文丨LEO
近日，不少成都業主抗議開發商的精裝修貓膩，涉及50餘個樓盤上千名購房者。
綜合相關報道，問題的焦點在於，業主們認為目前開發商的成品精裝修標準，大多在3000元每平米左右，但根據開發商公示的裝修細節和開放的樣板間配置來計算，裝修成本在幾百到一千每平米左右。
業主質疑，精裝修一項利潤就達到300%，開發商的自信何來？
1.入市新房價與地價嚴重倒掛
以本次涉及的樓盤德商御府天驕為例。
德商御府天驕位於成都市天府新區錦江路與牧華路交界處向錦江路南500米，今年5月8日，德商御府天驕取得新房源預售證的信息發佈在成都搜狐焦點，信息顯示：德商御府天驕將推出7-9號樓共442套房源，戶型面積為107-143㎡，帶裝修價格16800-17500元/㎡。
往前追溯一年至2017年9月，可以找到一條有關天府新區土拍的公開信息：
萬科以12000元/平米的樓面價，拿下天府新區華陽街道辦事處一心村六組、鶴林村四組地塊，該地塊配套無償移交人才住房745套，實際樓面地價約為16292元/㎡。（注：實際樓面價為扣除無償移交物業面積及增加對應建設成本後）。
萬科拿下的這塊地，距德商御府天驕直線距離約500米。但2017年拿地樓面價，即與2018年5月德商御府天驕7-9號樓帶裝修預售價格相同。
與樓面價相關的另一個例子是：2017年4月中南置地首入成都，總價59億拿下了三宗城北地塊，樓面地價分別達到11080元/平方米（天回鎮沐龍灣社區），9400元/平方米（天回鎮萬聖社區），12900元/平方米（建設南路）。其中，天回鎮項目拿地價格9400元/平方米，但目前預售證審批價格不到8000元/平方米。
成都業內人士稱：“中南置地申請了預售證，然後又退了回去，賣一套就會虧一套。”
開發商不是做慈善的，虧的錢該如何找補？
2.成都樓市供需結構矛盾大
2018年成都發布《關於進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，將限購對象變為家庭，同時規定父母投靠成年子女入戶的，也不得作為單獨家庭購房；離異後任一家庭成員兩年內購買住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
此外還對住房限售時限進行延長，規定在全市範圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。
成都的上輪限購尚在2016年10月1日，限購政策將對象鎖定為個人，也就是說不管一個家庭有多少套房，如果一家有5口人，就有5張房票。
2018年的《通知》其實是一個遲到的限購政策，公開資料顯示：
2018年3月，招商中央華城開盤400餘套住宅，複審購房人超過4.39萬名。
2018年4月，成都錦江區三聖鄉板塊的龍湖天璞推449套房源，普通搖號中籤率低至0.65%；
2018年5月，成都北門中環路中鐵青秀未遮山1000套房公開搖號，引來超過7.4萬人登記購買；
在這種情況下，中籤即是中獎。
成都市統計局公佈的數據顯示：2017年成都常住人口為1604.47萬，戶籍人口1435.33萬。相較於2016年，2017年的常住人口增加了12.71萬人，同比增長0.79%；而戶籍人口卻增加了36.4萬人。
再看商品住宅成交量。據易居房地產研究院統計，2017年成都新建商品住宅成交量為2035萬平方米。今年5月和6月兩個月，成都就供應680萬平方米，相當於2017年成交總量的33%。
上半年新建商品住宅供應大幅增加，依舊滿足不了強大的購房需求，供需矛盾之大可見一斑，這意味著開發商有絕對的主動權。
3.精裝修房或成成都樓市標配
2017年10月，成都發布的《進一步加快推進我市成品住宅發展的實施意見》，《意見》指出推進成品住宅建設，有利於促進建築節能減排、提升城市環境質量，優化住宅產品結構，促進建築業和房地產業發展轉型升級。
本意很好，因為成品房省去業主裝修的過程，買到了就直接可以入住。
但在房價限價的背景下，開發商開始鑽空子，通過“裝修價”來謀取利益，由此引發此次抗議。
樓面價與商品房價格倒掛，加上嚴格的商品房預售制度限價，讓開發商只能從裝修上想辦法；而加快推進成品住宅發展的實施意見，實際上使業主失去選擇空間。
由於成都商品房市場在當前及未來一段時間依舊會是賣方市場——開發商不愁賣，因此大規模抗議並不能讓開發商感到恐慌，而上行的市場反而讓開發商相當有底氣：大不了退房。
業主集中抗議，換個角度也可以理解為成都樓市的火熱，在賣方市場下，強勢的開發商通過規避政策轉嫁成本，從而導致矛盾集中爆發。它說明相對於普通業主，開發商往往擁有更強大的博弈能力。
不過從全國來看，存在問題的遠不止成都。
7月25日，中消協發佈了今年上半年全國消協組織受理投訴情況分析。其中房屋裝修類投訴成新熱點，同比增漲114%。
中消協指出的房屋裝修投訴問題，與成都業主的訴求高度相似：裝修合同存隱患；建材質量差，裝修質量難保證；保修義務難履行。
由此可見，房屋裝修貓膩其實是普遍問題，只不過中消協的統計不止針對開發商，還涵蓋裝修公司，而上半年裝修公司“跑路”頻發，包括蘋果裝飾、覓糖裝飾和泥巴公社三家互聯網裝修公司。
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