轉自紫竹張先生
很多人都很好奇這麼一個問題，中國的房價跌多少會導致意外發生。
不同的人回答都會不一樣，有的人認為跌30%應該就崩盤了吧，因為很多人的首付是3成，首付跌光的情況下，會引發一系列不可預知的連鎖反應。有的人認為，跌50%以上才會崩盤，因為2017年環京區域如通州等房價直接腰斬了，也沒見崩盤啊。
但是實際上，如果中國所有城市的房價同一時間下跌20%左右，就會引爆房產債務地雷，進而引發全面崩盤，環京區域房價腰斬沒有引發崩盤是因為那只是一小片區域下跌，其他地方沒有跌甚至個別還在漲，對於地產商來說損失不大而已。
根據上市公司公開數據顯示，2017年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，最高的為融創90%，其他絕大部分知名房企，都在80%左右。
那麼，80%的負債率是什麼意思呢？我們以萬科為例，萬科在2017年的負債是9786億元，負債率84%。在2018年第一季度公告說負債達到了10289億元，舉債這麼多，持有多少現金呢？大概1700億。
為了簡單計算我按照淨負債一萬億，負債率80%計算。這就是說，萬科持有的所有土地和房產等資產，變賣之後可以獲得1.25萬億元，但是他欠各種債務為一萬億，還清債務後，實際屬於萬科的現金，只有2500億元，這是萬科全部的淨資產，多年積累的果實。
負債是永恆不變的，但是資產的價格是在不斷波動的，如果一個月之內中國房價突然全面下跌20%會產生什麼效果呢，那麼萬科持有的所有土地和樓盤，價值會從12500億元，變成一萬億元，這個時候他的負債正好也是一萬億，也就是說，萬科負債率會超過100%，通俗點說就是資不抵債了。
當一家企業資不抵債的時候會發生什麼事情？可能有大部分銀行關係好，不會逼債以及突然抽貸，但是絕對會有很多人心存警惕，從萬科抽貸，貸款只進不出，拒不繼續貸款是非常正常的現象。任何一家房企，如果遇到這樣的事情，沒有持續不斷的新資金進來，輕則發展停滯規模萎縮，重則資金鍊斷裂破產清算。
而最嚇人的是，如果中國房價真的全面普跌20%，那麼很有可能會繼續下跌，畢竟牛市一直漲，熊市一直跌，這是市場經濟的普遍真理，如果在這個基礎上再跌20%，那麼萬科不僅多年積累的財富灰飛煙滅，還會倒欠2000億元。
而在正常的市場環境下，當房價下跌的時候，萬科會拼命的開發土地、建樓盤賣房子來減少自己的資產規模，增大自己的現金儲備，確保當房價下跌的時候自己持有的資產越來越少，現金越來越多，這樣可以減少自己的損失。而實際上，這種行為會加速房價下跌，導致地產行業總體資產價格賬面損失越來越大，但是每一個房企都還必須這麼做，因為如果你不這麼做，別的房企這麼做了，你的損失更大。這種情況，類似於15年股災的時候槓桿斷裂引發的多殺多行為。
這些巨頭房企，其持有的土地樓盤等資產，分佈在1234線所有城市，只是分佈比例不同而已，絕對沒有哪一家說自己只做大城市，不做小城市或者說只做小城市，不做大城市，畢竟大家都是為了賺錢。
所以個別城市的房價波動，這些房企是完全扛得住的，畢竟總盤子是賺錢的，中國整體的房價是在上漲或者橫盤的，除了08年那一次，中國房價沒有經歷過任何其他的整體性的大幅下跌。而中國房企唯一的一次大規模的破產倒閉潮，就是出現在08年，這還是後面四萬億救市，如果再多持續個一二年，能活下來的房企那真的是寥寥無幾。
大家都看到了，負債率如此之高是很危險的，除非房價永不下跌，不漲就橫，否則極度危險，經不起一點波瀾，那麼有沒有什麼辦法來降低這個負債率呢。有的。
第一個辦法就是慢慢的把土地開發成樓盤，賣掉換成現金，還掉債務，自然就沒事了，這一行為，叫縮表，縮小資產負債表，同時減少自己的資產以及負債，屬於降槓桿。
還有一種辦法就是維持原資產負債表，也就是無所作為，資產維持原規模，負債也維持原規模，但是房價突然上漲，比如房價上漲一倍，手中持有的土地和樓盤等資產就漲了一倍。以萬科為例，負債還是一萬億，但是資產價值從1.25萬億突然變成2.5萬億了，那麼負債率自然就下去了。
看到這裡，很多人會很疑惑了，現在的房價相比14年，幾乎全國都翻倍了啊，怎麼這些房企的負債率還是那麼高？不是應該下來了嗎？
那是因為，隨著房價的上漲，這些房企的確賺了大錢，原來持有的土地資產大幅升值，但是賣掉之後，這些房企又在不斷的舉債高價拿地。實際上，這一波房價上漲以來，各大房企的資產負債表大幅度的進行了擴表，資產大幅度增加，但是負債也大幅度增加，負債率不僅沒有減少，反而有所增加，因為他們都在賭房價會繼續上漲，自己不拿地，成長速度就會被其他房企所超越。
而在過去20年的歷史裡，肆無忌憚動用高槓杆的房企，都是飛速超車的代表，只有08年折戟沉沙過一次，死去了一批倒黴鬼。但是那個是意外，其餘19年，畏畏縮縮不敢舉債的房企，都被甩在後面了，衝到前面的，全是高負債高槓杆的領軍代表。
除非房價真的一直漲，否則只要來一次回撤，這些領軍房企就會來一次大洗牌，只有順利逃頂的那幾個能殘存。
為什麼在2018年很多房企突然開始加速開發週期，大舉賣房呢，是不是他們察覺到房價要崩盤開始逃頂了呢，應該也不是。如果真的這麼認為，他們不會去再度拿地，而應該只出不進。他們之所以這麼做，可能是因為存量債務，在19年開始會大批量到期，他們現在是賣房還舊債務，然後拿地舉新債務，這樣可以讓債務鏈變得更加順滑健康。
從這個還債時間圖我們可以看到，19年開始還債量突然暴增，需還債數量遠遠比18年要多，所以很多房企在今年就開始提前進行準備，清理資產準備還錢。
但是，除非中國房價真的只漲不跌，否則的話，這麼高槓杆的玩下去，早晚有一天會出事，因為沒有一國的房價會永遠不漲不跌，總有意外發生。政府控制房價的能力太過強大，沒有任何人敢賭房價一定崩盤，大家都只能默認房價橫盤震盪，繼續這麼玩下去，但是再強的政府，也有其能力極限所在，當某種意外突然出現擊穿了苦苦維持的房價平衡的時候，災難就會出現。
如果某一天，全國房價突然全面下跌20%，中國地產就會出現全面崩盤，地產的槓桿遠比你想的要脆弱，到了那一天，這些動輒萬億級的負債，又怎麼去填這個坑呢。
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