簽訂“二手房”買賣合同
並且實際入住，
你以為房子就是你的了？
千萬不要掉以輕心！
小心你的房子“不翼而飛”……
基本案情
曉蘭與曉芳系姐妹關係，陸某與曉芳系夫妻關係。 2007年，因陸某全家移居美國，陸某、曉芳夫婦與曉蘭簽訂協議約定：陸某夫婦將北京市西城區一處房產賣給曉蘭。陸某將房產證交付曉蘭但雙方未辦理房屋過戶手續。
2015年，曉芳因病在美國去世。曉蘭要求陸某協助辦理房屋過戶登記手續，但陸某均以種種理由推脫。
2016年，曉蘭起訴陸某要求確認陸某、曉芳與曉蘭簽訂的房屋買賣協議有效。訴訟期間，陸某以申請進行筆跡鑑定為由拖延訴訟，並補辦房產證後與吳某簽訂房屋買賣合同，隨後將房屋過戶登記至吳某名下。
2017年3月，吳某強行撬門並更換門鎖，將曉蘭一家趕出涉案房屋。後曉蘭以“惡意串通”為由起訴陸某、吳某， 要求確認陸某、吳某簽訂的房屋買賣合同無效。
法庭審理
法院審理後查明：
1.吳某未實際看房即與陸某簽訂合同；
2.涉案房屋於2017年3月5日在中介公司掛牌出售，吳某與陸某當日即簽訂房屋買賣合同並交付定金，成交週期過短；
3.涉案房屋成交價約為8萬元/平方米，明顯低於當時的市場價；
4.陸某收到吳某交付的房款當日，陸某向吳某轉賬180萬元，且吳某對陸某向其轉賬無法提供合理解釋。
綜合全案情況，法院最終認定吳某與陸某之間存在惡意串通之事實，判決吳某與陸某簽訂的房屋買賣合同無效。
法理解析
《中華人民共和國民法總則》第一百五十四條規定：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《最高人民法院關於適用的解釋》第一百零九條規定：當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該待證事實存在。
本案中，曉蘭通過努力蒐集各方證據，指出陸某與吳某交易過程中有悖常理之處，並最終形成證據鏈，促使法院認定存在“惡意串通”的事實。但實踐中，更多的當事人
根本無法舉證證明存在 “惡意串通”之事實，導致到手的房子只能拱手相讓。一方面，主觀評價要件無法通過直接證據予以證明。“惡意串通”的構成要件有三：惡意、串通、損害他人合法權益。這三個構成要件均屬於主觀評價要件，無法通過直接證據予以證明，只能通過間接證據進行論證加以證明。
另一方面， “惡意串通”行為本來就是私下苟且，隱蔽性很強，出賣人與後手買受人往往互相包庇、隱藏真實意圖，作虛偽陳述或提供虛假證明。原告對出賣人與後手買受人之間的交易細節並不瞭解，其作為信息弱勢方很難進行充分舉證。
法官提醒
“二手房”相較於“一手房”
法律關係更為複雜，
買房人需要更加小心謹慎，
才能避免“踩雷”！
1.核實賣方身份信息。如果賣方是個人，要核實其身份證；如果賣方是單位，要到工商局核實其檔案資料；仔細核對賣方身份證或者工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上一個字也不能錯。
2.核實房屋信息。通過房管局核驗賣方提供的房產證；核實房屋是否有共有權人，如果有，賣方需提供共有權人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；核實房屋是否屬於夫妻共同財產，如果是，需要經過賣方配偶的書面同意；核實房屋是否存在抵押、查封、異議登記等情況；實地看房，核實房屋的實際佔有使用人，藉此核實房屋是否存在在先買賣、租賃等情況。
3.及時辦理房屋過戶手續。簽訂房屋買賣合同，買方取得的是一種債權，房屋所有權並未發生實際變動，此時，賣方仍然是房屋所有權人。因此，簽訂房屋買賣合同後應當及時辦理房屋過戶登記手續，以此取得房屋所有權。
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