竭盡全力保持經濟的持續發展。深圳是中國改革開放的一面旗帖，深圳持續穩定、健康協調發展，應該是自上而下的一致共識。

漢朝之戀

無田甫田

這些措施沒有什麼意義，關鍵是要限貸，本地居民二套以上包括二套應該全款買房，外地居民首套也要全款買房。然後應該儘快出臺免徵面積後的全國聯網的幾何級數級別的房產多佔稅。

例如某家人在北京面積120平米價值800萬的房子，在西安一套100平米價值120萬的房子，在玉門最不值錢的地方還有一套150平米價值15萬的房子。假設這個家庭是四口之家，假設一個戶頭免徵25平米，一個人頭免徵20平米，那麼這家人免徵面積總共是105平米。只有每個地方都免徵35平米，其它的按照剩餘面積和價錢加權平均，這個家庭多佔275個平米房子，多佔總價723萬，多佔均價2.63萬每平米的房產。假設以人均多佔10平米一個臺階，多佔起點是2%的稅，那麼那家人人均多佔60平米，那麼這家人40平米2%的稅，40平米4%的稅 ，40平米8%的稅，40平米16%的稅，40平米32%的稅，35平米64%的稅。每年總徵稅124萬。逼迫這家人退出玉門和西安的房子。退出以後，這家人每年只要交2萬房產稅。只有這樣才能抑制瘋狂的炒作房價。

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關鍵字: 深圳 二手房 社會

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