三四線城市貨幣化棚改結束後,現在的高房價會是什麼走向?

冠希攝影學院院長



房市這個問題,在最近這十幾年一直是個全民關注的熱點,太多看空房價的人錯過了一波又一波的上漲潮,而最近兩年的去庫存、棚改貨幣化的政策,又進一步的推高了三、四線城市的房價,連很多五、六線的小城市小縣城都跟風上漲,在我看來已經是到了高的離譜,遠遠超過老百姓承受能力的地步。


所以,對於三四線城市棚改貨幣化政策收緊甚至結束之後,房價會是什麼走勢,會是很多人關心的問題,對此,我不好下結論,只能談一下我認為可能帶來的影響,具體會怎麼個走向,結局會如何,只能大家自己判斷和等待了。


我覺得可以從以下幾個方面進行分析。

一、國家和地方政府的政策層面
1、中央這一年多反覆強調“房子是用來住的,不是用來炒的”,這個定調針對的就是房地產投資和投機過熱、房價上漲過快的問題,希望壓住、穩住房價的漲幅,避免房價漲幅過快對整個經濟基本面帶來太大的衝擊,這裡面一直沒有聽到房價過高、需要把房價降下來的明確的官方說法;
2、在目前的情況下,很大一部分城市的地方財政是被房地產所綁架的,土地出讓金、交易稅費佔地方財政的比重從40-90%不等,因此房地產的良性、穩定發展肯定是地方政府所期待的,如果房地產下跌,對後市的情緒變成觀望,交易萎縮,庫存清不掉,新的土地賣不出去,地方財政的收入從哪裡來?政府一直推行的去庫存,難道沒有這方面的考慮?如果房地產不能持續,政府財政接下來怎麼辦?
3、政府、機構、磚家、輿論層面這麼多年一直在說城鎮化,農村人口進鎮、進縣城,小城市人口進中大型城市,人口越來越集中,這裡面除了人口結構和產業升級的目標,難道就不會帶有房地產的經濟因素?即便棚戶改造的工作接近尾聲,會不會有新的刺激因素來維持購房的需求呢?
4、這兩年三、四、五、六線城市大規模的進行棚改、貨幣化安置,大量拆遷戶手裡拿著錢等著買房,看著房價一天天漲,心理恐慌搶著買房,就拿我家所在的湖南三線城市,人均收入能有3、4000吧,3、4年前才4000左右的均價,我父母的那個小區算很好的了,也才5000不到,今年過年回家,說已經漲到9000了,隔壁一個樓盤主要是針對拆遷戶的,均價12000以上,這種操作方式,真不知道說什麼好了,只能說拆遷戶真不少,開發商不宰你們宰誰啊?

5、地方政府出臺限購令、限價令,但是限制的是房價的漲幅,只是覺得不要漲的太快了,從來沒有表態不要漲、需要降下去,只有溫和的上漲,才能保證穩定性,不管是經濟的穩定性、居民情緒和預期的穩定性,還是財政收入的穩定性;

6、各地陸續出臺的人才落戶政策,以及三、四、五線城市形同虛設的落戶門檻,為炒房一族提供了大量的可乘之機,如果沒有其他更好的投資途徑,房產投機和炒作將仍然是這些資金的重要方向;


二、經濟、金融和貨幣層面是什麼情況

1、這幾年實體經濟不好做,很多企業做的很艱難,利潤低、負債高、貸款難,導致相當部分企業主幹脆放棄主業,拿錢去炒房;

2、以我接觸過的一些企業來看,有很多中型的高科技企業,1、2000人的規模,每年的經營性淨利潤也就2000-5000萬左右,要維持這樣一個規模的企業,每年的營收和開支是非常大的,而且老闆為了公司的經營也非常辛苦,如果拿錢去炒房,會是什麼樣的收益結果呢?

