影說笑
首席投資官評論員門寧：
學區房一直是中國最堅挺的資產，沒有之一。北京的學區房，一次次用高成交價衝擊著人們的眼球。
2016年時，北京市西城區大耳衚衕29號院一條寬1.5米長約7米的過道，僅供院內其他住戶進出，不能住人，但在某購房網站上標價150萬。一條過道為什麼能賣到單價15萬？原因是這條“學區過道”對口的是北京市第一實驗小學。
2016年2月份，中國最大房產中介—鏈家的網站上刊登出一則房屋出售信息：位於北京市西城區文華衚衕一間二手房，屬於北京實驗二小的本部學區房，且臨近地鐵站。該房報價380萬元，面積只有6平方米，單價為612904元/平米。
另外一個就是今年四月發生的，北京市西城區地下室賣出1050萬元，買主竟稱非常划算。
不得不說，貧困真是限制我了的想象力。買主一般認為，自己現在買完學區房，孩子將來可以上重點小學，等畢業以後再把房子賣掉，不僅不會虧錢，往往還會賺一筆，何樂而不為呢？
但是買學區房真的沒有風險嗎？恐怕不是的。
1、學區房最大的風險就是學區調整，因為學區房最大的價值在於房子上附帶了教育資源，一旦學區調整意味著教育資源不再存在，那麼學區房變為普通商品房，價格自然會下降。
2、學區房的第二個風險是教育資源的調整，即使學區不變，如果教育資源被更多向其他小學傾斜，那麼意味著削弱了學區中附帶教育資源的價值， 學區房的價格同樣會下降。
3、房地產價格本身具有波動性，如果房價出現下跌，學區房的價格同樣也會下跌。
但是教育存在馬太效應，優質的學校會吸納更多的資源，教學實力會越來越強，優質小學的門票價格只會越來越高。另外現在的租房入學等制度，依然是把教育資源與房子捆綁，並沒有改變現狀。
並且目前我們的貨幣和財政政策轉為寬鬆，房價繼續下跌基本沒有可能了。
所以我不認為學區房的風險會被觸發，學區房仍然會是一項最堅挺的資產。
首席投資官
對於這個問題，我只想說一句，伴隨教改，“學區房”越來越像一個傳說。至於是否是最危險的資產，那要看大家在哪個價位接盤。如果僅僅是為了投資，那麼，要有強大的心臟接受未來那些不確定的現實。
所謂“學區房”其實就是一個非常成功的營銷案例，它利用人們重視子女教育的焦慮感，來實現了房屋銷售的增長，非常聰明的做法。但是，對於購買學區房的人們來說，這個話題卻值得仔細思考，謹防被忽悠。
以北京為例，“學區”的說法是最近幾年才有的，是北京市教委進行教改的一個舉措，即，將強弱校混搭，劃片設置，就近入學。隨著北京戶籍學齡兒童的數量減少，很多小學被撤併，一些保留下來的學校獲得了更多資金，得到了快速發展。現在大多成為所謂名校，而十幾年前，也就是普通學校而已。
真正讓“學區房”火爆起來的是開發商配建的那些小區裡面的學校，這些學校通常都掛著知名學校的名字，為開發商的樓盤銷售助力。前些年，還屢屢發生因為買房業主的子女無法進入小區配建的名校就讀，而發生糾紛的案例。藉著這樣的勢頭，那些帶著入讀名校資格的老房子開始煥發新生，價格一路走高。其實，稍微瞭解情況的人都知道，通常名校接納的此類因為房產和戶口原因就讀的學生很少，不到百分之一。通過其他途徑進行擇校的學生，構成了所謂名校的學生主體。可是，沒辦法，房產營銷的力量太強大，以致於太多人相信了買房就可以保證子女就讀名校的說法，“學區房”幾乎成為了所有人均認可的硬通貨。
“學區房”的概念是個舶來品，根本就與中國的實際情況不符。國外的學區，是區域內房屋業主用自己繳納的房產稅來維持的。美國蘋果公司的喬布斯原來居住的學區，平均房價高達百萬美元以上，同時，這個學區的房產稅也是水漲船高。但是，沒有人有怨言，因為這些稅收大部分都用於該學區的教育領域，維持了學區內學校的高質量和好口碑，惠及學區內所有繳納房產稅的業主子女。用法律思維來解釋就是，權利和義務相統一。
