房價 平湖經濟的見解歡迎來辯

開門擺觀點:

1.預測平湖的房價在1w-1.5w,高低由區位新舊因素決定。

2.平湖經濟處在轉型下行階段,主要是由於外部需求減少而非跟其他城市的債務危機。

宏觀看:

美聯儲加息週期全球通縮,國內債務問題產能過剩,平湖實業都是訂單加工型,外部需求減少,導致依附性經濟下行是正常現象。

現在做實體經濟的擴大規模開廠投資很少,最多租個店面開開店(這是商業)。

微觀看:

一個城市在沒有經濟擴張下外來人口是很少的,而平湖這個城市的人口減少,考慮到當前計劃生育及外地人遷入,以及醫療水平上升導致壽命延長,故在未來一段時間平湖的人口數量會下降或基本持平。

總結:

在沒有人口需求和工資大幅提升基本面情況下,這個城市的房價是脫離實際的。

樓主是個年輕人在平湖工作月入實際到手7000,家父月入1w,母親4000。家庭綜合年收入25w左右。去掉開銷一年存個18w左右。

因為結婚要買房,研究了很多。

假設一套房子120平1.5w單價180萬元。貸30年。首付80w情況下每月5300,完全沒有壓力。

只要在不存在大規模拋售,導致房價腰斬,銀行要求補充抵押物的話,我覺得是完全沒問題,而且沒幾年就能還清貸款。

當人口保持基本恆定(略增長或略減少)只要不像上海之類的每年保持大量流入,房子的購買因居住需求基本不變,僅剩改善型。 但是有房價高漲預期,導致已經有兩三套房子家庭,繼續買房投資,那麼房子的購買又會增加。即即使房價脫離了剛需的購買力,也會增長,而剛需的購買力又是一個模糊的邊界,取決於房子在家庭心目中的位置,就中國自古以來發家都是置地置屋來說,而且又有學區房概念來說,剛需的購買力應該很高。這是平湖的現狀情況。不用跟我說國家放水M2怎麼怎麼的,記住平湖只是個幾十線小城市。

而我更多想買房是因為房價會漲。

1.需要一個導火suo,某炒房團資金鍊斷裂低於市場價拋售的拋售潮,至少得百來套,削弱房價上漲預期,就會拋售。基本不可能,因為要是想出手,肯定也會不動聲色的交給不同的中介出,直接這麼拋售肯定也賣不掉,賣掉也會少賺到錢。

2.房產稅出臺,增加持有環節成本。然而並沒有什麼軟用。政府創收好工具。但是土地出讓金也是相當於國外的房產稅,所以推出會有爭議。會在實在財政沒錢的時候出。

3.人口急劇減少,城市遷出高,維持不了供求決定的價格,所以會崩。平湖顯然不是。

4.出現巨大經濟下滑,打工者事業買的房不能構成銀行抵押價值,又補不了,幾百套強制拍賣,崩潰型房價。就是崩了,你也買不起系列。

5.自己玩死自己系列。極端情況,如果買房房貸每月還5500,夫妻工資一人五千,共1w。孩子讀書生活費每月1500,夫妻生活水電基本生活費每月3000。

這類人不進入房地產市場,但國家可能照樣放水,被收割型人士。

短期看政策,中期看土地,長期看人口。

人口沒進來有房高收入自己玩房地產系列。長期會崩。

6.國家讓你崩系列:資本收益遠大於個人勞動收益,現在學習好不好不那麼重要,只要買兩套房就是人生贏家,實業也不做了,買房賺錢又風險小。國家發錢自己國內玩,底層勞動人民無限被收割,可能會爆發起義,但是軍隊掌握在dang手裡啊,所以也出不了大事。

7.最重要的一點平湖這個小城市很容易受到大城市風向影響。那麼國外都在加息的情況下,資本逐利外溢。經濟學上有個利差,比如說國內人民幣2.5,國外美元加息2.75,資本會出逃並且影響匯率,導致人民幣更貶值,而換美元不僅獲得高息還有貨幣升值的利。近三個月美元已升值了7%。而國家只能進行管制不能進行禁止外匯。那麼資本不能再對房地產支撐,那麼房價跌一旦有了預期將是暴跌。

美聯儲未來還有幾次加息對資本市場影響還是很大,但是現在不是置業的好時機,怎麼也得等兩年,加息週期過了再看看,現在買風險太高。

評論我會慢慢看,結論都是討論出來的。我對經濟略有看法。接受諮詢

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