3、貨幣超發嚴重,M2的增速非常大,但是實體經濟的發展又沒那麼快,多出來的錢能去哪裡?只能以貸款的方式進入房地產行業,推高了房價,雖然現在M2增速放緩,但還是增幅很大,畢竟體量非常龐大了,這些錢能去哪裡呢?
三、人口和購買力因素
1、人口在逐步的往鄉鎮、城市集中,往大城市集中,在一二線主流城市,土地的供應是有限的,對於購買力最強的一二線城市居民來說,必須面對這樣一個現實,來跟你搶房子的人越來越多了;
2、棚改、拆遷戶一定是會要再買房的,畢竟,要房子住,要自己有房子住是非常固化的傳統意識,只是,手裡拿著這筆拆遷補償款,是在所在的四五六線城市買房,還是乾脆拿給孩子去一二三線城市買房一起居住生活?這個不得而知,不過,人口的集中是必然的趨勢,所以,三四五六線城市雖然有很多棚改拆遷戶,也手拿現金,但是他們是重新在所在城市購房,還是集中資金支出兒女的購房需求並搬離所在城市去兒女的所在地,這是都有可能的;

3、一線城市的房價已經高企,大多數普通工薪階層已經不太具備貸款買房的條件,而周邊距離不遠、具備城際間通勤條件的二線甚至三線城市就成了這些購買力的潛在目標,因此,這類二、三線衛星城市的房價和常住(晚上和週末來睡覺)人口會一直往上漲;

4、三四五六線城市的人口流出和老年化已經成為了必然的趨勢,兒童和青壯年的持續減少,必然會影響到這個城市的活力和購買力,如果大部分都是老人,貸款的資格、底氣都沒有,只關心養老、醫療、跳舞、太極拳,房地產還會有需求嗎?

四、輿情的反應
1、輿論的指引總是說房價上漲過快,需要控房價、抑制房價漲幅,但沒有說要打壓房價,誰都不敢為這個說法來負責;
2、老百姓雖然希望房價降下來,最好是大幅下降,但真的降下來了,有多少人開心,又有多少人不開心的?很多樓盤的二期、三期賣的比前期的便宜,開發商降價銷售的,都會碰到業主維權的,對於已經貸款買了房的人來說,房價的下降只會讓他的資產縮水甚至資不抵債,這是他們不希望看到的;
說到最後,我覺得現在的情況是,漲也不是,跌也不是,兩方都會有很大的支持力量,但是從民生穩定的角度來看,我是真心的希望房價能夠回落的,畢竟,現在這種畸形的房價,已經透支了太多的家庭的儲備和年輕人對未來的希望。

元寶爸的奶爸生活


我們回顧一下三四線城市房價上漲背景。2015年下半年樓市開始了新一輪上漲,這次上漲起源於政策去庫存、供給側改革,低迷的樓市在政策利好作用下開始觸底反彈,房價上漲大幕從一線城市拉開,然後迅速蔓延到二線城市,到了2016年房價達到了頂峰。隨後9.30調控政策出臺,一二線城市房價才開始出現降溫。

而在這個期間三四線城市房價表現並沒有多大起色,許多城市的房價繼續延續下跌態勢,樓市去庫存壓力較大。

2015年中央提出棚改計劃,第一期從2015年-2017年,中央定向支持棚改項目改造,每年投入資金上萬億元,棚改重點在三四線城市。

與以往不同的是,這次棚改逐步向市場化過渡,拆遷安置實現貨幣化補償,拆遷戶拿到錢後可以自由地在市場購買住房。

政策出臺刺激了三四線城市購房需求,很快庫存得到了消化,同時推動了房價快速上漲。

2018棚改二期開始,從2018年-2020年棚改1500萬套,政策提供資金4.5萬億元。在巨大的拆遷安置需求及寬鬆的定向資金支持下,三四線房價繼續保持強勢上漲,大多數三四線城市房價已經遠遠超出了老百姓的實際購買能力。

在樓市調控背景下,三四線城市房價持續快速上漲也引發了政策思考,國家意識到棚改是造成三四線房價上漲的重要推手,最近網傳國開行一刀切停止項目貸引發了地產股大跌,雖然後來國開行領導進行了闢謠,但是政策收緊將勢在必行。

資金收緊會導致三四線樓市房價出現下跌,而到了2020年棚戶區改造結束後,高房價將失去支撐,沒有源源不斷的接盤俠,高房價會以“終點又回到起點”作為這幕大戲的最終結局

作者簡介:財務專家、財經問題研究專家,本頭條號解讀大眾關心的樓市、財經話題,用專業眼光幫你分析問題背後的真相。如果你對本內容感興趣,請點擊關注吧!


