“哎，十八呀，上海房子實在買不起，你幫我在鄭州找套小戶型吧，三五年後回去住也行，不回去權當投資了！”
“畢業後就鄭漂，今年該結婚了總得買套房，最多能湊30萬，夠買套小戶型麼？能買哪兒？”
近來，身邊不斷有老同學、老朋友諮詢小戶型；樓市後臺留言，小戶型購買諮詢幾乎每天都會出現。
今天，我們就來好好聊聊，鄭州市場上還有哪些小戶型房源，哪些能買，哪些是坑，哪類人適合買小戶型，購買、投資又有哪些選盤方法。
注：本文所指小戶型僅指70年產權住宅產品，不包含公寓產品。
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誰適合買小戶型
女怕嫁錯郎，男怕買錯房。是的，過去都怕入錯行，但現在如果買錯了房，可能辛辛苦苦埋頭幹幾年都白費了。
關注度居高不下的小戶型，也並不是誰買都適合。
首先，資金量是個分界線：
目前鄭州新房均價1萬5，按85平小三房，首付30%，利率上浮25%算，需要資金量為“首付38萬，月供5500元”。
如果資金沒問題，首套房置業，請避開小戶型。
限購下，房票太珍貴，別浪費，能買大的儘量買大的，湊一湊能買到三房的最好買三房。
如果投資買房，資金沒問題，也請避開小戶型。
目前在鄭州，無論是新房還是二手房市場上，90平左右的小三房都是主流，最好交易，最容易變現，同社區中單價也最高，如果沒有資金限制，投資首選小三房。
誰買才對？
1、 剛剛需，首套自住：剛剛需，就是比剛需還剛需，最多首付35萬，月供4000內，四環內85平小三房裹不住，只能買70平左右甚至更小。
這類人有剛性買房需求，首套自住房，實在承擔不了三房，選擇一房、兩房門檻低、成本低，自住過渡，又不至於影響正常生活，是不錯的選擇。
2、 純投資，35萬以內閒置資金：資金不充足的話，選擇好的地段，入手一套六七十平的兩房，5年後升值變現也不錯。
3、 人在外地，暫時不住，自住兼投資：老家鄭州或河南，外地工作，資金遠不夠買當地房，在鄭州選套小戶型，留套後路，數年後回鄭有落腳地，不用太慌張，若定居外地，這套房也可當投資用。
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20個小戶型盤全解析
回顧鄭州歷次開盤推售，小戶型總是購房者爭搶的香餑餑，但市場上小戶型產品越來越少，賣一套少一套。
據不完全統計，鄭州四環內及四環沿線成熟區域，在售或即將出售小戶型產品的項目共有20個（僅指70年產權住宅產品，公寓不在統計範圍內），而且大部分項目僅有一個兩房戶型，非常稀缺。
就區域分佈來看，中原區小戶型項目最多，共有5個；鄭東新區（不含白沙）幾乎沒有小戶型產品。
具體來看一下：
高新區3盤
萬科城：西四環大盤，雙湖科技城片區，距離主城區較遠，七期76平兩房在售，2室2廳1廚1衛，戶型整體方正，空間開闊，不過南北不通透，客廳、主臥採光較好，整體舒適度還可以。均價1.4萬元/㎡，精裝；
華潤悅景灣： 純新盤，78兩房待售，狹長戶型，南北不通透，各個空間佈局合理，餐客一體，動靜分離。同為雙湖科技城片區，西四環外，目前片區成熟度弱，位置不如萬科城。
價格待定，前期釋放價格1.0-1.2萬，毛坯，算是鄭州四環沿線最低價；
朗悅公園府：76平兩房待售，純南戶型，各個空間比較方正，但臥室距離衛生間太遠，需要穿過客廳、餐廳、廚房才能到衛生間。高新區成熟片區，地鐵1號線附近，配套基本夠用。
價格待定，預計1.6萬-1.7萬，毛坯，高新區房價都略高；
中原區5盤
五建新街坊：76平兩房在售，地鐵1號線西三環站500米，出行很方便，均價1.6萬，毛坯。
保利心語：46一房，61平兩房待售，戶型一般，距離中原萬達很近，底商圍合，自住舒適性較差，可投資。價格待定，預計1萬6-1萬7左右，毛坯。
陽光城麗景公館：72㎡兩房在售，臨近高架；目前項目處於糾紛中，售樓部電話未正常接通，建議觀望、待定。均價1.6萬，精裝。