而中國的學區卻不是房屋業主納稅來形成的，它只是行政命令的產物。把哪個學校確定為重點校、示範校，通常都不是當地居民能夠了解的。就像現在，東城、西城、海淀、朝陽、豐臺等幾個區，相繼出臺政策，倡導“教育均衡化”的原則，不僅推出多校區劃片，而且進行強弱校聯合、增加學位、弱小學對口強初中、增加優質校比例等方法，讓更多孩子有機會進入條件較好的學校就讀。
還有一點要特別說明，不管學區房的價格怎麼高歌猛進，都和學校老師沒半毛錢關係。這和美國的情況完全不同，因此，大家花費巨資購買了學區房之後，不要以為就可以順理成章地要求老師也要提供和學區房等值的教育服務哦。老師們自己是買不起學區房的，他們的孩子也不一定能夠進入名校就讀的。大家都在江湖上混，將心比心吧。
因此，大家想想，如果提前六年或者三年購買了學區房，而等到孩子該入學的時候，也許政策就變了。那時候，才叫冤呢。況且，那些名校給當地居民帶來的鉅額房產增值收入，也沒有回饋全社會。可對這些名校的教育撥款可是全社會掏錢啊，最終卻僅僅是給當地有限的居民帶來收益。因此，如果某一天，政府改弦更張，讓教育均衡化，讓學區房變得親民，也沒有什麼奇怪。剝離房屋上的附加福利，現在來看，是大勢所趨。
我說的這些東西，已經不是新內容了，可是，卻還是有很多人嗤之以鼻。沒辦法，人各有志吧。我也不強求，我只是覺得在孩子教育的問題上，與其花費巨資購買學區房，不如給孩子更多的關注和陪伴。良好的家庭教育比哪個學校都強，因為孩子首先是父母的孩子，而並非學校的孩子。
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穎想法律
學區房的經濟邏輯是扭曲的。
學區房的價值來自於哪裡？來自學區的價值。學區的價值來自於哪裡？一是學校的教學質量，一是家長群體的整體素質。而學校教學質量很大程度上取決於教師的質量與付出程度。就經濟原理而言，一個對價值產生重大貢獻的因素，應該得到相應的回報。但公辦學校的薪酬機制，決定了教師從學區的價值增值中獲益幾無。這就決定了，教師要從學區價值中獲益的最佳途徑就是跳槽到可以給出公平價格的單位，民營機構就是其中最主要的選擇。隨著民辦教育不斷髮展，公辦學校的優質師資不斷流入民辦學校和機構。市場的價值扭曲逐漸得到糾正，一個人想要獲得優質的教育，就應該向優質教育的提供者支付更高的費用，而不是向與學校無關的房產業主支付費用。
第二點，學區價值的第二點，來自於相對素質較高的家長群體。但大多數城市，都處於動態發展之中，優質學區的背後，往往是老破小的住區品質。隨著越來越多人更注重當前生活品質，而不是將希望寄託於下一代，新舊學區的替代會更為普遍，擁有良好居住品質的住區會吸引優質人群，進而創造新的優質學區，而舊的學區會逐漸衰落。就投資而言，這裡面自然有階段性的投資機會，但此消彼長的不確定性增加了投資風險，以往買進必賺的邏輯不復存在，而買進必賺心理帶來的資產溢價，使得高位套牢且永久性套牢的可能性逐漸增加。
第三，就政策而言，公辦教育作為國家對居民承擔的基本義務，在法理上不存在重點照顧某一區域居民的合理性。隨著我們國家政治社會與公民意識的逐漸發展，公辦教育必然會逐漸均衡化發展，國家必然會不斷制定公辦教育均衡化發展的政策。這是一個漫長的過程，但趨勢不可逆轉。作為一個國家意志在社會生活中扮演特別重要角色的國家，學區房作為國家意志的對立面，遲早會被擊潰。
綜上所述，就經濟原理、城市發展與政策推進而言，學區房日益失去其價值，特別是由於近期越來越明顯的資產泡沫，更顯示出其危險性的一面。
如實境界