財經微世界


根據澎湃新聞的報道,6月26日晚間,某證券邀請國開行相關領導對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問。 電話會議中,國開行相關領導介紹,棚戶區改造出臺的背景,本意是要解決去庫存和民生問題,但在執行中走樣,影響房地產的價格,直接房地產化了,就不是棚改了

該負責人還介紹,權限的上收主要是處於兩方面的考量。一是,這兩年國開行分行在審批時,違規現象嚴重,國開行總行擔心後期的風險隱患就比較多;第二點是,中央對棚改有一定的看法,棚改的貨幣化推高了房價,中央對這個有一個嚴謹的考量。

該負責人透露,現階段,國家對這個事情還沒完全定性,處在停擺狀態,下一步怎麼走,還沒明確的意見出臺,在等高層的下一步決策,但其個人感覺不會特別嚴重,不太可能一刀切的將棚改業務全部停下來,這樣後果不太可控,此後對棚改的政策肯定會收緊些,但不會直接暫停不做了。

這一回應,可以說是非常明確地表達了高層目前對棚改的態度。目前三四線城市的房價如此虛高,其實很大一部分“功勞”可以歸功於貨幣化安置的棚改。

此外我幾個月前就寫過,本來2018-2020年3年棚改攻堅計劃,改造各類棚戶區1500萬套,也就是年均500萬套,明顯比此前低。

但是,2018年制定的目標為580萬套,高於500萬套的預期,比2017年600萬套的目標略低。也就說,各地棚改任務總體下降已經開始,雖然幅度不大。

說直白一點,棚改2018年計劃超預期,說明高層不希望三四線城市2018年樓市陷入困境。

當然,目前的表態並沒說要完全取消貨幣化安置,或者取消棚改,但可以肯定的是,部分三四線城市指望棚改來維持房價的“願望”可能要就此落空了。

而且從最近杭州、西安、長沙紛紛暫停向企業賣房子,可以看出,不僅僅是要應對社會輿情,也是對上面得有交代。

新政過後,一二線城市可能影響不大,但對於三四線城市來說,部分太弱的城市,房價就此熄火也不無可能。


槓桿遊戲


房產老總驚呼:暫停棚改,就無法欺負無房拆遷戶亂漲房價了!

房產開發商,可以一直對急著買房的,無房拆遷戶漫天要價,大宰肥羊下去嗎?

不會的!正義只會遲到,不會缺席。看下面:

王總是一家房地產公司的老闆,最近兩年在三四線城市的房價暴漲中,賺的盆滿缽滿,但是,一個“全國一刀切暫停貨幣化棚改”的消息,讓王總驚出一身冷汗。

“王總,聽說,國家準備一刀切,全部暫停房地產貨幣化棚戶改造了!”

“什麼?怎麼可能!為什麼不貨幣化棚改了?我要貨幣化棚改呀!我要貨幣化棚改呀!”在房價暴漲中數錢數的手軟的,某地產公司總經理王總,手中的中華高級香菸“啪”的一下掉在地上,目瞪口呆的大叫起來。

和王總一樣驚恐的,還有各大房地產上市公司的股票,在全國一刀切暫停房地產貨幣化棚改的消息下,無論大小,幾乎所有的房地產公司的股票,如斷崖一樣暴跌起來。

為什麼,“暫停房地產貨幣化棚戶改造”的消息,讓房地產界如此驚恐不已呢?

因為貨幣化棚戶化改造,是這次全國房價普遍性暴漲的主要推動力!

貨幣化棚改!貨幣化棚改!貨幣化棚改:是三四線城市房價暴漲的直接原因!重要的事情說三遍。

為什麼這樣說呢?