領創天譽華庭：約79平兩房，戶型方正，南向戶型，採光較好，進度慢，均價約為15500元/㎡，毛坯。
匯泉西悅城：6期77平兩房在售，高新區剛需大盤，環境、配套也都有，有地鐵，
均價12600元/㎡，毛坯；管城區3盤
綠都瀾灣：82平，東西向客廳，戶型一般，離地鐵口非常近，離商業、學校都比較近；均價1.4萬，毛坯，性價比高；
世茂雲尚城：43平一房，72平兩房，戶型太差了，一房採光、通風效果差，沒有南向窗口，沒有陽臺；兩房一樣採光、通風效果差，臥室均朝西向，舒適度太差；還是之前源升金鑼灣戶型；後期商業世茂接管，會有所改善，距離地鐵口也非常近，雙地鐵，二環內，自住舒適性略差，投資可買。均價1.55-1.6萬，毛坯，價格不錯；
興忠啟程：75㎡兩房，戶型方正，純南戶型，通風采光充足，倆臥室均朝南，舒適度挺好，有地鐵5號線；均價為15500，毛坯；
二七區2盤
融僑悅瀾庭：67-79兩房，待售預計10月份入市，價格待定；6月底開盤均價1.3萬，毛坯。
鑫苑德潤珺園：78兩房，待售，臥室朝南，兩個拐角飄窗，客廳拐角陽臺，客廳採光、通風效果略差，純新盤，價格待定。
金水區4盤
泰山譽景：73/81平兩房，首付40萬左右，地段不錯，北三環沿線，離北龍湖近，可惜距離地鐵4號線略遠。均價1.5-1.7，毛坯。
紫檀華都：74平兩室，東風路與天明路交匯處南200米，靠近地鐵3號線、8號線，項目入市早，開發慢，戶型設計略老土，進深大，採光一般；均價1萬6，毛坯。
福臨公館：35-47平一室，56平兩室，地段很好，周邊曼哈頓、地鐵1號線，但容積率高達8.0，迷你小盤，舒適度一般。自住謹慎，投資可以。價格待定，開盤時間待定。
萬創都市公館：農業路與天明路交匯處北500米，35-59平一房、68-83平兩房，非毛坯交付，戶型種類非常多，多為南北不通透；20畝迷你小盤，進度非常慢，價格待定，謹慎。
惠濟區3盤
旭瑞和昌花漾裡：預計後期推出高層住宅，約39-48㎡一房、77-98㎡兩房，南陽路興隆鋪路交叉口西300米，臨近地鐵3號線，31畝地塊，規劃有高層、洋房，設計一般。價格待定，7月21日開盤均價毛坯1.5-1.6萬，可作參考。
綠地璀璨天城：在售66平、78平、82平兩房；預計推出51-59平米小戶型，戶型種類非常多，位置不錯，距離地鐵3號線沙門站約1公里，離城際高鐵較近，會有一定噪音。在售均價約14000元/平，毛坯交付。
豐樂奧體公館：在售少量77平米兩房，3號線和4號線地鐵口，交通比較方便；均價大致為16000，毛坯。
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怎麼選？
1、 無論是剛剛需過渡自住、自住兼投資，還是純投資，選擇小戶型的優先序為：區域 > 地段 > 配套，就鄭州區域分佈格局來看，優選CBD、高鐵站、北龍湖外圍區域，優先順序為：北三環片區 > 惠濟片區 > 管城區 > 中原區 > 高新區，對很多人來說，通勤距離勝過一切。
2、 一定要選地鐵盤，未來地鐵沿線會是熱度最高、需求最大的盤，可租、可住、可售，最容易變現，雙地鐵口 > 單地鐵口，最好距離地鐵口1.5公里內，沒有地鐵可直接放棄。
3、 儘量靠近主城區，往三環裡、三環沿線買，四環外可直接放棄，遠郊可直接放棄，太遠，投資、自住都不合適。
綜上原則，購買/投資小戶型，可重點關注以上幾個盤：
西區：朗悅公園府、五建新街坊，毛坯均價1萬6左右；
南區：世茂雲尚城，毛坯均價1萬55，綠都瀾灣毛坯均價1萬4；
北區：綠地璀璨天城，毛坯均價1萬4；
紫檀華都、豐樂奧體公館，均價1萬6；
價格相差不大，比較靠譜，下半年有小戶型購買需求者可重點關注，多去探盤多對比。
好的房子，要靠技巧和實地考察去挖掘，技巧和建議在此，你帶著它去現場考察感受就可以了。
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