先把這個誘導性的題目放一邊。談談什麼叫學區房。望子成龍是每個家庭都有的良好願望。成龍成鳳的最明確路徑就是上一所好大學，各種二代請無視。各城市，省級重點高中考上985 211的人數遠遠高於市級重點高中及其他，這是有統計數據支撐的。那麼，每年在中考中，考上省級重點高中人數較多的初中就是我們要關注的目標。但是，這些我們關注的初中旁的房子是不是就是學區房麼？答案是否定的。因為，天朝的初中採用對口免試升學制度，所以這些初中的門開在對口的小學裡，上了對應的小學自然可以進入心怡的初中。而小學採用就近入學制度，也就是說，教育部門會根據房子離小學的距離確定一個區域，有這個區域內戶口的孩子可以上這個小學。想要讓孩子落戶，簡單粗暴的方式就是賣房落戶。買能上好初中的房子是學區房。而不是離他近的。第二，談談有交易價值的學區房。接著第一點。上邊給出的概念是廣義的，這裡的所謂學區房並不是都有很好的投資價值。好初中在每個人的定義裡不全一樣，特別是對於經濟能力差異巨大的兩個人，對學區房的定義也是差距巨大。有投資價值的學區房，其對應的初中升省級重點高中人數排名應多年連續保持在前三名，說白了就是一個城市頂尖的優質教育資源。其他的所謂學區房，是假學區房。如果明確了這個概念。我們就可以討論學區房是不是有巨大風險。第三。學區房的核心價值不在於房子的質量，戶型建成年代。也不在於地段交通配套。而在於戶口，戶口的價值來自於能讓你的孩子獲得頂尖的教育資源，和同樣頂尖的同學。這個戶口的取得必須通過買房落戶取得，也就極大的保障了你入手的資產的流動性。房地產最大的風險不是價格波動，而是流動性風險。在買漲不買跌的心理驅動下，一旦崩盤，交易量萎縮，有價無市。這時，由於學區房有剛性交易量做支撐，在價格合理的前提下，其風險要遠遠小於附近同條件非學區房。所以學區房不可能成為最危險資產。第四，學區房的風險可能來自政策。比如重新劃片，這個涉及資產價格重大調整，教育部門不敢輕易實施，會引起集體上訪和行政訴訟。聯合劃片前幾年討論過，現在也不知道死到哪裡去了。
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個人觀點：學區房未必是最危險的資產，但是風險的確很大。
有一位國內的朋友懷孕後，她在朋友圈裡告訴大家，已經買好了昂貴的學區房，是幼兒園、小學、初中三學區，準備給未來的寶寶鋪好成長的道路。
大家在祝福的同時也為她有些擔憂，其實，投資學區房的風險非常大。
1、 有關學區規劃的政策會調整。
根據戶籍和房產所在地進行劃片招生，就近入學本來是科學合理的措施，可是因為學校之間有著顯著差異，導致名校的學區受追捧，薄弱校的學區被嫌棄，孩子所受到的教育差距很大，才有了學區房身價暴漲的現象。
國家公辦教育的發展方向是教育資源均衡化，改革基礎教育上的各種不公平現象。就拿學區的劃分來說，很多地方是每年都有微調，有的地方進行了強弱校混合，多校區劃片，租售同權，這種變化雖然不大，但卻是發展的方向。
2、 國家加大對薄弱學校的投入，縮小校際之間的差異。
為了促進教育資源的平衡，國家採取很多方式加大對薄弱學校的投入以平衡各校間的師資力量與教學水平；有的地方採取了集團化辦學，名校合併弱校等方式，逐步降低學校之間的教學水平差，也就是是說，今天你花高價買名校的學區房，等到孩子上學時，名校可能名變成普通學校。
3、學區房現象是不合理的存在。
在美國也有學區房，各學校的教育投入取決於當地居民交納地產稅的數額，有“取之於民，用之於民”的味道，經費很透明，所以沒有什麼爭議。
但是，中國的教育是由政府出資，是全體市民的共同投入，不應該出現各地區之間不平等的現象。近些年，人們從很多地方已經看到了教育水平平衡發展的趨勢。
“學區房”是房產開發商設下的誘餌，學區熱的降溫勢在必行，從長期來看，一旦學區房的優勢不再，房子的價格將會大幅回落，因此，投資學區房是有很大風險的。
遠方老師在美國
有一種優勢叫“我家離學校很近”，有一種無奈叫“絕不讓孩子輸在起跑線上”，有一種硬通貨叫“學區房”。
學區房可謂寸土寸金，一間如同鴿子籠一般大小的房子就好幾十萬，哪怕是上百萬也不稀奇。房價高到爆，學區房就是其中的一根“導火索”。
近水樓臺先得月，只要和重點小學、中學沾邊的房子，其價格都可能水漲船高。儘管學區房如此昂貴，但卻一直處於供不應求的狀態。