下面我們好好了解下,什麼是房地產貨幣化棚戶化改造。

是這樣的。

在三四線城市有個矛盾的現象:一方面是很多民眾住在破舊的房子中艱難度日,另一方面卻是很多開發商的豪華新房沒人買也沒人住。

國家一看,這不是浪費嗎!

於是呢?

國家就出了個棚戶化改造政策:就是國家開發銀行出專門的貸款,給住破房子的民眾直接發錢,讓這些民眾去買那些開發商賣不出去的新房。

政策是好的,但在執行中出了點問題。

正如國家開發銀行相關領導,在回應市場上傳言一刀切暫停貨幣化棚戶改造時候,所說的:“棚戶區改造出臺的背景,本意是要解決房產去庫存和民生問題,但在執行中走樣,影響房地產的價格,直接房地產化了,就不是棚改了。”

為什麼棚改會讓房價飛漲呢?

問題就出在,買房和賣房,也就是民眾和開發商的力量不對等。

一方面,民眾的破房子,被強制拆遷了,民眾沒有房子住,迫切的要買房子。

另一方面,開發商是店大欺客,對於急切買房子的民眾,坐地起價,本來房子5000一平米,民眾拆遷後拿的錢,國家本意是讓這些民眾可以買100平的大房子。

但開發商看著拿著大把拆遷款的民眾眼紅,於是大宰肥羊,欺負民眾沒房子住,急切買房的心情,說房價現在不是5000一平了,是10000一平了,小老百姓你這點錢,只能買50平了。

沒有房子住的民眾,迫不得已,為了有個房子遮風擋雨,就必須接受開發商的漲價無理要求。

於是,在棚改前,三四線城市爛大街的,無人要的開發商的新房,成了搶手貨,房價一下子坐地起價,翻倍的漲了起來。

所以,關鍵就是棚改拆遷了民眾的房子,讓無家可住的民眾,在和開發商談判中處於弱勢,必然造成房產開發商大漲房價,而民眾也不得不接收。這是負責提供棚戶化改造資金的國家開發銀行親自承認的“棚戶化改造,在執行中走樣,影響了房價”的根本原因!

因此,棚改房子,不應該給錢讓民眾自己去買房,而應該政府去找開發商統一買房,再分配給民眾。

房地產開發商也就只是敢欺負一下老百姓,面對政府來採購,肯定不敢坐地起價,房價自然別說漲了,肯定要跌了:你開發商面對大客戶政府,房價不得給些優惠嗎?

綜上所述,這是房產開發商王總,一聽說貨幣化棚戶改造暫停後,大驚失色的根本原因:以後棚戶化改造不發錢給民眾,而是發房子,開發商就不能欺負無立錐之地拆遷戶,亂漲房價了!


軍輝論房


感謝邀請新時代、新理財的P2P平臺三益寶回答問題。

今年許多三四線城市房價集體暴漲,許多都已經過萬了,漲幅速度讓一二線城市都“汗顏”。

前兩年還喊著去樓市庫存的,怎麼一下子,房價就漲上了天?

沒錯,其中主要原因就是“棚改”鬧得!

棚改可以說是高價房神話的締造者。

對於開發商而言,有棚改的地方,就沒有難賣的房!

棚改是如何拉動三四線房價的?

棚改就是俗稱的拆遷

之前棚改後,給拆遷戶分房,從2014年,為了給樓市去庫存,不分房了,而是直接給拆遷款,或者直接發“房票”。

拆遷戶沒了房,自然得買房,購房需求驟增,房價聞聲而漲。

補貼當時也許按照4000元/平,但當你去購房的時候也許就漲到了9000元/平,覺得貴,再等等結果又漲到了12000元/平,最後相當於8000元/平買了房。

沒錯,拆遷戶就是樓市的主要接盤者!

但近日,財聯社消息稱:棚改項目審批權收回至國開行總行,已經簽訂的棚改方案繼續執行,但未來將以實物安置為主。

簡單用人話來說,就是兩點:

1. 國開行總行將收回棚改項目審批權,未來審批收緊。

2. 拆遷戶原來補貼拆遷款,將變為直接分房

棚改結束後,三四線房價走勢幾何?

三四線城市棚改貨幣化安置比例下降,房地產投資及銷售的拉動作用將逐漸減弱,支撐房價上漲的動力也將不復存在。

加上棚改將以房子安置為主,沒有了接盤的拆遷戶,加上三四線城市房子流通性差,三四線房價下落已成趨勢。

所以,棚改結束,三四線城市房價將成下跌趨勢!

大家覺得呢,歡迎下方留言,交流。


三益寶


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道哥道金融


現在一些靠貨幣化棚改拉動房價的一些地區,它的房價有點像於空中樓閣一般,一旦停止了貨幣化棚改政策(目前國內是開始壓制了),當地居民的資金收入匱乏之後,它的房價就很容易失去支撐而會有較大浮動,這是基本上是可以預見的一個結局。

看一個城市的房價是否有堅實的基礎,應該怎麼看?其實不難,就看它的二手交易房價,二手交易事實上是決定一個城市房價最可靠的一個指數。

因為二手交易才是決定了一個城市,房子是否有市場價值,房子只有流通了,它才有價值,否則無論它多高或多低,它只有一個象徵性的一個估值,並沒有實質上的具有貨幣性的商品,所以所有的房價,如果沒有結合二手交易價來評判的話,根本是毫無意義的。

那從這個題目來看,一些貨幣化本改的地區,根本沒有二手交易,包括當地的學區房都沒有二手交易的話,這是一個非常危險的現象,說明當地完全是“有價無市”的局面,也就是說連接盤俠都沒有的情況下,這種樓市怎麼可能還能維持長久呢?

像一線城市還有一些熱門城市,之所以能夠長期維持,是因為它們有無數的剛需族撐起了二級市場就是二手交易市場,有不斷的新人排隊接盤,才能讓一個房價保持一個穩定的狀態,不管是高位還是低位,至少是一個穩定的狀態。 這些三四線城市這樣的一個高位狀態,完全是當地貨幣化棚改注水之後的房價,早晚這個虛高是要被擠出來的,我相信很快就要被擠出來了。


張天潘


股票以後房地產,房地產以後什麼?

從500多年文藝復興以來,原創的藝術價值永恆。

喬.布斯蘋果生前設計《宇宙樓》預言解密

中國博大精深的文化及創新藝術的經濟價值

2011年我在美國(硅谷加洲聖河賽)科技大學講座,講中國博大精深的文化優於美國,說梅蘭芳的京劇演技藝術,小提琴梁祝等對美國的影響力,並展示了我所研發的,民間創新美術《雕塑畫》的部分作品。講座影響了喬•布斯敏感的耳目,引起了他極大的興趣。因當時喬布斯己病重,只委託友人相告,說;“他想正在計劃的《宇宙樓》給他創作一幅《雕塑畫》”。他說“《宇宙樓》包含著中國《客家樓》文化元素,與中國道教文化中陰陽互相轉化的辯證關係”。喬•布斯還進一步轉告說;“他學過美術,曾被迫離開蘋果公司,後來出走去過上海,準備探索中國文化,侍他病情好轉後要與我合作,共同開發我所發明的《創新美術雕塑畫》”。還預言,“雖然今天蘋果公司在世界上很厲害,但不久或再過若干年世界科技竟爭的大戰將會發生,科技經濟會發生很大的危機,它多麼需要創新的藝術產品對世界的平衡”。喬•布斯設計的《宇宙樓》,陰陽可以互相轉化,證明了中國道教文化,天人合一的自然辯證法。老子道德經中有“上善若水,柔可克剛,”現在世界上各種先進科技的經濟,好像是許多高樓建築,層層往上疊,如果地面基礎不牢固,就會倒塌,為它接地氣是中國博大精深文化的內涵實質,地面基礎紮實牢固建築高樓才穩固。創新藝術是是社會發展中不可缺少的精神食量,用來充實各科技富豪們在精神上的空虛與煩惱。喬•布斯說“我們蘋果公司有六千多研發人員,每人年薪十多萬美元,在研發核心技術,說明核心技術的重要性,你的《創新美術雕塑畫》同樣是創新文化中的核心技術,做為高層次科技人群中不可缺少的精神食糧,合作開發是文化產業的大財富”。遺憾的當我把《宇宙樓》剛創作完成,正在運往美國的途中喬•布斯就去世了,照片中我與蘋果喬.布斯共同創辦人,沃•茲等在美國悼念追思喬.布斯。因為喬.布斯對中國文化中的認識畢竟有限,我的創新《民間美術雕塑畫》只僅僅是中國文化大海中一滴水,有許許多多藝術家等等遠遠超過本人。