從某種意義上說，學區房就是一種另類的“綠色通道”，它的價值在於換來一個讓孩子擠進名校的名額，除此之外，其他的價值都可以忽略不計。
故此，花上百萬去買學區房，買來孩子一個上名校的名額後，隨後哪怕五十萬甩賣出去，也是一筆穩賺不陪的買賣。
那麼問題來了：買學區房是不是一直穩賺不陪呢？非也！學區房也有可能成為最危險的資產，原因如下：
首先，每一套學區房差不多都要綁定買主六年時間。很多名校規定：只有住上六年的“土著”，孩子才有可能享受進名校的資格。很多時候，明天和意外哪個先來，誰都無法預料，而學區房卻要鎖定買主長達六年時間，這其中的變數，想想都讓人不寒而慄：萬一自己用大半輩子買了學區房，而原來的這所名校如果遷走了或者換牌了，那該怎麼辦？
有人說，這種想法無異於杞人憂天。但是，我要說，這絕對不是杞人憂天，其他地區我不太清楚，但在我們地區，一些實驗小學、實驗中學遷址、換牌子的事情似乎並沒有少幹過。學區房無法移位，但學區每年都在調整，如果重點校變成了普通校，買了學區房的家長除了嚎啕大哭，還能怎麼樣？
其次，近年來，教育均衡化的動作越來越大：好的老師動態交流，名校優勢正逐年削減。一旦多校區劃片、強弱校取長補短的規定落到實處，比較弱勢的小學與強悍的中學實現無縫對接，學區房的惡夢必將接踵而來。
第三，炒學區房畢竟是一種畸形、病態的產物，當這種病態被重視，被“對症下藥”的時候，學區房的優勢將可能蕩然無存。
當然，在正常情況下，學區房仍然不會過時，優質的教育資源依然是普羅大眾無福消受的奢侈品。
只要學區不遷不換不移，學區房的價格依然會如中老年人的血壓那般居高不下，你說呢？
微雨潤苗
學區房成為最危險的房子！這個問題中的危險房子不是指的房子的建築質量，而是指房子的價格要大幅度的跳水！為什麼學區房子會大幅度的降價呢？
首先，我們看看什麼是學區房，學區房是房地產市場的衍生品！由於我國小學都採取劃片招生，就近入學所以優質小學周圍的樓區。就變成了所謂得學區房，學區房反應了一個城市教育資源的分配非常不均衡，這也同時體現出教育的不公平！
第二，再讓我們看看學區房子的價格，由於作為父母的都希望自己的孩子能接受優質教育，進入到一個優質的小學，不讓自己的孩子輸在教育的起跑線上，所以他們不惜花費重金購置一切屬於教育質量好的小學學區的房產。從古至今父母都重視教育，古代不就有孟母三遷的故事！所以學區房被家有學子的家長們炒到是其他地區房子價格的幾倍！
家長為了自己的孩子買了學區房，但是這裡面還真的有危險性！買房子一定要慎重！
第一，片區調整！ 受生源人數影響，每所學校每年招生區域也會適當進行調整，這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者。比如我周圍一個小區，每年都去他周圍的一個優質學校，所以他的房價就很高，但是由於又在他的旁邊新建了一個新學校，這個小區的學生全劃歸為新學校，結果這小區房價跳了水！
第二，買新房子的時候，不要只聽開發商得忽悠，說什麼小區臨近名校，並不是臨近了名校就一定在名校上學，要根據具體的劃片政策！所以你要慎重瞭解！你一旦你投資後，將來進不了名校，後悔就晚了！
第三，還有我們國家自己認識都學區房的問題，認識到優質教育資源不均衡，認識到教育的不公平！所以加大對薄弱校的投入，和教師培訓。最重要的措施是加大優秀教師輪崗的力度，用來均衡優質教學資源，相信學校之間的差距會越來越小！到那個時候學區房也就消失了！
所以家長投資學區房是個危險的事，一定要慎重，不要將你的投資變成危險的資產！
松高尋鶴
學區房因特殊的需求，穩定存量，增長的需求成為房地產細分市場的一個特殊產品。價格波動很大，這樣的產品，一般會暴漲暴跌。
1.政策因素