馬雲曾多次進軍美國與之科技競爭,因水土不服告無功而返。中國有田忌賽馬的典故,發揮自己的優勢與別人的劣勢相比才能取得競爭勝利,馬雲很厲害在中國是強項,但到了美國成了弱項, 在美國文化是弱項,博大精深的中國文化是美國無法相比的,隨著科技竟爭的“白日化”,美國更需要文化等藝術創新產品與至相平衡,只有倡導文化等藝術創新產品促進世界和諧穩定。世界英雄所見略同,馬雲講;“他到了七千米高空,非常缺氧”,說明科技發展越往高空越與地面失去平衡。喬•布斯預言科技竟爭危及的負面效應今天已在發生,網絡等各科技大戰也在中國拉開惟幕,公司越大危及也越大,喬•布斯去世才53歲,而世界許多科技富豪平均壽命活不到五十歲,說明缺乏文化精神產品的危害性。老子曰;“道可道,非常道”天道地道,陰陽必需求得平衡。元朝名醫朱丹溪;“陰不足陽有餘,滋陰之”馬雲主張太極,宇宙——自然辯證法說明,只有主重創新文化一,用創新藝術的精神食糧拯救科技的危機。為此我特按照馬雲道教中的太極,也創作一幅《雲太極》,它像喬布斯《宇宙樓》一樣,希望博大精深的中國文化及藝術通過創新開發解救世界的危機,而本創新民間美術雕塑畫甘為突破口的馬前卒。





新文藝復興


房子越來越多,經濟永遠衰退。別想再經濟復甦。

支持全國棚改,棚改持續到2020年。2020年後國家政府禁止批地批手續建商品房。支持全國城市名下一套商品自住房不徵房產稅,城市名下多套商品房必須徵收房產稅。讓所有2020年前的庫存商品房消化,經濟就會上升。

2020年後國家政府禁止批地批手續全國的縣城商品房開發建設。但是2020年後全國地級市市本級市區可以適當建設商品房,必須嚴格審批事項。

房地產必須要轉型,全面停止在縣城拿地建商品房,因為產業少,人口流出大,收回資金難上加難,房地產公司執意在縣城大模建商品房,估計離倒閉不遠了。而是要在地級市市本級市區建商品房,但是也不能過多拿地,過多拿地,這樣資金週轉慢。房產還有一個轉型:1、投資現代化大規模化的農業,美國式的發達農業;2、科研科技製造業。


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三四線城市貨幣化棚改結束後,現在的高房價會是什麼走向?

這些年,三四線城市房價上漲的因素主要有以下幾點:一是棚改貨幣化的刺激;二是品牌大房企進軍三四線城市;三是一些建材等方面價格的上漲;

如果收緊棚改貨幣化,那麼對於三四線城市的樓市肯定會有影響:

一者,這些城市的樓市本就沒有多大發展空間,因為人員是外出的,產業也相對虛弱;二者,這是一種鮮明的信號,就是三四線城市的房價不能再漲,再漲就出問題了,要剎車了;三者,作為三四線城市,要把主要精力和重心轉到發展產業,扶持實體經濟上來。而在這個方面,主要就是通過改革、創新、營商環境來促進。

所以,我以為,三四線城市的高房價應該會有穩定的趨勢,有的地方說不定還會有穩中有降的情形,畢竟已經到了一個相對的高點。


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