近來不少城市學區房政策不斷收緊，例如北京，多區通過“多校劃片”“房產登記時間”“六年一學位”等多項措施，嚴控“以房擇校”，“學區房”難以對應單一名校。因此以前你可能是能上重點學校的高價學區房，政策一變可就不是那麼回事了。
2.自身因素
學區房之所以價格這麼高，價值並不在房子本身，而是在其附加的教育價值上。教育質量的好壞決定了孩子未來的發展，因此學區房房價才會被炒上天。
不少家長傾其所有才得以買到麵價狹窄的學區房，並且大多數重點學校附近都是破舊的老房子，因此買下來之後自己一家人住太擁擠，並且生活品質不高。租出去吧又因為太破舊，租金通常不高。
總結：買了學區房想要靠它來回籠資金是沒有多大希望了，只能求自己的孩子能夠上個重點學校，受到良好的教育。但是照目前的政策來看，買個學區房整的也跟抓鬮似的了，現在是重點學區，以後誰又能說的準呢？
\n {!-- PGC_VIDEO:{"thumb_height": 636, "thumb_url": "94eb0005237e7c4cb9cf\ 隨著人們的錢包越來越鼓，房地產也開始變得越來越火爆。同時在人們對於孩子教育越來越重視的今天，學區房就成為那些望子成龍的家長的投資對象。給孩子一個好的學校，一個好的學習環境對於孩子今後的升學和發展有著指導性的影響。 合偉說
不過，對於學區房而言由於其價值直接與學校掛鉤，所以也是一種最危險的房產！
那麼對於學區房的危險到底是來自何方的呢？
對於學區房存在的危險我們可以從兩個角度來分析：
第一、學區房於學校掛鉤
毫無疑問，房產的價值主要是附加值的體現，地段、學區、交通、環境、服務這些都是可以提高房屋價值的決定性因素。因此，對於學區房而言一個好的學校就是房屋增值的根本原因/
不過我們也可以發現，對於學校而言一般都是50年的教育地產，如果不是規劃發展的需要是不會搬遷的。就算搬遷也要在原地附近重建的。所以說，學校在一個片區的穩定性是有保障的。
但是天有不測風雲，如果該學校由於規劃原因要調整或者搬遷的話那就慘了。房屋增值的根本因素被打破，學區房的噱頭也就沒有了降價就是自然的了。
還有一個情況就是學區房單位劃分有浮動性，如果將學區房浮動出學區房的片區那也會讓學區房的價值大減。
所以說，學區房於學校相掛鉤的因素使得學區房本身就存在隱患。
第二、學區房於戶口掛鉤
這個問題的表現主要是由於現在局部地區出臺的“租購同權”導致的。
由於以前的學區房認定是必須要有房子和戶籍才可以上學。但是現在“租購同權”的背景之下只要租房子就可以落戶，只要租房子就可以享受就近入學。所以說，這項政策也使得購買學區房的人減少。從而導致學區房有價無市。
不過，“租購同權”的出臺也可以促進學區房周邊的租金上漲。但是對於房產的價值來說就沒有太大的幫助了。
所以說，在學區房的價值全靠學校和戶籍政策保證的情況下，一旦發生變故學區房的價值就會一落千丈。
房產老J
回答這個問題，就用我自己身邊的例子來說明吧。
實例
我身處南方二線城市，近年來房價穩定在1.6-3萬之間。普通房價在1.6萬，學校好的學區房在2萬左右，如果是雙學區房一般在2.4-2.6萬。
我是09年上的大學，當時我們這邊市一中算是數一數二的初中高中部。但是當我13年大學畢業回來才知道，市一中已經是中流的學校，而當年最差的中學則一躍成為首席初中高中部。
自然而然，當年最差的中學附近學區房水漲船高。
解釋
從上面的實例我們完全可以看到，僅僅4年不到，一流的學校變成了中流水平，而墊底的學校反而成為了頂尖水平。
而下一個4年？8年？12年呢？誰知道哪個學校會一飛沖天呢。況且每個地區的師資力量完全是未知數。每年都會進行學校間的抽調，用以平衡各學校之間的師資力量，教學水平。而社會越往後發展，學校之間的教學水平差將會縮短，長期來看，學區房的優勢不再，價格回落。
總結
學區房投資之所以危險就是因為完全是一時的，並不是長遠之計。如果為了近期子女上學那是沒辦法，如果單純是投資，那麼需要時刻關注學校師資力量動態。
